出品/Mall星人&中商數(shù)據(jù)&聯(lián)商網(wǎng)上海商情專欄

撰文/郭歆曄、諸葛諸茂

從上海2029最新商業(yè)地圖可以看到，上海目前運(yùn)營(yíng)中的軌交站已有508個(gè)，具有“TOD元素”的各類商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)也正直逼200個(gè)（考慮到規(guī)劃及在建的新線路及新商場(chǎng)）。從軌交條數(shù)和TOD項(xiàng)目的數(shù)量，再到軌交站和TOD商業(yè)的形態(tài)，上海都是當(dāng)之無愧的集大成者。說上海是國(guó)內(nèi)TOD商業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿窗口，想必不會(huì)有人反對(duì)。

與此同時(shí)，數(shù)量的大幅“通脹”也導(dǎo)致TOD商業(yè)價(jià)值有所縮水，到底哪些TOD項(xiàng)目最具價(jià)值成為Mall星人的研究課題。本文Mall星人將從數(shù)據(jù)視角分析上海TOD項(xiàng)目的公共性、創(chuàng)造性、特殊性、便利度和包容度。由于文章內(nèi)容較長(zhǎng)，故分為上下兩期，本期將從不同類型TOD項(xiàng)目?jī)r(jià)值視角，PK魔都20類TOD，到底哪種類型價(jià)值最大以及最具代表性（詳細(xì)表格解析見文末）；下期將圍繞項(xiàng)目視角，趣談上海各種TOD項(xiàng)目之最以及最多元素、最具潛力價(jià)值的TOD商業(yè)明星榜，敬請(qǐng)期待。

2021年12月30日，上海成為中國(guó)首個(gè)地鐵里程突破800公里的城市。豐富的軌交資源和商業(yè)環(huán)境，讓上海成為國(guó)內(nèi)TOD最豐富也最發(fā)達(dá)的商業(yè)城市，誕生了不少獨(dú)特的案例，如陸家嘴L+MALL通過商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了本不交匯的兩線換乘、日月光中心包攬了打浦橋地鐵站所有出口、小而美車站型商場(chǎng)代表LaLa station等等。

同時(shí)我們也觀察到站內(nèi)商業(yè)發(fā)展愈發(fā)多樣化，除了傳統(tǒng)的便利店、面包店，咖啡店、快餐店甚至小型零售門店也開始進(jìn)入地鐵站內(nèi)，實(shí)現(xiàn)不出站滿足基本所需。目前國(guó)內(nèi)眾多新一線、二線城市，都在快速發(fā)展軌道交通和TOD項(xiàng)目建設(shè)，此文也可為各地商業(yè)同行前來魔都考察提供參考。

新一輪《上海市交通發(fā)展白皮書》提出，將進(jìn)一步提高站點(diǎn)覆蓋率，使主城區(qū)內(nèi)軌道交通站點(diǎn)600米范圍的覆蓋率超過40%。強(qiáng)化軌道交通用地綜合開發(fā)，使交通出行與商業(yè)、生活、文化設(shè)施深度融合，讓市民“快出行”的同時(shí)，也可以享受“慢生活”。

目前，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)尤其核心市級(jí)商圈幾乎每個(gè)軌交站都有或大或小或近或遠(yuǎn)或靚或爛的TOD商業(yè)，部分商圈大站更是擁有多個(gè)TOD商業(yè)，內(nèi)環(huán)外目前平均3站有1個(gè)TOD商業(yè)，未來大致平均3站可能會(huì)有2個(gè)TOD商業(yè)。

雖然不是所有的軌交商業(yè)都能稱為嚴(yán)格意義上的TOD，但不妨礙我們研究哪些類型的連接方式最有價(jià)值。

上海如今的市級(jí)商圈全部擁有地鐵站，而營(yíng)業(yè)額最高的TOP20商場(chǎng)（不含三大名品奧萊），八成以上也與地鐵站有連通（主打重奢的上海恒隆廣場(chǎng)是例外）。

