看融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）財(cái)報(bào)時(shí)，只關(guān)注數(shù)據(jù)的變化是不夠的。

上半年，《一點(diǎn)財(cái)經(jīng)》曾在《孫宏斌支持調(diào)控 年報(bào)“抖出”融創(chuàng)中國(guó)家底》分析的“四超多強(qiáng)”格局日趨穩(wěn)固。作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，融創(chuàng)不能只顧自身發(fā)展，像一輛打開(kāi)頭燈的汽車，只能照亮眼前十幾米的距離；而是要成為行業(yè)的燈塔，居高臨下洞悉行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，并且成為行業(yè)垂范。

地產(chǎn)行業(yè)的客觀規(guī)律是什么？其實(shí)可以從融創(chuàng)的半年報(bào)上窺見(jiàn)端倪。

發(fā)展仍然是主旋律：上半年融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3208億元，同比增長(zhǎng)64%，2018年以來(lái)年復(fù)合增長(zhǎng)率12%；合約銷售面積2194.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.4%——地產(chǎn)仍是壓艙石，成長(zhǎng)仍是重要課題。

不同點(diǎn)在于，必須給“發(fā)展”設(shè)定一個(gè)前綴定語(yǔ)——營(yíng)收必須捆綁凈利潤(rùn)共同增長(zhǎng)，去風(fēng)險(xiǎn)必須設(shè)定在規(guī)模成長(zhǎng)之前，更新產(chǎn)品理念、實(shí)現(xiàn)科技化管理……

簡(jiǎn)而言之，“高質(zhì)量”應(yīng)該放在“發(fā)展”前。

發(fā)布中期業(yè)績(jī)時(shí)，融創(chuàng)提出了“四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值，要的是“思變”，在全行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)時(shí)改變發(fā)展方式；“思危”，在優(yōu)勝劣汰的大環(huán)境中繼續(xù)鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；“思進(jìn)”，不斷放大融創(chuàng)的想象空間。

當(dāng)房企意識(shí)到堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，“小心駛得萬(wàn)年船”才是未來(lái)的方向，“三思”而行顯得尤為重要。融創(chuàng)給出了一張階段性答卷，結(jié)果來(lái)看非常理想。

安全作基石

“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，1000億（銷售額）是一個(gè)加分項(xiàng)。”多年前，曾有地產(chǎn)行業(yè)券商分析師，如此放言。那還是地產(chǎn)行業(yè)奉行“規(guī)模至上”價(jià)值觀的年代。達(dá)到千億銷售額，代表房企的口袋里有足夠資產(chǎn)，以及與之相匹配的強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力。

在金融杠桿的催化作用下，釋放出前所未有的能量——在行研機(jī)構(gòu)眼中，這些都是實(shí)力的證明，是信心的源泉。錢(qián)投給了這些房企，心里要踏實(shí)很多。

如此認(rèn)知，讓房企形成發(fā)展邏輯：借助金融杠桿撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，輔佐高周轉(zhuǎn)縮短開(kāi)發(fā)周期，才是成功的關(guān)鍵。凈利潤(rùn)低點(diǎn)算什么？只要規(guī)模夠大就好。因此大家開(kāi)足馬力，開(kāi)拓規(guī)模。

如此發(fā)展模式效果可謂立竿見(jiàn)影：數(shù)據(jù)顯示，2016-2017年千億房企的數(shù)量從12家達(dá)到17家，但同期房企整體平均負(fù)債率從60%快速攀升到79.43%。在高速開(kāi)發(fā)與負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)共同作用下，房企被“吹”大了。

如今千億規(guī)模還是加分項(xiàng)嗎？這成了一道復(fù)雜的問(wèn)題。隨著監(jiān)管“三條紅線”、銀行“兩條紅線”、地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，國(guó)內(nèi)漸已形成“一城一策”的宏觀環(huán)境。“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的模式走到盡頭，突然間調(diào)整節(jié)奏又不知?jiǎng)偎銕缀危�房企得重�?gòu)發(fā)展邏輯，不過(guò)該誰(shuí)第一個(gè)吃螃蟹？

作為行業(yè)標(biāo)桿，融創(chuàng)正在“思變”：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不能一蹴而就，外部政策環(huán)境趨嚴(yán)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，要求房企必須降低風(fēng)險(xiǎn)，確保在安全的體系中成長(zhǎng)。

“調(diào)控對(duì)行業(yè)和企業(yè)都是好事。經(jīng)過(guò)這一輪（的調(diào)控），（房企）都將變得更穩(wěn)、更健康。”正如融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德所言，房企確實(shí)應(yīng)該更健康一些了。

因此在化解風(fēng)險(xiǎn)的道路上，融創(chuàng)一直沒(méi)有停步。只看“三條紅線”，有機(jī)構(gòu)計(jì)算政策剛出臺(tái)時(shí)，融創(chuàng)三條紅線均不達(dá)標(biāo)；可是到了發(fā)布全年業(yè)績(jī)時(shí)，已經(jīng)有兩條紅線轉(zhuǎn)綠；眼下中報(bào)顯示，融創(chuàng)健康指標(biāo)仍在優(yōu)化。

