伴隨城市化進程的不斷加速，商業地產告別高速發展的增量時代，轉而進入相對理性的存量發展時代。城市發展空間緊張、土地資源貧乏、人群集中化等問題成為商業空間面臨的嚴峻情況。這種態勢下，進行用地結構優化，在存量商業基礎上進行改造升級，成為未來商業精細化運營、城市可持續發展的重要方式。

回顧百貨興盛的時代，百貨店是零售最重要的商業渠道，服裝、商品、百貨的銷售，構成百貨店最重要的商業模式和利潤來源。隨著時代的發展，商業出現多元化的呈現。傳統的業態與模式對今天越來越成熟的消費者而言不再具有吸引力，反而凸現各種問題，如硬件設施老化帶來各種隱患，老舊外觀影響城市環境協調一體化，品牌傳統單一無法達成切實銷售等，給老舊商業改造提出了各種難題。如何針對改造項目進行合理、有效、巧妙的重建、修復、提升，讓老百貨涅槃重生成為零售商業中心一直不斷探索的方向。

本文選取五個商業改造升級的絕絕子案例，分析針對不同老百貨面臨的問題，如何通過精準的改造定位、改造策略等措施讓老舊項目煥發新生，借此希望在商業改造方面，帶來一些可借鑒、可思考之處。

01

152歲老百貨轉型成為藝術品

法國巴黎莎瑪麗丹百貨大樓

對于商業集團來說，覆蓋我國近95%的土地，人口規模總量約10億的下沉市場意味著巨大的消費潛力。

法國巴黎老百貨La Samaritaine（莎瑪麗丹）位于巴黎市中心，塞納河畔，毗鄰盧浮宮、巴黎圣母院，至今已有152年歷史。悠久的歷史文化與所處的核心位置，讓該項目在改造時必然考慮眾多因素，使最終呈現結果能在復古與現代，時尚與潮流間找到一種微妙的平衡，讓舊與新融合得恰到好處。

(改造前)

(改造后）

在建筑外觀上，利用巨大的垂褶狀玻璃塑造現代感十足的外立面，玻璃表皮采用柔和的卷曲，反射巴黎街景，映射城市的經典風貌，呈現出歷史遺跡與當代景觀的微妙融合。

內部設計方面，盡量保留原有建筑同時，通過現代手法加以修繕、改造，讓歷史風格與現代元素相融合。如保留了頂層的標志性彩色孔雀壁畫；中庭原有的巨型樓梯，在原基礎上，用16000 片金箔、新藝術主義陶瓷，以及原橡木臺階進行翻新；保留埃菲爾鐵塔結構的屋頂的基礎上，通過外立面的玻璃材質，形成天然的采光系統，讓室內變得更加明亮開闊。

在新材料方面，采用了水磨石與巴黎鵝卵石的形狀相呼應，給人以一種溫暖、明亮而不失華麗的感覺。

品牌選取上，奢侈品依舊是主打，如Chanel、Dior、Louis Vuitton、Fendi、Gucci等，同時混搭當代設計師品牌，如Loewe、Dries van Noten、Alexander McQueen等，還引進了本土的新品牌，各色品牌的混搭、融合讓莎瑪麗丹兼具百年老百貨的格調、底蘊，與現代百貨的潮流、包容。

6層1000㎡餐飲區是個很新穎的嘗試，將高級美食與調酒、藝術、詩歌和音樂融為一體，不僅充分滿足消費者視覺、聽覺、嗅覺、味覺的享受，身在其中也是一種有趣的感受與體驗。

此次改造喚醒了這座沉睡的古老建筑，讓其華麗轉身，再次恢復昔日的輝煌。就連法國總統馬克龍在出席莎瑪麗丹開幕式時，都稱該建筑為“令人驚嘆的法國寶藏”。

02

改造后的老百貨越來越有趣

日本大阪——心齋橋PARCO

PARCO是在日本有著50年歷史的老百貨，其店面遍布全日本各地，也是日本唯一的全國性購物中心。北海道、大阪、澀谷……諸多城市的商業中心可見PARCO所在。可以說，以前的PARCO代表著日本時尚潮流的前端。時尚與流行會隨時間推移而變化，曾經的引領標志，現在看來已經成為年輕人眼中的老百貨。