最具價(jià)值的TOD商業(yè)，除了看軌交通勤客流之外，TOD商業(yè)自身的通行便利性也至關(guān)重要（港資和外資購(gòu)物中心普遍不惜耗費(fèi)額外人力物力，在商場(chǎng)10點(diǎn)營(yíng)業(yè)前就打開商場(chǎng)動(dòng)線，發(fā)揮商業(yè)的公共性方便辦公客群及社區(qū)居民通行）。

1-縫合彌補(bǔ)被軌道阻隔無法通行的空中大平臺(tái)超級(jí)TOD

TODTOWN天薈、META CITY西站站前TOD……

從這點(diǎn)看，能將被軌道分割無法便利通行的火車站南北地塊或東西地塊縫合的TOD最具價(jià)值（例如都會(huì)型商圈東京新宿，區(qū)域型商圈香港沙田站新城市廣場(chǎng)），而上海站、上海虹橋站均未突破，上海最先實(shí)現(xiàn)站城一體化的將是莘莊站上蓋超大平臺(tái)的TODTOWN天薈（與沙田新城市廣場(chǎng)近似）。

未來，浦東東站樞紐、南上海的松江南站樞紐、北上海寶山樞紐、上海西站上蓋TOD綜合體META CITY以及將于明年開幕的上海南站徐匯萬科廣場(chǎng)（徐匯萬科中心三期商業(yè)部分），也值得期待。

△圖：TODTOWN天薈，源自新鴻基地產(chǎn)

備受矚目的TODTOWN天薈——莘莊地鐵站上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目，以新建大平臺(tái)連接原來被軌道割裂的莘莊南北城市界面，并于大平臺(tái)中央發(fā)展商業(yè)中心，打造一站式新型城市交通樞紐。包含了從區(qū)域交通到城際鐵路的多種交通工具，底層為交通樞紐，中層為綜合換乘空間，上層的綜合物業(yè)開發(fā)涵蓋住宅、寫字樓、藝術(shù)公館、酒店、購(gòu)物中心、文體中心共六大業(yè)態(tài)的功能空間，打造一座與交通樞紐緊密連接的70萬㎡“空中之城”。TODTOWN天薈的多元性和公共性與同屬新鴻基的香港沙田新城市廣場(chǎng)如出一轍。

2-通過商場(chǎng)“步行貫通”兩個(gè)軌交站，可體驗(yàn)別樣換乘的超級(jí)TOD

陸家嘴中心L+MALL、百聯(lián)世博源、首位1-3期、金橋K11SELECT……逛商場(chǎng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)軌交換乘

如果說軌交商業(yè)有了基本的客流保障，那么連接2個(gè)軌交站的超級(jí)TOD則是上了雙保險(xiǎn)（當(dāng)然如何將軌交客流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力則是另外的課題）。其中包括，陸家嘴中心L+MALL(2號(hào)線東昌路站換乘9號(hào)線商城路站)、百聯(lián)世博源(耀華路站+中華藝術(shù)館站)、首位1-3期未來有望連通諸光路站（17/13號(hào)線延）及徐涇東站（2號(hào)線）；在建的金橋K11 SELECT未來將連接地鐵9/12號(hào)線換乘站金海路站與14號(hào)線桂橋路站，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)三軌交換乘（12、14號(hào)線均為終點(diǎn)站）。

△圖：金橋金海路TOD綜合體K11 SELECT效果圖

3-立體多維換乘的多首層TOD，實(shí)現(xiàn)商業(yè)多首層設(shè)計(jì)

在營(yíng)：凱德虹口商業(yè)中心、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)

