原創：一號地產 作者：海哥

一號說：
大海航行靠舵手，陰溝翻船豬隊友

日前，在寶龍商業的2020年報發布業績會上，入職10個多月的寶龍地產聯席總裁、寶龍商業行政總裁陳德力，立下了一份“軍令狀”：

帶領寶龍商業，在未來三年，實現：“出租率95％+”、“管理面積1500+萬平”及“長三角規模排名行業前三”。

看了相關報道，海哥還是為德力總捏了一把汗。這年頭，明星職業經理人陰溝里翻船的事兒還少嗎？

時間倒回到一年前，2020年3月20日新城控股發布公告稱，公司董事、聯席總裁陳德力因個人原因向公司辭去聯席總裁職務。隨后6月1日，寶龍方面官宣陳德力加盟。

這次家族企業色彩濃厚的寶龍集團許氏家族，給予了陳德力充分的禮遇：

寶龍地產聯席總裁、寶龍商業行政總裁。

作業商業地產領域的明星職業經理人，如今已過去了大半年，陳德力給寶龍帶來怎樣的變化，海哥未曾聞言，反倒是聽聞陳德力在寶龍內部推行工作多有掣肘，老板不給充分授權等等。

或許這也是職業經理人與公司實控人短時間難以調和的矛盾，特別是在家族化程度頗高的“寶龍系”，明星職業經理人或許也僅僅是門面的點綴罷了。

而這次的年報，就是對陳德力半年來“趕考”寶龍商業的成績展示。

銷售增速40%、開業10個綜合體的目標均未完成

寶龍雖然將地產和商業兩塊業務分拆上市，但如果統一來看，寶龍集團的業務主體還是遵循“住宅+商業”的雙輪驅動模式，業內多數做商業的開發商，基本上也是這個思路。

一方面，以商業綜合體與地方政府勾地，降低拿地成本；另一方面，綜合體內的住宅部分銷售帶來的現金流和利潤，能覆蓋部分大商業的持有成本，實現滾動開發。

所以盡管陳德力到寶龍主要是負責商業業務，還兼任了寶龍地產聯席總裁的原因。

從寶龍去年的業績來看，寶龍地產公布了2020年的銷售數據，截至2020年12月31日，寶龍地產全年累計銷售額815.51億元，較去年同期同比上升35.1％，銷售面積532.7萬平米，同比增加約41.4%。

這么一看，寶龍地產2020年的銷售業績完成得不錯，甚至要高于750億的年度銷售目標。但同期的銷售均價15319元每平，與2019年銷售均價16037元每平相比，銷售均價同比下滑了4.5%。

換言之，這是寶龍地產以價換量取得的銷售業績。當然，寶龍地產的分析，海哥會另外成篇。

寶龍的商業版圖，截止到2019 年末已開業 45 個、在手 78 個商場，按寶龍老板徐華芳的計劃是到 2025 年開業 100 個。

到2020年中，陳德力加入寶龍時，開業項目仍為 45 個商場，在管面積343 萬平，出租率 87.1%。

不過在2020年半年報的業績發布會上，寶龍地產總裁許華芳表示，下半年公司有充足信心完成預期40%同比增長的銷售目標和確保10座商業綜合體的順利開業。

到了前兩天年報發布，海哥從寶龍商業的年報中盤點了一下，寶龍在2020年全年新開商業綜合體項目只有9個。

也就是說，許華芳在半年度業績會時，吹下的關于40%的銷售額增長和開業10個商業綜合體的目標都沒完成。

5毛一平的低端商業和摻水的出租率

今年的年報業績發布會，陳德力當著徐華芳的面，立下的軍令狀，包含了幾個方面的信息：

一個是要提高寶龍商業的出租率，第二和第三個目標是指向寶龍商業的規模擴張。但陳德力唯獨沒有提商業中最核心的——

提高商業租金水平。

是他忘了嗎？不，而是實在太難了！

海哥翻了下寶龍商業的年報，說起來寶龍吹噓自己的項目和目前的土儲七八成位于一二線城市，可數據不會說謊。

對于寶龍的商業，無論從租金收入還是出租率來看，在行業內都處于一個比較低端的水平。

首先從租金角度來看，去年半年報的時候，海哥統計過一次，去年上半年寶龍商業共有51處在管零售商業物業，總在管建筑面積約為700萬平方米，商業收入約為7.01億元。

由于寶龍商業2020年上半年沒有新增開業項目，2019年的51個項目是一個完整的租金周期，這樣一算的話，寶龍商業的平均租金及管理費收入為0.55元/天/平米。

這個商業租金的水平，在海哥的認知中可能最低的，僅是其他房企商業租金水平的四分之一，甚至七分之一。

而且這一租金水平還是在基本沒怎么減免租金的情況下取得的。

在2020年初疫情期間，寶龍商業僅對在營購物中心品牌商戶，從大年初一至大年初九共9天的租金采取了減半的優惠措施。相較于萬達、新城、龍湖等業內同行，寶龍的租金減免力度是最低的。

