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主題:專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?

聯(lián)商小編

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專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?

  北京通州又火了,2015年這里的第一把火被新光天地點(diǎn)燃了。

  近日,繼通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、環(huán)球影城之后,北京通州區(qū)域再出重大項(xiàng)目。頭頂北京新光天地(現(xiàn)已更名為“北京SKP”)全國(guó)多年單店冠軍的光環(huán),臺(tái)灣新光集團(tuán)北京第二個(gè)項(xiàng)目落戶(hù)通州。新光天地再次進(jìn)京,選擇通州,而非北京其他核心地區(qū),顯然是有意為之。

  

 

  據(jù)悉,該項(xiàng)目位于北京通州商務(wù)核心區(qū),東北至溫榆河西濱河路,南至通燕路,西至安順路。總建筑面積46.45萬(wàn)平方米,其中地上面積34.45萬(wàn)平方米,地下面積12萬(wàn)平方米。全國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德為該項(xiàng)目商業(yè)部分提供策略顧問(wèn)和商業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化服務(wù)。

  

 

  RET睿意德高級(jí)董事王玉珂和高級(jí)總監(jiān)李靜雅將帶領(lǐng)核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)該項(xiàng)目。據(jù)李靜雅透露,“商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)的優(yōu)勢(shì)和對(duì)市場(chǎng)前沿的高度敏感和創(chuàng)新能力”,是RET睿意德被委以重任的重要原因,這些特質(zhì)在此前CBD新光天地項(xiàng)目中已被充分展現(xiàn)。

  

 

  “與北京第一個(gè)新光天地僅為單獨(dú)的商業(yè)項(xiàng)目不同,此項(xiàng)目為綜合物業(yè)形態(tài),包含有國(guó)際購(gòu)物中心、標(biāo)志性寫(xiě)字樓、高端公寓、精品商街的多種業(yè)態(tài)。”RET睿意德董事索珊透露,“繼北京第一個(gè)新光天地合作后,時(shí)隔多年,我們?cè)俣扰c臺(tái)灣新光集團(tuán)牽手。目前,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正在進(jìn)行修改與深化。”

  通州的籌碼:快速的商業(yè)三級(jí)跳

  新光項(xiàng)目入駐并非通州“大象級(jí)”項(xiàng)目的特例。近年來(lái),曾經(jīng)的“睡城”北京通州在商業(yè)領(lǐng)域持續(xù)升級(jí),為更多的大項(xiàng)目落地通州創(chuàng)造了便利條件。而新光天地的入駐,在眾多項(xiàng)目瞄準(zhǔn)通州的背景下,已有前兆。

  去年11月29日,國(guó)內(nèi)不足5家的萬(wàn)達(dá)A級(jí)店之一——通州最大商場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),當(dāng)日客流即達(dá)到40萬(wàn)人次,實(shí)現(xiàn)了超過(guò)90%的開(kāi)業(yè)率;2015年開(kāi)年,備受關(guān)注的環(huán)球影城項(xiàng)目公布確切發(fā)展規(guī)劃。由通州區(qū)配合北京市編制的“路線(xiàn)圖”——《北京城市副中心行動(dòng)計(jì)劃》初稿已完成。據(jù)該《計(jì)劃》,位于通州的環(huán)球影城項(xiàng)目年內(nèi)將開(kāi)工,預(yù)計(jì)于2019年完工運(yùn)營(yíng)。

  RET睿意德高級(jí)董事王玉珂表示,隨著城市外擴(kuò)與區(qū)域人口長(zhǎng)期累積,通州急需商業(yè)項(xiàng)目及相關(guān)配套,將消費(fèi)力留在通州城內(nèi)。眾多重大項(xiàng)目的入駐正是看重了區(qū)域升級(jí)的機(jī)會(huì),從規(guī)模、商業(yè)設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)及品牌上,這些項(xiàng)目也將拉動(dòng)通州商業(yè)整體快速提質(zhì)上檔。

  RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)亦顯示,相比先前,目前,北京通州商業(yè)發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展階段。數(shù)據(jù)顯示,2014年第四季度入市的京通羅斯福廣場(chǎng)(約7萬(wàn)平方米)和通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(集中商業(yè)部分面積為11萬(wàn)平方米)的聯(lián)合體量幾乎是之前通州集中商業(yè)存量的一倍。

  在價(jià)格方面,在城市副中心及國(guó)際新城規(guī)劃的利好帶動(dòng)下,通州商業(yè)物業(yè)2014年第四季度成交價(jià)格同比上漲9.2%,近一年的價(jià)格基本保持了穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。(表1:2013-2014年通州商業(yè)物業(yè)成交及價(jià)格走勢(shì))

  表1:2013-2014年通州商業(yè)物業(yè)成交及價(jià)格走勢(shì)
  