在建：森蘭印象城、聚峰中心（華之門）、TODTOWN天薈、龍陽(yáng)路站綜合體

上海地下室通地鐵的商場(chǎng)很多，空中通軌交的比較少只有11號(hào)線——陳翔公路站南翔印象城MEGA、安亭站嘉亭薈、嘉定新城站中信泰富廣場(chǎng)、嘉定北站嘉定日月光；3號(hào)線——寶楊路站寶楊寶龍廣場(chǎng)，虹橋路站新淮海坊，6號(hào)線——五蓮路站文峰廣場(chǎng)，洲海路站陽(yáng)光天地等。

【TIPS】上海還有極少數(shù)地面TOD，例如莘莊站TODTOWN天薈，松江開元地中海門口就是松江有軌電車站。

故此，同時(shí)擁有地下和空中多重?fù)Q乘通道的TOD很少，在營(yíng)的僅凱德虹口商業(yè)中心（虹口足球場(chǎng)站），長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)（中山公園站），環(huán)球港目前僅地下聯(lián)通金沙江路站；以及在建的森蘭印象城（東靖路站），嘉里華之門合作的聚峰中心（巨峰路站），TODTOWN天薈（莘莊站），龍陽(yáng)路站綜合體。

△圖：森蘭印象城效果圖，源自印力集團(tuán)

4-地下多邊換乘TOD，客從四面八方來

在營(yíng)：港匯恒隆廣場(chǎng)、上海K11、環(huán)貿(mào)iapm、徐匯綠地繽紛城、世紀(jì)匯廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)城市生活中心、凱德虹口商業(yè)中心……

在建：TODTOWN天薈、森蘭印象城……

有些項(xiàng)目雖然沒有空中換乘，但商場(chǎng)不同方向的大門連接不同軌交線（軌交會(huì)客廳）、不同線路沿不同道路切邊通過，不僅提升了軌交客流的來源，同時(shí)也讓商場(chǎng)不同切面都能吸引到自然客流，均衡發(fā)展，減少動(dòng)線人流死角。如：港匯恒隆廣場(chǎng)（徐家匯站9/11號(hào)線），上海K11（黃陂南路站1/14號(hào)線），環(huán)貿(mào)iapm（陜西南路站10/12號(hào)線），徐匯綠地繽紛城（龍華中路站7/12號(hào)線）。

港匯恒隆廣場(chǎng)前后門分別聯(lián)通1號(hào)線和9號(hào)線，住在不同軌交線的朋友通常會(huì)約在商場(chǎng)B1層碰面，此時(shí)商場(chǎng)既是地理位置上的連接點(diǎn)、也是情感上的鏈接點(diǎn)，長(zhǎng)此以往消費(fèi)者與項(xiàng)目間的情感鏈接會(huì)逐漸加深。

△圖：上海k11，源自上海k11

上海目前擁有508個(gè)軌交站、83座換乘站（其中三線以上換乘樞紐只有18個(gè)，包含3個(gè)四線換乘樞紐），各項(xiàng)數(shù)據(jù)均為全國(guó)之最。上海擁有軌交連接通道最多的商場(chǎng)（擁有3條或以上軌交通道的商場(chǎng)）分別是世紀(jì)匯廣場(chǎng)與百聯(lián)世紀(jì)（國(guó)內(nèi)鮮見的四線換乘TOD商場(chǎng)）、環(huán)貿(mào)iapm、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)城市生活中心、凱德虹口商業(yè)中心、港匯恒隆廣場(chǎng)、前灘太古里；將來的莘莊TODTOWN天薈、張園也將擁有3個(gè)以上軌交通道。

不僅上海如此，北京、深圳等地也是雙線換乘多三線以上極少，典型案例如北京3線換乘的西直門站凱德MALL西直門（2/4/13號(hào)線）以及東直門站（2/13號(hào)線+首都機(jī)場(chǎng)線）在建的信達(dá)益田假日廣場(chǎng)；深圳崗廈北站4線換乘站（2/10/11/14號(hào)線）One Avenue卓悅中心等少數(shù)站點(diǎn)。