那么2020年全年的水平如何呢，這次的年報顯示，寶龍商業2020年的商業開業面積總計857.3萬平米，收入為15.62億元，什么水平呢？平均0.499元/天/平米。

我們就算它5毛吧。

和上半年相比不僅沒有絲毫提升，還下降了？！這個水平在業內基本屬于墊底。

如果還有哪家商業運營商，自吹主打一二線，商業租金水平比寶龍低的，找出來，海哥賠五毛錢！

除了商業租金收入水平低之外，寶龍商業中包含的住宅物業管理服務一項，海哥也算了下，收入為3.58億元，在管面積為1440萬方，平均也是2元/月。

一二線城市的物業費就這水平？

在出租率方面，寶龍商業的出租率始終處于90%以下，且有逐步下滑的趨勢。

雖然從數據上看2020年全年的出租率勉強在89.9%，較2019年全年89.4%的出租率有所提高，但自己看發現這是一組摻了水的出租率。

在年報中商業出租率項下面，一行小字顯示，海陽寶龍天地、和東營寶龍天地兩處商業的出租情況不計入出租率。

海哥查了下，這兩處2017年就開業的商場面積近13萬方，寶龍在年報中對此的解釋是我們沒提供租戶招攬服務、只提供有限的管理服務。

換言之，我經營不好，就不要計入出租率了，太丟人了（捂臉）。

而商業出租率的低下，也進一步制約了寶龍商業租金的提升。

不過話又說回來了，寶龍商業的租金水平已經如此低了，為什么出租率還上不去？不得不說，寶龍商業的運營水平實在太爛了。即使來10個陳德力，也未必能拯救孱弱的寶龍商業。

陳德力在寶龍商業的擱淺

陳德力在加盟寶龍時，外界是有很高的期許的，這也是寶龍商業股價從加入之初的16元每股，漲至今年接近30元每股的關鍵因素之一。畢竟此前陳德力在吾悅廣場上創造的業內奇跡讓同行驚嘆。

在新城商業實現有效應用的萬達商管打法能否在寶龍商業同樣行之有效？說實話海哥并不看好。

結合此前寶龍商業負責人的情況看，陳德力盡管在tittle方面得到了充分禮遇，但在寶龍能夠得到多大的授權，是否擁有足夠的發揮空間，經過這半年多的觀察來看，用擱淺一詞頗為恰當。

不管你是鯨魚還是飛龍，能耐再大，碰上寶龍這淺沙灘，恐怕也只有遭蝦戲的份兒了。

此前，陳德力在新城商業之所以能獲得成功，除了老板的充分授權，還連同吸納了陳德力身后的成熟商管團隊。

陳德力加入新城時，還引進了包括唐劍鋒、黃春雷、錢文虹、劉海寧等多位萬達人士，覆蓋吾悅廣場從投資開發、到信息化、招商、運營等各業務條線核心骨干。

彼時，新城商業有小萬達之稱。

而到寶龍時，除了唐劍鋒出任寶龍商業常務副總經理之外，并無陳德力的舊部加入寶龍。

據內部人士透露，許多原陳德力商管團隊的成員都已經離職準備奔赴寶龍了，但陳德力在人事權并無多少話語權，寶龍系內部的職位仍牢牢掌控在許氏家族手中。換言之，許華芳并未給到陳德力充分授權。

而陳德力為安撫舊部，于去年下半年創立了“BOX KINGDOM”的時尚彩妝品牌，運營公司主體為“上海何物企業管理有限公司”，將昔日舊部吸納到該彩妝品牌，開啟創業之旅。

查閱工商信息得知，“BOX KINGDOM”商標的持有者“上海何物企業管理有限公司”，法人代表是劉海寧，陳德力占股51%為大股東，而前者正是陳德力在新城商業時的得力干將。

在人事權上的掣肘，或許導致陳德力在商業開發、運營方面的動作難以有效貫徹，最直觀的影響，就是寶龍商業諸多規劃目標的落空，而其所謂三大目標的軍令狀，很有可能成為明星職業經理人的“滑鐵盧”。

由此可以大膽推測，未來不排除陳德力去職寶龍，和原來團隊一起創業的可能，甚至這一猜想的可能性非常大。