與此同時(shí)，融創(chuàng)堅(jiān)定控制負(fù)債規(guī)模。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，其總資產(chǎn)1.2萬(wàn)億元，較去年底提升9%，不過(guò)這并非是通過(guò)擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)，而且將一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%行業(yè)低位，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)彈性。

“在這一目標(biāo)前，融創(chuàng)的規(guī)模甚至可以做出讓步。”融創(chuàng)集團(tuán)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌能夠接受用犧牲規(guī)模換取安全發(fā)展。實(shí)際上，融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也的確穩(wěn)健：上半年?duì)I收達(dá)到958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比上升9.4%。

讓發(fā)展建立在安全水位上，融創(chuàng)已經(jīng)為地產(chǎn)行業(yè)表率。

地產(chǎn)進(jìn)化論2.0

改變“規(guī)模至上”的價(jià)值觀，主動(dòng)選擇化解風(fēng)險(xiǎn)，就算爭(zhēng)取到免死金牌嗎？直觀感受似乎并非如此。

2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“去庫(kù)存、去杠桿、去產(chǎn)能、降成本、補(bǔ)短板”的五大任務(wù)。

化解內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，需要的不是勇氣，而是能力。

由資產(chǎn)規(guī)模決定成敗1.0時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)深度決定生死是2.0時(shí)代正在到來(lái)，而且優(yōu)勝劣汰的標(biāo)準(zhǔn)線越來(lái)越高。

沒(méi)有地產(chǎn)主業(yè)支撐，龍頭房企同樣會(huì)在頃刻間崩潰；提前“思危”，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，房企就能掌握主動(dòng)權(quán)。在這方面，融創(chuàng)頗有心得。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)不再繼續(xù)擴(kuò)張半徑，而是采取區(qū)域深耕策略，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南、中部核心城市、西部核心城市等區(qū)域內(nèi)20個(gè)城市銷售額超過(guò)50億元，其中北京、上海、蘇州等9座城市超過(guò)100億元，杭州、武漢銷售額更是超過(guò)200億元。

為避免流動(dòng)性危機(jī)，融創(chuàng)進(jìn)一步提升銷售回款率，將非受限現(xiàn)金穩(wěn)定在1011億元水平線，較去年底增長(zhǎng)2.4%，維持行業(yè)高位。

堅(jiān)持價(jià)值投資，上半年融創(chuàng)獲取權(quán)益土儲(chǔ)貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比37.9%。將時(shí)間拉長(zhǎng)至一年（2020年7月至2021年6月），其權(quán)益拿地銷售比僅為28.5%。不斷夯實(shí)的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，將其總可售資源提升至6600億元，進(jìn)退自如。

地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢(shì)，幫助融創(chuàng)在資本市場(chǎng)獲得優(yōu)異表現(xiàn)。不僅在1月20日提前贖回2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)未償還余額，還將后續(xù)發(fā)行的美元債成本系數(shù)控制在7%以內(nèi)，得以降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

做了這些風(fēng)險(xiǎn)防控的準(zhǔn)備，融創(chuàng)獲得了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。上半年標(biāo)普將融創(chuàng)公司主體評(píng)級(jí)由BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽(yù)將公司評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面；中誠(chéng)信亞太首次覆蓋融創(chuàng)，并給予BBBg-評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。

居安思危，讓融創(chuàng)不懼行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)變。

內(nèi)外革新

在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展是扮演標(biāo)桿，在市場(chǎng)變革中借主業(yè)優(yōu)勢(shì)維持穩(wěn)定，作為行業(yè)龍頭，融創(chuàng)表現(xiàn)已經(jīng)非常理想，只是這還不夠。

整個(gè)上半年，“地產(chǎn)股表現(xiàn)欠佳”已是二級(jí)市場(chǎng)的熱門(mén)話題。投資者并非不相信地產(chǎn)行業(yè)仍有繼續(xù)發(fā)展的潛力，卻普遍認(rèn)為上行空間不會(huì)很高。

2020年中旬，“三條紅線”要求房企不能繼續(xù)放大杠桿；一年后，監(jiān)管部門(mén)要求房企拿地銷售比不得超過(guò)40%。一邊是限制資金流入房企資金池，一邊是要求房企不能規(guī)模發(fā)展，政策的指向是要行業(yè)不能過(guò)熱，企業(yè)不能冒進(jìn)，客觀上壓縮了地產(chǎn)行業(yè)的想象空間。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房企不能總是扮演“等待風(fēng)口的豬”，期待政策東風(fēng)搭救；而是要主動(dòng)擁抱創(chuàng)新，向效率和體驗(yàn)要增長(zhǎng)。這是行業(yè)向前發(fā)展的窗口，房企也要思進(jìn)：能守得住江山，還要能開(kāi)拓新的疆土，現(xiàn)在到了龍頭房企展現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力的時(shí)候。