而全國(guó)知名的城市級(jí)商圈，成都春熙路、廣州天河、南京新街口、杭州武林廣場(chǎng)和西安鐘樓目前都是雙線換乘站，由此可見三線以上換乘樞紐TOD的稀缺性。

5-鳳毛麟角的地下多首層TOD

改造前的新天地時(shí)尚II、森蘭印象城……

上海擁有B1、B2兩層地下商業(yè)的購(gòu)物中心不少，但2層都能連接地鐵站則屈指可數(shù)(地鐵站廳位于商場(chǎng)B1與B2當(dāng)中的高度，而不是通常的平行高度，地鐵站廳向商場(chǎng)B1、B2各設(shè)置一組自動(dòng)扶梯)。只有改造前的新天地時(shí)尚II（各半層連接地鐵站）及在建的森蘭印象城等極個(gè)別項(xiàng)目。

△圖：森蘭印象城軌交和公交人流流向示意圖，僅供參考

森蘭印象城項(xiàng)目地下B1、B2層都能連接在建的21號(hào)線，此外地面（L1層）+空中（L2層-6號(hào)線）都可進(jìn)行立體換乘，呈現(xiàn)上海乃至國(guó)內(nèi)少有的四首層（目前上海能做到這點(diǎn)的只有凱德虹口商業(yè)中心、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)等極個(gè)別項(xiàng)目）。這將為項(xiàng)目帶來充足的可達(dá)性，將人流引導(dǎo)到更多空間點(diǎn)，提升商業(yè)空間流量，更好地發(fā)揮每一個(gè)樓層、每一個(gè)空間的商業(yè)價(jià)值和服務(wù)價(jià)值；同時(shí)，也能夠?qū)㈨?xiàng)目與整個(gè)城市片區(qū)無縫銜接，增加人流導(dǎo)入，創(chuàng)造隨機(jī)性商業(yè)機(jī)會(huì)。

6-點(diǎn)對(duì)點(diǎn)零距離直連，最省力的TOD車站商場(chǎng)

港匯恒隆廣場(chǎng)、凱德晶萃、凱德星貿(mào)……

地鐵上蓋商場(chǎng)現(xiàn)在已是司空見慣，地鐵出口連通項(xiàng)目也是比比皆是，但如港匯恒隆廣場(chǎng)（9號(hào)線徐家匯站通道，只出站不進(jìn)站）、凱德晶萃（13號(hào)線馬當(dāng)路站5號(hào)口）、凱德星貿(mào)（漢中路站6號(hào)口）這般，車站商場(chǎng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)零距離直連還是非常少見。

港匯恒隆廣場(chǎng)位于上海最早一批地鐵站徐家匯站之上，目前的徐家匯站集結(jié)了1/9/11號(hào)線三線，未來規(guī)劃新線中23/25號(hào)線更將以徐家匯站為起點(diǎn)，未來徐家匯站有望成為滬上首個(gè)擁有5站換乘的樞紐站點(diǎn)。

港匯恒隆廣場(chǎng)也在最新一次更新中再次加強(qiáng)了與地鐵的連接，繼4年前9號(hào)線開通港匯恒隆廣場(chǎng)北座的獨(dú)家專用入口（無安檢設(shè)施人員故單向只進(jìn)不出），讓此前與商場(chǎng)地下“隔絕”的軌交9/11號(hào)線與港匯無縫連接，從地鐵出口直達(dá)商場(chǎng)地下1層。近期，該專用進(jìn)口閘機(jī)位置轉(zhuǎn)移到附近，軌交客流雖不能再點(diǎn)對(duì)對(duì)直接進(jìn)場(chǎng)，但勝在可自由雙向進(jìn)出。

△圖：港匯恒隆廣場(chǎng)，源自網(wǎng)絡(luò)

