隨著城市化的推進(jìn)，近兩年鄭州的商業(yè)綜合體如雨后春筍般冒出。根據(jù)鄭州商業(yè)觀察的統(tǒng)計(jì)，截止2018年底，鄭州商業(yè)的總體存量上升至446萬(wàn)m2，其中，二七商圈依然是鄭州商業(yè)存量最集中的區(qū)域，年末存量占全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)總存量的34%�？梢灶A(yù)想到，隨著鄭州城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)一步提速，交通路網(wǎng)等進(jìn)一步的鋪通，未來(lái)的鄭州商業(yè)體將會(huì)更加繁盛。除核心商圈外，也將會(huì)有越來(lái)越多的區(qū)域型商業(yè)接棒成為這座城市商業(yè)的中堅(jiān)力量。

剛剛過(guò)去的2018年，我們也能夠看到像正弘城這樣的標(biāo)桿型項(xiàng)目對(duì)城市商業(yè)環(huán)境發(fā)展及更多此前未進(jìn)駐到這座城市的零售及餐飲品牌是有著較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

2018年鄭州商業(yè)業(yè)績(jī)一覽

當(dāng)然，今天的文章主要還是要和大家分享一下2018年鄭州各個(gè)標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

丹尼斯大衛(wèi)城：同比25%的增長(zhǎng)，品牌持續(xù)升級(jí)

作為一個(gè)步入開(kāi)業(yè)第四個(gè)年頭的項(xiàng)目，其業(yè)績(jī)及單品牌銷售近乎每一年都是一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，同時(shí)也跑贏了市場(chǎng)的平均漲幅。雖然在多數(shù)人看來(lái)丹尼斯在建筑規(guī)劃方面不夠“購(gòu)物中心化”，但其在品牌豐富度及門(mén)店體驗(yàn)方面不可否認(rèn)仍是目前河南商業(yè)的標(biāo)桿與地標(biāo)。

畢竟在托尼主編看來(lái)，做商業(yè)不能夠只看創(chuàng)新，更要切合實(shí)際。丹尼斯作為一個(gè)老牌兒零售百貨企業(yè)，除了在國(guó)際精品及化妝品方面做到持續(xù)的增強(qiáng)，同時(shí)也要打破傳統(tǒng)的百貨概念，把大衛(wèi)城向年輕、時(shí)尚、潮酷等多個(gè)維度進(jìn)一步發(fā)展。

2019年，在托尼主編看來(lái)該項(xiàng)目在品牌調(diào)整力度方面將圍繞門(mén)店形象更新與升級(jí)進(jìn)行，大尺度的調(diào)整及更多首進(jìn)品牌的進(jìn)入則會(huì)集中在2020年發(fā)生。總之，大衛(wèi)城不同于鄭州其他的商業(yè)項(xiàng)目在做客群的區(qū)分，其做的是全面覆蓋！

正弘城，2019年能否如預(yù)期那般迅速占領(lǐng)“制高點(diǎn)”？

從2018年下半年開(kāi)始，鄭州商業(yè)的所有焦點(diǎn)和關(guān)鍵詞似乎都對(duì)準(zhǔn)了正弘城的開(kāi)業(yè)，而從其開(kāi)業(yè)至今的表現(xiàn)來(lái)看也的確出乎了多數(shù)人的預(yù)料�？土髁康某掷m(xù)提升、品牌業(yè)績(jī)的倍數(shù)增長(zhǎng)反倒對(duì)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。2019年如何在運(yùn)營(yíng)管理、服務(wù)品質(zhì)上作進(jìn)一步的提升與改善，在企劃推廣方面如何更切合實(shí)際的與場(chǎng)內(nèi)品牌實(shí)現(xiàn)更多的互動(dòng)，也將是擺在其面前非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