  數(shù)據(jù)來(lái)源:RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心

  RET睿意德董事索珊介紹,“2015年,通州商業(yè)預(yù)計(jì)最少還將有3個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目入市,包括北京ONE國(guó)際廣場(chǎng)、華業(yè)花千里、華遠(yuǎn)好天地等,預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)22.28萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2015年通州集中商業(yè)開(kāi)業(yè)體量,占2015年北京全市新開(kāi)集中商業(yè)項(xiàng)目的17%。”

  新光天地的通州路:瞄準(zhǔn)CBD東擴(kuò)機(jī)遇

  隨著集中商業(yè)的不斷入市以及大型項(xiàng)目的入市,北京通州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,各大項(xiàng)目摩拳擦掌。

  RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師趙瑞華透露,通州已有的華聯(lián)BHG mall的業(yè)態(tài)在2013年年底就開(kāi)始大幅調(diào)整,減少運(yùn)動(dòng)零售品牌,保留兒童業(yè)態(tài),同時(shí)引入海底撈等餐飲品牌,加大餐飲占比,調(diào)整后商場(chǎng)餐飲和兒童業(yè)態(tài)占比近70%,商場(chǎng)幾乎每個(gè)樓層都有餐飲。(表2:北京通州現(xiàn)有集中商業(yè)列表)

  表2:北京通州區(qū)典型集中商業(yè)項(xiàng)目情況
  
  數(shù)據(jù)來(lái)源:RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心

  老牌百貨貴友大廈在2014年年初引入北京通州首家星巴克,一改中老年業(yè)態(tài)為主的品牌定位,轉(zhuǎn)而引入大嘴猴等品牌迎合年輕時(shí)尚人群。

  京通羅斯福廣場(chǎng)雖然早萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩個(gè)月開(kāi)業(yè),但是其在招商階段,已考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入駐品牌,進(jìn)行了差異化招商,如商場(chǎng)內(nèi)一家特色店是淘寶網(wǎng)百武西品牌的線(xiàn)下實(shí)體店。

  趙瑞華表示,“通州現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目品牌同質(zhì)化已現(xiàn)端倪。比如京通羅斯福廣場(chǎng)內(nèi)品牌麥當(dāng)勞、ONLY等與陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)雷同,而兩個(gè)項(xiàng)目相隔僅一個(gè)小型停車(chē)場(chǎng)的距離。”

  那么,在日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,臺(tái)灣新光集團(tuán)緣何依舊看好通州?

  RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)總監(jiān)李靜雅表示,“新光集團(tuán)所選擇地塊位于通州重點(diǎn)打造的通州運(yùn)河核心區(qū)區(qū),為CBD東擴(kuò)重點(diǎn)打造區(qū)域。區(qū)別于已有項(xiàng)目服務(wù)的都是周邊現(xiàn)有住宅及人口,這一區(qū)域的商業(yè)更多關(guān)注未來(lái)新導(dǎo)入商務(wù)人群。”

  北京市政府頒布的《北京市主體功能區(qū)規(guī)劃》就已明確,未來(lái)通州新城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),重點(diǎn)打造運(yùn)河北京文化商務(wù)中心區(qū)。

  “運(yùn)河核心區(qū)在功能上將充分承接中心城的行政、商務(wù)、商貿(mào)、文化創(chuàng)意等功能,與CBD東擴(kuò)相呼應(yīng),打造更高端的商務(wù)環(huán)境。”RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)總監(jiān)李靜雅介紹,“紐約曼哈頓、東京六本木等海外CBD區(qū)域發(fā)展顯示,CBD區(qū)域發(fā)展都會(huì)歷經(jīng)從經(jīng)濟(jì),到關(guān)注生態(tài),再到關(guān)注人文的發(fā)展階段。通州核心區(qū)呈現(xiàn)的區(qū)域面貌將優(yōu)于已有CBD,朝著更具活力方向發(fā)展。”
  (RET睿意德)