凱德的LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)、凱德星貿(mào)對(duì)于地鐵的運(yùn)用也是爐火純青，凱德星貿(mào)是漢中路站地鐵上蓋項(xiàng)目，1/12/13號(hào)線三線換乘站，總共有4個(gè)室內(nèi)出入口直接連通項(xiàng)目，分別是B2層兩個(gè)、B1層一個(gè)、1層一個(gè)；LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)不僅擁有9/13號(hào)線雙線換乘的馬當(dāng)路站，13號(hào)線更是直接將閘機(jī)口做到商場(chǎng)內(nèi)部（無安檢設(shè)施人員故單向只進(jìn)不出）。

但現(xiàn)實(shí)的問題是，一方面由于我們進(jìn)出地鐵站需要安檢，因此閘機(jī)口就只能成為“單行道”，即只能出站不能進(jìn)站（但理論上應(yīng)該是能進(jìn)能出），這勢(shì)必影響了客流活力甚至?xí)�起到一些副作用；另一方面考慮到消費(fèi)者通達(dá)性的訴求，這類直抵商場(chǎng)的出站口一般也不會(huì)設(shè)置在站點(diǎn)自然客流最大的位置，因此相對(duì)而言無縫銜接的話題性要高于實(shí)際意義。這也是現(xiàn)在已經(jīng)看到有商場(chǎng)和地鐵站改造回歸常規(guī)做法，即將閘機(jī)驗(yàn)票口推離商場(chǎng)，留出地鐵站自然通道給到客人自行選擇路線。

7-四通八達(dá)的全地下城TOD，蔓延到地下的商業(yè)氛圍

hubo by THE HUB、興業(yè)太古匯地鐵廊、太平洋森活、靜安寺漫選……

上海第一代最知名的四大地下連廊構(gòu)成的地鐵商城包括--1993年8月全長(zhǎng)600米的徐家匯地鐵商城 （2008年改造為地下人行通道 ）；1995年人民廣場(chǎng)站的香港名店街及與之相連的迪美購(gòu)物中心（近年來進(jìn)行了吸引Z世代娛樂方式的年輕化改造，但可惜其僅連通上海博物館及已經(jīng)沒落的武勝路公交樞紐），靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)（現(xiàn)正在改造并迎入蘋果全球旗艦店），中山公園米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)（現(xiàn)漫選自在島）。徐家匯地鐵商城退市后，人廣站華盛街成為四大之一。

目前上海新一代的地下連廊TOD商城四大代表，分別為——虹橋天地hubo by THE HUB、興業(yè)太古匯地鐵廊、五角場(chǎng)太平洋森活、靜安寺漫選。

新開業(yè)的地下城中，最受矚目的當(dāng)屬四通八達(dá)連接虹橋高鐵站及周邊十余個(gè)商辦綜合體的hubo by THE HUB，值得注意的是其由瑞安新天地集團(tuán)旗下虹橋天地運(yùn)營(yíng)管理，以“靈感無界”、“空間無界”及“圈層無界”為概念，打造“上海潮流第一站”。專業(yè)奢侈品二手交易平臺(tái)“只二”、左右藝術(shù)超市華東首店已開業(yè)，創(chuàng)意零售品牌UNPOP STORE也將于近期完成開業(yè)，預(yù)計(jì)今年上半年，hubo by THE HUB將實(shí)現(xiàn)整體開業(yè)。

△圖：hubo by THE HUB實(shí)景圖，源自上海虹橋

Hubo by THE HUB延伸了商場(chǎng)邊界，打造多元融合空間，虹橋天地THE HUB+Hubo by THE HUB兩強(qiáng)聯(lián)手，未來且看東京站八重洲一番街、大阪車站城梅田等日式火車站地下商業(yè)街熙熙攘攘的盛況如何在虹橋站上演。

