隨著城市商業地產的飽和，商業地產熱度逐漸褪去，越來越多的資本進入到專業市場的小細分領域。農貿市場投資單元小，回報周期短，已經引起了不少人的關注，原來的“看不上”變成現在的“搶著上”，曾經的臭烘烘成為時下的香噴噴。

但是農貿市場不同于地產銷售，項目成功與否無法直接由銷售額來驗證，前期策劃與招商成為確保項目成功的關鍵，而更為關鍵的是后期運營。

那么想要做好農貿市場項目，前期應該怎么做？

平面規劃

農貿市場并非是大型商業，不存在大型主力店獨占幾百平方的情況。農貿市場商鋪經營面積一般都不超過三十平方米，商鋪規劃上講究良好的展示面而不是過大的進深。農貿市場攤位可獨立經營的面積基本在5-10平方米，在確定商鋪以及攤位的個性化需求后平面規劃就可以基本確定。

產權劃鋪

商鋪的產權分割盡量做到售賣與經營統一。部分商鋪可能會因為商鋪面積過大，導致總價過高而不好售賣，可以考慮通過劃分虛擬鋪的形式降低總價。將一鋪分為AB兩個虛擬鋪進行售賣，但切勿出現一個B虛擬鋪與隔壁的A虛擬鋪共同經營單元的情況，會對日后的招商運營造成很大的麻煩。

招商次之

由于投資單元小、投資成本少、入住門檻低，很多從未從業過農貿市場的經營者也想進入農貿市場做小本生意。但是如果這群“生瓜蛋子”過多，最終將會影響整個市場的經營環境。因此，在招商第一步，我們分兩個群體進行招商。

主要群體是大戶和品牌店。大戶即擁有進貨及出貨貨源的經營大戶，主要盈利點并不在農貿市場零售，但他們不僅有著穩定的客戶群，甚至還有對市場售賣價格的定價權。品牌店即在當地具有影響力的品牌商戶，例如：水果品牌——百果園，鹵味品牌——紫燕百味雞，肉類品牌——壹號土豬等等。他們自帶客流，起到了市場引流的作用。即使市場出現經營狀況不佳的情況，他們也可以和市場一道挺過去。我們在招商過程中應以供減免或補助政策吸引這種商戶的加入。

另外一部分是經營散戶。盲目引進大戶會導致大戶壟斷市場，控制各種商戶的數量，放適量的散戶進入市場有助于提高商戶之間的競爭以促進市場良性發展。當然對這一部分的商戶也應當嚴格選商，切勿讓初次做生意的商戶占市場的商戶的百分之十以上。

銷售并舉

對農貿市場來說，銷售在先還是招商在先并無絕對。如果投資商想快速回籠資金，可以銷售和招商同時進行。但是更多的情況是農貿市場可以先招商，當招商完成大半后，由招商帶動銷售達到相互促進的效果。每個市場的背景不同，自然不能一概而論，需要根據項目的自身情況因地制宜作出相應選擇。

總結

總而言之，農貿市場作為時最熱的細分專業市場，未來還有很多路可以探索。但是在銷售和招商過程中，必須遵循投資即投資、運營即運營的原則，切勿采用自購自營的模式導致日后的統一運營管理不便。