經過改造后的老百貨，則變得越來越有趣。日本第18家PARCO-大阪心齋橋被視為“日本時尚文化的代名詞”，一開業便受到了年輕人的廣泛關注和喜愛。我們一起看看心齋橋PARCO到底有多有趣。

心齋橋PARCO有趣體現在藝術上。藝術融入在商場的每個細節之處，隨處可見藝術與涂鴉，隨處可有驚喜。PARCO塑造的藝術情境，讓年輕人可以隨處欣賞，獲得美的享受，從中尋找思想、文化與情感的共鳴。

心齋橋PARCO有趣體現在科技上。通過LED屏幕、遠程操控機器人等科技手段為消費者服務，方便、快捷、高效。AR虛擬裝置體驗型藝術、AI試衣體驗等真正讓消費者感受科技的魅力以及科技帶來的未來感、體驗感。

心齋橋PARCO有趣還體現在獨特休閑空間的設置上。商場設有辦公空間“SkiiMa”，把語言、廚藝等教室搬進商場，讓消費者在商場也可以學習各，樓層設置的休閑空間里設有小隔間，可用于臨時辦公……各種奇思妙想的背后是商家貼心、細心為消費者提供便利與服務的初心，以及為滿足消費者的各種需求做出的努力。

在心齋橋PARCOshopping也是一件很有趣的享受。這里除了國際一線高奢品牌外，還有各種街頭、潮流本土品牌供選擇。6層是破次元的人氣IP集中地，玩具、游戲、動漫周邊等，各種產品，應有盡有。在這里，你能看到樂高、哥斯拉、蠟筆小新、奧特曼……在其中游逛、購物，仿佛是進入了一個奇幻的世界。豐富有趣的設置讓消費者在里面待上整天都不厭倦。

老百貨之所以變得越來越有趣，是向年輕人看齊的必然結果。打破傳統百貨的條條框框，改造時在建筑、布局、美陳等各方面不受束縛，以多樣化、多元化、自由化為主，以更好的滿足年輕人的審美、品味與需求為重點，讓百貨也變得年輕了，更有商業活力了。

03

超級百貨的誕生

中國福州——東百中心

福州東百中心前身是由東百東街店和東方百貨兩個百貨聯通，合并成為一座經營面積逾12萬平方米的商業綜合體。該項目由和橋機構操刀，（擴展閱讀：存量商業新物種！福州東百中心如何實現完美升級 | 和橋）整體改造方向是由一個典型的傳統百貨升級為“超級百貨”，旨在打造一個集百貨的商品力和運營力、購物中心的體驗和街區的休閑生活場景為一體的百貨新物種。

在建筑外觀設計中，沒有一味追求標新立異，而是結合整個商圈的設計風格，與當地的特色融為一體，對建筑的創新同時，保留和其他建筑一致性，實現新老建筑的融合以及與城市的協調。

（改造前）

（改造后）

內部空間則利用原有挑空和新增挑空擴張空間感，配合不同業態空間屬性打造不同氛圍的空間，形成多個引力節點，吸引客流上升到高樓層。如在2F設立女性主題空間；5F為快閃中庭，為不同品牌的快閃店留出空間基礎；7F是超過700平米的活動廣場，是很多大型活動的舉辦地；頂層則巧妙利用三坊七巷位置優勢，改造為特色屋頂露臺，吸引很多人前來觀景打卡。

外部景觀街道，圍繞“文、旅、商”等元素展開，融合文化與藝術的公共空間，創造多元化的交流場所。原本狹窄、灰暗的街道、廣場等，改造成古典與現代，民俗與時尚同在的東百景觀街道，成為城市特色人文藝術的代表。

福州東百中心可以說是顛覆性的改造，從外觀到內部，再到周邊街景，完成了脫胎換骨般的蛻變。該改造也受到業內外的廣泛認可，榮獲最佳城市更新項目等多項國內外大獎。

04

小體量商業還能這么玩

中國北京——西單更新場

THE NEW 西單更新場地處北京傳統西單核心商圈，位于西單文化廣場地下，前身為77th街購物中心。隨著西單商圈不斷迭**展，其業態定位和配比因跟不上時**展而進行了改造升級。