△圖：hubo by THE HUB平面圖

位于五角場(chǎng)商圈的太平洋森活天地是上海客流量最大的地鐵商業(yè)街之一，全長(zhǎng)近500米，體量約21,000㎡，項(xiàng)目為直通上海地鐵十號(hào)線江灣體育場(chǎng)站的大型地鐵商業(yè)街，貫穿五角場(chǎng)核心區(qū)域和江灣體育場(chǎng)、創(chuàng)智天地、大學(xué)路，聯(lián)通五角場(chǎng)地區(qū)現(xiàn)有各大商業(yè)綜合體的地下空間。太平洋森活天地也是今年CSVB年度輕資產(chǎn)管理先鋒獎(jiǎng)銅獎(jiǎng)獲得者。

△圖：太平洋森活天地，源自太平洋森活天地FreshCity

8-地鐵站站內(nèi)自帶的成規(guī)模商業(yè)街，或許是便民但也最難得的模式

上海南站地鐵美食街……

不同于其他地鐵連廊商場(chǎng)均在閘機(jī)外，集合了肯德基等近20家知名餐飲品牌的上海南站地鐵美食街是上海絕無僅有位于閘機(jī)內(nèi)部區(qū)域的TOD商場(chǎng)（即便是世紀(jì)大道和徐家匯這樣的超級(jí)樞紐，閘機(jī)內(nèi)部區(qū)域的商戶都不超過10家）。上海南站既是3線換乘站（1/3/15號(hào)線）又連接火車站，大量的換乘旅客對(duì)餐飲需求巨大，不出站就能美美吃上熱騰騰的各類餐食，背后是大量的換乘需求，這也是其它上蓋TOD項(xiàng)目羨慕不來的。

上海南站的地鐵商場(chǎng)和下文要分析的LaLa station也不完全一樣，LaLa station雖然也區(qū)別于傳統(tǒng)上蓋項(xiàng)目，作為地鐵建筑的一部分，與交通樞紐聯(lián)系更為緊密，但商業(yè)仍位于地鐵閘機(jī)之外，需要刷卡出站才能進(jìn)入。但LaLa station的打造模式可以作為超級(jí)樞紐型站點(diǎn)站內(nèi)商業(yè)未來升級(jí)的方向。而上海南站除了站內(nèi)的商業(yè)，還擁有匯金奧特萊斯南北商場(chǎng)以及在建的徐匯萬科中心三期商業(yè)部分徐匯萬科廣場(chǎng)，值得關(guān)注。

9-不是換乘站但自帶換乘功能的TOD     

中信泰富萬達(dá)廣場(chǎng)……

有些地鐵站點(diǎn)非換乘站，但作為軌交分叉站也自帶換乘功效，如11號(hào)線嘉定新城站（分叉通往嘉定北與昆山花橋）的中信泰富萬達(dá)廣場(chǎng)等。同樣具有分叉站功能的軌交站還包括5號(hào)線東川路站、10號(hào)線龍溪路站（但都無配置TOD的地塊） 。

10-包攬軌交站所有進(jìn)出口的吞金獸/軌交從項(xiàng)目當(dāng)中穿過

上海日月光中心、博華廣場(chǎng)、龍華會(huì)、上海信泰中心、龍鳳項(xiàng)目……

擁有1個(gè)地鐵出入口已是不少項(xiàng)目耗費(fèi)人力物力所要爭(zhēng)取的，不乏花費(fèi)巨資修建好幾百米長(zhǎng)地下連廊連接地鐵站的商場(chǎng)，而包攬軌交站所有進(jìn)出口的吞金獸的可謂是含著金湯匙出生，上海日月光中心包攬了9號(hào)線打浦橋站所有出口；在建的龍華會(huì)龍華站除了一個(gè)通道以外，其余通道均在項(xiàng)目?jī)?nèi)；上海信泰中心直接連通軌道交通15號(hào)線梅嶺北路站，梅嶺北路站規(guī)劃6個(gè)出入口，目前已開通的3個(gè)出口均通達(dá)上海信泰中心（2個(gè)出口直通項(xiàng)目B2層，1個(gè)出口位于整體地塊內(nèi)可直達(dá)商業(yè)部分）；龍鳳項(xiàng)目包攬了13號(hào)線淮海中路站；13號(hào)線自然博物館站則穿過博華廣場(chǎng)項(xiàng)目。