此外，伴隨著這一輪的消費(fèi)升級(jí)，如何贏得年輕消費(fèi)群體的青睞、增強(qiáng)品質(zhì)家庭客群及新中產(chǎn)群體的復(fù)現(xiàn)率及消費(fèi)黏性，也將會(huì)成為正弘城接下來(lái)幾年的主要研究課題。

為什么外資、港資發(fā)展商一直沒(méi)有進(jìn)鄭州？

在鄭州商業(yè)觀察看來(lái)，無(wú)論是以外資為代表的太古，還是以港資為代表的恒隆、九龍倉(cāng)等，大都將投資的重心放在了北上廣深或商業(yè)消費(fèi)較為成熟的商業(yè)準(zhǔn)一線城市（如杭州、成都、重慶、武漢）。與此同時(shí)，他們也會(huì)從三個(gè)維度做持續(xù)的研究與深度思考以決定是否進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)。

首先，要面臨的是如何去洞察市場(chǎng)及消費(fèi)者行為。千萬(wàn)不要認(rèn)為一個(gè)成功的外資公司，在中國(guó)靠復(fù)制商業(yè)模式就能取得成功，這種思維要摒棄。例如九龍倉(cāng)在長(zhǎng)沙的IFS（國(guó)金中心）從2011年9月23日宣布開(kāi)建，到2018年5月7日開(kāi)業(yè)，一共歷時(shí)7年時(shí)間；

第二，如何把自身所具備的優(yōu)勢(shì)拿出來(lái)，和內(nèi)地市場(chǎng)的特點(diǎn)相結(jié)合并衍生出化學(xué)效應(yīng)一直以來(lái)都是外資、港資們所思索的。這里既要涉及到購(gòu)物中心的專業(yè)性和零售業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，還要去看如何把國(guó)外或國(guó)內(nèi)一線城市的消費(fèi)、體驗(yàn)等發(fā)展趨勢(shì)與本地市場(chǎng)相結(jié)合；

第三，人很重要，也很關(guān)鍵。常言道天時(shí)、地利、人和，但多數(shù)時(shí)候，起到?jīng)Q定性作用的往往是后者。

正如此前一家外資購(gòu)物中心企業(yè)總經(jīng)理所說(shuō)的那樣，在選定一座城市前，除了看其人口、GDP總量、零售品消費(fèi)、時(shí)尚度等常規(guī)“參數(shù)”外，還會(huì)特別在意每年在教育方面的投入及產(chǎn)出，因?yàn)檫@些代表的是一座城市的未來(lái)。此外，選址階段還要綜合考慮城市的中期及遠(yuǎn)期發(fā)展、商業(yè)現(xiàn)狀及消費(fèi)者市場(chǎng)、以及項(xiàng)目本體地塊的可達(dá)性，可視性，周邊的常駐消費(fèi)力及輻射力。

托尼主編花了差不多半個(gè)月的時(shí)間去整理及消化上述表格內(nèi)所反映出的數(shù)字，與2017年相比，鄭州商業(yè)在過(guò)去一年的時(shí)間里共新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，為近十年來(lái)供應(yīng)量最多的一年，在銷售額方面也有著較高的增速。然而較為遺憾的是，伴隨著鄭州商業(yè)的整體發(fā)展及越來(lái)越多的區(qū)域型消費(fèi)圈的形成，一批不思進(jìn)取的老百貨及賣(mài)場(chǎng)式商業(yè)逐漸褪去了曾經(jīng)的光環(huán)，淡出主流市場(chǎng)。

在鄭州商業(yè)觀察看來(lái)，時(shí)代的發(fā)展所演變出的更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)僅僅是壓倒老場(chǎng)子的一方面，更重要的是在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后能否持續(xù)保證高效的運(yùn)營(yíng)及與時(shí)俱進(jìn)而不斷演變的升級(jí)與調(diào)整，這些才是決定一個(gè)項(xiàng)目能否伴隨市場(chǎng)的腳步走的更遠(yuǎn)的根本。

（來(lái)源：鄭州商業(yè)觀察 托尼主編）