該項目是建筑面積約3.5萬平方米小體量商業，通過空間形態設計、消費者洞察、前沿潮牌組合等維度的思考與改造，小體量也玩出了新花樣，煥發強大的商業力量。

更新場，正如其名，不只是商業空間，更像是一個“場”。這個場擁有地上公共空間和地下商業空間雙重屬性。地上昔日平闊的灰色廣場被改造成綠樹成蔭的下沉廣場，構建了一片6000多平方米“三季有花、四季有景”的綠色生態，塑造首都北京的大城市秩序。

下沉區域則視為更新場的商業空間。地下原有4層，為**空間局限，將其改造成3層，縮小可租面積，通過挑空等設計突出公共空間的通透與舒適，利用多種業態的互補與交錯，像雕塑與家居，書店與花藝等提升整體質感。

更新場引入了多元化風格的品牌，如HARMAY話梅、STUDIOUS、芝士蛋撻品牌BAKE等多個首店、概念、集合店，提升了商場豐富度、潮流度，塑造了豐富、包容、復合性業態的更新場定位，打造京圈年輕人的潮流發生地。

更新場地下空間與地鐵1號線和4號線實現打通，讓消費者方便前來。地上廣場設置多處直梯和步梯，便于消費者在不同樓層間穿梭。通過過街天橋，與旁邊的漢光百貨、君泰百貨雙向打通。更新場整體打造內外流暢動線，實現公共軌道與商業空間、商業空間內部，以及商業空間與所在西單商圈其他商業空間的聯結互通，通過優勢互補、流量互通，利好整個西單商圈。

05

策展型零售空間

中國上海——TX淮海

TX淮海是將曾經上海新潮時髦象征的商場華亭伊勢丹與隔壁的第一百貨淮海店合并重建開發的，CURETAIL“策展型零售”為理念的首個落地項目，全稱TX淮海 | 年輕力中心。

項目占地27000㎡，整整6層樓。此次改造不是商業空間上的加減，而是以策展型零售空間為定位，從藝術、文化、科技、體驗與消費界限等多方面進行升級，打造創新體驗零售與沉浸藝術融合的智能空間。

（改造前）

（改造后）

建筑外觀上最吸引視線的是高達40米的LED大屏幕，與真山真水真綠植結合的瀑布，強烈的視覺效果引人駐足，視頻播放的內容不停向人傳遞時尚潮流文化的信息。

內部空間將“策展”理念表現得淋漓盡致。二到四層每一樓層有不同的主題定位，如街頭潮流、家居生活方式、復古vintage王國等，每一層的每個品牌店都有一個展陳社交空間，圍繞藝術展、藝術互動裝置、設計師品牌等，營造出年輕力氛圍。這里不僅是購物中心，更為年輕消費者傳遞全球潮流創意信息，提供他們表達自我的獨特空間。

TX淮海引入了多個首店、旗艦店和概念店，如INNERSECT首家線下體驗店、韓料高音男中國首店、SOLO X powered by snow 51中國首家概念店、Machi machi上海首店等，成為年輕人向往的“潮圣地”。

TX淮海將一層打造成全天候美食打卡地——MARKET H淮海大市集，將室內空間延伸至街道，打破戶外街區與室內商業空間的界限，重點突出美食社交，增進年輕消費者的交流體驗。

五層和六層打造為全新“光影藝術互動空間”，利用數字化技術營造氛圍，增強消費者沉浸感、體驗感。

改造后的TX淮海更加年輕化、時尚化、潮流化，吸引無數年輕人來打開，有望成為魔都下一個全球潮流目的地。

06

結語

存量時代，傳統商業的改造有一定的難度，同時，也伴隨著更多的想象空間。無論是傳統百貨轉型購物中心，還是打造多元化的生活方式中心，或者與藝術、文化、自然等元素融合，抑或是打造策展型零售這樣的商業新物種……都傳達了多種可能性，這讓我們看到了成功性與可行性。未來，必將有更多商業改造途徑和形式被創造和呈現，商業空間將更加精彩紛呈。