△圖：上海龍華會(huì)效果圖

11-作為地鐵建筑一部分的車站型商城TOD

蓮花路站LaLa station……

2021年底開業(yè)的LaLa station是三井不動(dòng)產(chǎn)在海外的首個(gè)車站型商場(chǎng)，項(xiàng)目所在的蓮花路站雖然只有1條地鐵線路經(jīng)過，但有公交樞紐（20+班公交經(jīng)過，更是多條路線的起始站）加持。LaLa station不是傳統(tǒng)的地鐵上蓋項(xiàng)目，而是作為蓮花路地鐵站建筑的一部分，也可以說是地鐵站商業(yè)的升級(jí)版。作為“車站、商業(yè)、辦公一體化”的復(fù)合型設(shè)施，帶來全新的生活方式與工作方式。

△圖：LaLa station上海蓮花路

12-軌交停車場(chǎng)的再利用，帶來別樣經(jīng)濟(jì)價(jià)值 

上海萬象城、保利申通TOD項(xiàng)目、上海天空萬科廣場(chǎng)、金橋K11 SELECT、嘉定日月光2期待建

對(duì)于發(fā)展商而言，合理再開發(fā)利用原本沒有價(jià)值的軌交車輛停車場(chǎng)，也能帶來意想不到的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

軌交停車場(chǎng)側(cè)翼TOD：上海萬象城（10號(hào)線紫藤路站）、保利申通TOD項(xiàng)目(15號(hào)線元江路站)；

軌交停車場(chǎng)垂直上蓋（廢地利用的天空之城）：上海天空萬科廣場(chǎng)（17號(hào)線徐盈路站）、金橋K11 SELECT(金橋金橋停車場(chǎng)上蓋）、嘉定日月光2期*待建（11號(hào)線嘉定北站）。

△圖：上海天空萬科廣場(chǎng)

13-軌交TOD+火車站

目前的代表項(xiàng)目主要為虹橋天地（虹橋火車站）、匯金奧特萊斯&徐匯萬科廣場(chǎng)*在建（上海南站）、TODTOWN天薈*在建（莘莊站）等。火車站TOD方面，國(guó)內(nèi)尚沒有像日本那樣完全站城一體化的車站城（如東京新宿、大阪梅田、京都），重慶龍湖金沙天街做出了第一步嘗試，希冀在上海東站、松江站、上海西站、寶山站的建設(shè)中看到更多的進(jìn)步。

△圖：徐匯萬科中心效果圖，源自項(xiàng)目官方微信發(fā)布

14-軌交TOD+機(jī)場(chǎng)

代表項(xiàng)目主要為虹橋機(jī)場(chǎng)的奧所未來城、浦東機(jī)場(chǎng)在建的卓越T3綜合體。上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3綜合體項(xiàng)目計(jì)劃打造為一個(gè)集商旅、住宿、購(gòu)物、娛樂、會(huì)展、辦公等“六位一體”的大型商業(yè)綜合體標(biāo)桿性項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)商業(yè)3.0版本升級(jí)。在世界范圍內(nèi)，軌交TOD+機(jī)場(chǎng)的典型案例有新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)的凱德星耀樟宜，和香港在建的11 SKIES (11天空) 。

△圖：T3綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖，源自卓越集團(tuán)

15-軌交TOD+公交樞紐

主要代表項(xiàng)目為凱德虹口商業(yè)中心（虹口足球場(chǎng)站）、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)（中山公園站）、晶品（靜安寺站）、龍湖奉賢天街（奉賢新城站）；以及在建的莘莊TODTOWN天薈（莘莊站）、森蘭印象城（東靖路站）、嘉里華之門合作的聚峰中心（巨峰路站）、ITC徐家匯中心（徐家匯站），待被收編的莊勝SOGO大型客運(yùn)中心（松江大學(xué)城站）等。