北北金豬

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通州屬于北京沒(méi)錯(cuò),但說(shuō)到商業(yè),通州跟北京完全沒(méi)有關(guān)系,通州與北京的紐帶是京通快速路,屬于全封閉的收費(fèi)高速公路,即使這樣兩地也有半小時(shí)以上的路程,這還是京通入口到通州離北京最近的北苑環(huán)島的距離,而且是不堵車(chē)的耗時(shí)。如果按通常的北大窯到新華大街甚至新光通州店所在的運(yùn)河地段,那最快也要一個(gè)半小時(shí)。所以我說(shuō)商業(yè)角度通州與北京沒(méi)關(guān)系,他們屬于兩個(gè)不同的城市。基本不會(huì)有北京的顧客去通州消費(fèi),東城的不會(huì)有,西城更沒(méi)有,石景山到通州50公里,誰(shuí)去呀。所以說(shuō)通州的店消費(fèi)人群只能是通州本地的,當(dāng)然會(huì)有少量的河北省環(huán)京地區(qū)的人過(guò)來(lái)。這個(gè)區(qū)域總的來(lái)說(shuō)都是年輕白領(lǐng)以及他們的父母親和孩子,這些人都是公司的白骨精,但房貸車(chē)貸養(yǎng)家養(yǎng)小孩養(yǎng)父母壓力極大,表面看收入不低,但實(shí)際可供自由支配的金錢(qián)少得可憐,日常去超市消費(fèi)敢掄圓了來(lái)的已經(jīng)是不錯(cuò)了,剩下來(lái)點(diǎn)淘寶,讓他們上百貨店消費(fèi),尤其是人家可能還想走點(diǎn)奢侈,最少是輕奢,那就玩兒去!2015-01-23 11:03被設(shè)為骨貼,積分加20,金幣加4

airhuman

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RE:專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?
引用“ 北北金豬 ” 發(fā)表于 2015-01-23 11:02 的帖子:
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通州屬于北京沒(méi)錯(cuò),但說(shuō)到商業(yè),通州跟北京完全沒(méi)有關(guān)系,通州與北京的紐帶是京通快速路,屬于全封閉的收費(fèi)高速公路,即使這樣兩地也有半小時(shí)以上的路程,這還是京通入口到通州離北京最近的北苑環(huán)島的距離,而且是不堵車(chē)的耗時(shí)。如果按通常的北大窯到新華大街甚至新光通州店所在的運(yùn)河地段,那最快也要一個(gè)半小時(shí)。所以我說(shuō)商業(yè)角度通州與北京沒(méi)關(guān)系,他們屬于兩個(gè)不同的城市。基本不會(huì)有北京的顧客去通州消費(fèi),東城的不會(huì)有,西城更沒(méi)有,石景山到通州50公里,誰(shuí)去呀。所以說(shuō)通州的店消費(fèi)人群只能是通州本地的,當(dāng)然會(huì)有少量的河北省環(huán)京地區(qū)的人過(guò)來(lái)。這個(gè)區(qū)域總的來(lái)說(shuō)都是年輕白領(lǐng)以及他們的父母親和孩子,這些人都是公司的白骨精,但房貸車(chē)貸養(yǎng)家養(yǎng)小孩養(yǎng)父母壓力極大,表面看收入不低,但實(shí)際可供自由支配的金錢(qián)少得可憐,日常去超市消費(fèi)敢掄圓了來(lái)的已經(jīng)是不錯(cuò)了,剩下來(lái)點(diǎn)淘寶,讓他們上百貨店消費(fèi),尤其是人家可能還想走點(diǎn)奢侈,最少是輕奢,那就玩兒去..

北豬你還挺了解帝都市場(chǎng)啊

下次來(lái)北京的時(shí)候,給我上上課好不

北北金豬

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空氣人大哥,別埋汰我了,我只是在北京待的年頭有點(diǎn)長(zhǎng)哈

平庸角色

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豬總PK磚家:一個(gè)預(yù)言“朝著更具活力方向發(fā)展”,一個(gè)坦陳“那就玩兒去”,咱就在城樓觀那個(gè)那個(gè)啦

饕餮金玉

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在城樓觀啥觀啊,這不明擺著的事嘛,人家專(zhuān)家是拿了錢(qián)的,現(xiàn)在搞個(gè)樓盤(pán)不都得請(qǐng)個(gè)有點(diǎn)名氣經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講講宏觀走勢(shì),現(xiàn)在不是流行這個(gè)嘛。你看咱豬總,拿過(guò)一分錢(qián)嗎?

饕餮金玉

積分:14554  聯(lián)商幣:8916
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不過(guò)豬哥啊,咱們也得注意點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo),算命都要免費(fèi)先贈(zèng)一卦。咱們聯(lián)商也得從中華博大歷史中汲取營(yíng)養(yǎng)啊

北北金豬

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唉,俺就是刀子嘴豆腐心,每天在這兒免費(fèi)吐絲給人做絲綿背心,忘了自個(gè)兒還光著腚呢~

饕餮金玉

積分:14554  聯(lián)商幣:8916
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吐絲的一是蠶寶寶,二是蜘蛛精。從有腚的角度分析,是幻化人形的蜘蛛精~

北北金豬

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蠶寶寶沒(méi)有腚?小是小了點(diǎn),那也不是沒(méi)有啊,別把小腚不當(dāng)屁股好伐~

airhuman

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RE:專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?
引用“ 北北金豬 ” 發(fā)表于 2015-01-23 11:17 的帖子:
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空氣人大哥,別埋汰我了,我只是在北京待的年頭有點(diǎn)長(zhǎng)哈