在這方面，融創(chuàng)同樣率先做出改變，從內(nèi)部和外部?jī)煞矫孀龀稣{(diào)整。

在內(nèi)部，融創(chuàng)全面推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，覆蓋地產(chǎn)、服務(wù)及文旅業(yè)務(wù)各版塊。在地產(chǎn)板塊，完成BIM、智慧算量、集采平臺(tái)、智慧建造、在線銷售平臺(tái)、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運(yùn)營(yíng)提升決策與運(yùn)營(yíng)效率；同時(shí)將技術(shù)與服務(wù)板塊協(xié)同，構(gòu)建線上線下一體化、智慧化服務(wù)能力；文旅板塊則著力提升用戶體驗(yàn)、賦能精準(zhǔn)營(yíng)銷、實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及管控，實(shí)現(xiàn)管理降本增效。

“融創(chuàng)積極向科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)學(xué)習(xí)，在管理環(huán)節(jié)運(yùn)用數(shù)字化新技術(shù)提升管理效益，提質(zhì)增效、賦能業(yè)務(wù)發(fā)展，不斷為公司注入強(qiáng)勁的內(nèi)驅(qū)力。”融創(chuàng)中國(guó)高級(jí)副總裁時(shí)宇表示。

在外部產(chǎn)品層面，融創(chuàng)同步發(fā)力“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，不僅在2020年底推動(dòng)融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）在聯(lián)交所上市，還圍繞文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，整合城市綜合體、融創(chuàng)樂(lè)園、融創(chuàng)茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會(huì)展中心、民宿、小鎮(zhèn)集群等10余種城市綜合業(yè)態(tài)。

以地產(chǎn)為平臺(tái)，融創(chuàng)打造了融合住宅、服務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)等多種元素的居住生態(tài)。

目前，這些生態(tài)也在逐步開(kāi)花結(jié)果：背靠融創(chuàng)打造的居住生態(tài)，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)績(jī)?nèi)〉每焖侔l(fā)展，尤其是上半年物業(yè)管理服務(wù)收入20.5億元，同比增長(zhǎng)94%；社區(qū)生活服務(wù)收入1.9億元，同比增長(zhǎng)206%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)已接近或超越2020年全年表現(xiàn)。

隨著新冠疫情影響逐步消退，文旅項(xiàng)目表現(xiàn)開(kāi)始復(fù)蘇。濟(jì)南融創(chuàng)文旅城、桂林融創(chuàng)國(guó)際旅游度假區(qū)，杭州灣融創(chuàng)水世界等代表項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)即受市場(chǎng)追捧，推動(dòng)上半年融創(chuàng)文旅營(yíng)收26.1億元，同比增長(zhǎng)166%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為4.4億元，客流量7201萬(wàn)人次，同比上升103%；冰雪業(yè)務(wù)也形成覆蓋7省份、35座城市的戰(zhàn)略布局，進(jìn)一步提升居住生態(tài)的價(jià)值。

有了內(nèi)外兩方面革新進(jìn)化，融創(chuàng)逐步開(kāi)始引領(lǐng)市場(chǎng)需求。通過(guò)一系列布局，融創(chuàng)鞏固了面向未來(lái)發(fā)展的潛力。

結(jié)語(yǔ)

這已經(jīng)不是地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)悲觀論調(diào)。自1978年改革開(kāi)放起始，海南房地產(chǎn)泡沫破裂、全球金融危機(jī)、國(guó)內(nèi)股市崩盤(pán)……每一次重大事件后，市場(chǎng)都會(huì)質(zhì)疑，地產(chǎn)行業(yè)還有沒(méi)有明天。可是這些年走過(guò)，房企過(guò)得還是很好。那些挫折，不過(guò)是行業(yè)優(yōu)勝劣汰，舊去新來(lái)的過(guò)程。

那些領(lǐng)軍型企業(yè)，不僅是在每一個(gè)變革的窗口期都沒(méi)有犯錯(cuò)，還通過(guò)順應(yīng)時(shí)代的改變更好地順應(yīng)市場(chǎng)選擇。拼搏的勇氣與前瞻性的判斷，才是他們成功的原因。

回到融創(chuàng)，能夠以行業(yè)領(lǐng)軍者的姿態(tài)不斷成長(zhǎng)，不斷有創(chuàng)新業(yè)務(wù)填充想象空間，其實(shí)都是在斟酌損益，平衡眼下與未來(lái)后作出正確抉擇。來(lái)自外部環(huán)境的考驗(yàn)，不過(guò)是一次試煉。只要底氣夠足，實(shí)力夠強(qiáng)，繼續(xù)成長(zhǎng)只是時(shí)間問(wèn)題。