上海第一個(gè)TOD商業(yè)+公共樞紐是長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)，第二個(gè)是凱德虹口商業(yè)中心。千禧年來，軌交TOD+公共樞紐就是香港新一代大中型TOD項(xiàng)目的標(biāo)配，將TOD項(xiàng)目交通樞紐的特性和公共性和展現(xiàn)的淋漓盡致。如今，也逐漸成為越來越多上海TOD項(xiàng)目的標(biāo)配，包括去年開業(yè)的龍湖奉賢天街等。

△圖：凱德虹口商業(yè)中心，源自搜鋪網(wǎng)

16-TOD商業(yè)+機(jī)場(chǎng)城市航站樓

南京西路城市航站樓商業(yè)改造中，其它城市案例如香港ifc及園方，在建的北京東直門信達(dá)益田假日廣場(chǎng)等。

△圖：南京西路城市航站樓效果圖

17-軌交TOD+【P+R公共停車場(chǎng)】

主要代表項(xiàng)目為在建的蟠龍路站星聯(lián)蘭韻中心含2萬㎡P+R，同時(shí)也有公交樞紐，以及奉浦大道站富力萬達(dá)廣場(chǎng)。P+R公共停車場(chǎng)由于公共政策傾斜，在價(jià)格上更具優(yōu)勢(shì)，特別是在上海停車費(fèi)普遍較高的前提下，擁有P+R公共停車場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。

△圖：星聯(lián)蘭韻中心效果圖

18-軌交TOD+商圈連廊

主要代表為五角場(chǎng)、陸家嘴、中山公園、前灘、南方商城、中環(huán)等。繼陸家嘴、徐家匯、南方、真北中環(huán)、大虹橋商圈的空中連廊相繼投入使用之后，北外灘、徐匯西岸、前灘的空中連廊也正陸續(xù)成型。通過連廊讓商圈各項(xiàng)目在空中實(shí)現(xiàn)連接，軌交再實(shí)現(xiàn)地下聯(lián)通，商圈協(xié)同發(fā)展大大提升。

△圖：徐家匯商圈連廊效果圖，源自璀璨徐家匯

19-軌交TOD+自備免費(fèi)大巴線接駁

如佛羅倫薩小鎮(zhèn)（遠(yuǎn)東大道站）等。

20-軌交起始站TOD，吸引更多換乘客流       

浦東嘉里城、仲盛世界商城、中集金地美蘭城、維璟印象城、虹橋天地、江橋萬達(dá)廣場(chǎng)、嘉定日月光2期待建

位于軌交起始站的TOD商業(yè)，如浦東嘉里城（7號(hào)線花木站）、仲盛世界商城（1/5號(hào)線莘莊站）、中集金地美蘭城（7號(hào)線美蘭湖站）、維璟印象城（12號(hào)線七莘路站 ）、 虹橋天地（10號(hào)線終點(diǎn)站虹橋站）、江橋萬達(dá)廣場(chǎng)（13號(hào)線金運(yùn)路站）、嘉定日月光2期*待建（11號(hào)線嘉定北站）、龍湖奉賢天街（5號(hào)線奉賢新城站）、寶山正大樂城（15號(hào)線顧村公園站）、徐匯萬科廣場(chǎng)*在建（3號(hào)線上海南站）、迪斯尼小鎮(zhèn)（11號(hào)線迪斯尼站），意味著更多換乘客流或目的地客流。同時(shí)，軌交起始點(diǎn)周邊通常也是大型的商務(wù)區(qū)或住宅區(qū)，同樣是客流和消費(fèi)力的保證。

△圖：龍湖奉賢天街，源自聯(lián)商網(wǎng)