沒(méi)那個(gè)意思啊,真心的,給我講講課

和你這種一線(xiàn)人員接觸少

談?wù)効捶ㄒ埠茫瑳](méi)什么不可以的

我請(qǐng)您吃飯

北北金豬

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您太客氣了,抽空咱北京見(jiàn)~

仔仔

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通州的新光不是定位奢侈品賣(mài)場(chǎng),有點(diǎn)類(lèi)似于萬(wàn)達(dá),但點(diǎn)綴一點(diǎn)coach、MK之類(lèi)的牌子。

北北金豬

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位置太差,靠運(yùn)河,通州郊區(qū)了~

北北金豬

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這店的情況我預(yù)計(jì)比溫江店還慘,同樣是大都市的郊區(qū)縣,但溫江店好歹位置還可以,北京消費(fèi)總量大,但分不到通州,更分不到通州郊區(qū)了,而且就這么個(gè)睡城,也已經(jīng)是百貨店貓大賣(mài)場(chǎng)密密麻麻了。。。

平庸角色

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RE:專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?
引用“ 北北金豬 ” 發(fā)表于 2015-01-26 09:38 的帖子:
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這店的情況我預(yù)計(jì)比溫江店還慘,同樣是大都市的郊區(qū)縣,但溫江店好歹位置還可以,北京消費(fèi)總量大,但分不到通州,更分不到通州郊區(qū)了,而且就這么個(gè)睡城,也已經(jīng)是百貨店貓大賣(mài)場(chǎng)密密麻麻了。。。

如果言中,那些個(gè)磚家還能笑的那么“燦爛”嘛

midsmile

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一線(xiàn)人員?誰(shuí)一線(xiàn)人員?

airhuman

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RE:專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?
引用“ midsmile ” 發(fā)表于 2015-01-27 14:35 的帖子:
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一線(xiàn)人員?誰(shuí)一線(xiàn)人員?

對(duì)我而言,豬已經(jīng)是徹底的一線(xiàn)了

airhuman

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RE:專(zhuān)家解析:新光天地再次進(jìn)京 為什么選了通州?
引用“ 北北金豬 ” 發(fā)表于 2015-01-23 11:02 的帖子:
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通州屬于北京沒(méi)錯(cuò),但說(shuō)到商業(yè),通州跟北京完全沒(méi)有關(guān)系,通州與北京的紐帶是京通快速路,屬于全封閉的收費(fèi)高速公路,即使這樣兩地也有半小時(shí)以上的路程,這還是京通入口到通州離北京最近的北苑環(huán)島的距離,而且是不堵車(chē)的耗時(shí)。如果按通常的北大窯到新華大街甚至新光通州店所在的運(yùn)河地段,那最快也要一個(gè)半小時(shí)。所以我說(shuō)商業(yè)角度通州與北京沒(méi)關(guān)系,他們屬于兩個(gè)不同的城市。基本不會(huì)有北京的顧客去通州消費(fèi),東城的不會(huì)有,西城更沒(méi)有,石景山到通州50公里,誰(shuí)去呀。所以說(shuō)通州的店消費(fèi)人群只能是通州本地的,當(dāng)然會(huì)有少量的河北省環(huán)京地區(qū)的人過(guò)來(lái)。這個(gè)區(qū)域總的來(lái)說(shuō)都是年輕白領(lǐng)以及他們的父母親和孩子,這些人都是公司的白骨精,但房貸車(chē)貸養(yǎng)家養(yǎng)小孩養(yǎng)父母壓力極大,表面看收入不低,但實(shí)際可供自由支配的金錢(qián)少得可憐,日常去超市消費(fèi)敢掄圓了來(lái)的已經(jīng)是不錯(cuò)了,剩下來(lái)點(diǎn)淘寶,讓他們上百貨店消費(fèi),尤其是人家可能還想走點(diǎn)奢侈,最少是輕奢,那就玩兒去..

今天我又仔細(xì)思考了通州的問(wèn)題,追了一些數(shù)據(jù)

與你觀點(diǎn)不是很一致


怎么說(shuō)呢,在一些方面上,我認(rèn)可這個(gè)地段,這個(gè)位置,要是那些傻冒不作死的話(huà),成功可能較大

北北金豬

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通州的睡城特色就不說(shuō)了,單說(shuō)這位置,通州的商業(yè)主軸在哪里??jī)蓚(gè):一,新華大街,二,八通線(xiàn)沿線(xiàn)。這一切都沒(méi)運(yùn)河什么事兒。如果這個(gè)項(xiàng)目在東關(guān)大橋或通胡大街沿線(xiàn),那又有得玩,但它也不在那里。
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