原標題：聚焦商業地產變革之路| 百貨門店固定租金模式遇挑戰 銀座股份嘗試利潤分成阻力大

來源：華夏時報

本報記者李未來 北京報道

為了應對激烈的市場競爭和并不景氣的百貨業環境，銀座集團股份有限公司（以下簡稱“銀座股份”）嘗試尋求模式變革。

近日，銀座股份旗下數家主營百貨業務的公司或門店宣布繼續租賃物業，如泉城購物廣場與濟南市城市建設投資有限公司簽訂了續租物業的合同，續租15年，租金約3.9億元。

不過，銀座股份的有些門店，已經不再采用這種固定租金的模式。近日銀座股份董秘辦公室相關負責人告訴《

嘗試利潤分成模式

作為一家從事商品零售業務的公司，銀座股份旗下主要有百貨商場、大型綜合超市、購物中心三種經營業態。 銀座股份起步于山東，早年間在山東各地開設較多門店，目前在山東省12個地市均有布局，近年來輻射至河北省石家莊、保定、張家口等城市。

為開展商業零售業務，銀座股份及其子公司需要尋找合適的物業進行租賃，租賃期限大約1-20年。這些物業有些是由銀座股份的關聯公司持有，構成關聯交易，有些則是向外部開發企業尋求物業租賃。

每年產生的租賃費計入營業成本即銷售費用和管理費用當中，占較大的比重。如上半年有約1.59億元的租賃費計入了銷售費用中，在所有科目中僅次于職工薪酬，排名第二，約占銷售費用的20%。此外還有580.45萬元的租賃費計入了管理費用。

銀座股份的經營場所，一般都是向物業開發方租賃的，租期大約5-20年，租金是固定的。比如濟南市中心的泉城購物廣場，是銀座股份從濟南市城市建設投資有限公司那里租賃來的，它們從2004年起便達成了租賃合作。近期銀座股份又向濟南市城市建設投資有限公司續租15年，租金約3.9億元。

更多的是向關聯方租賃。近期銀座股份子公司泰安銀座商城向泰安銀座房地產開發有限公司租賃其在泰安市東岳大街 77 號投資興建的泰安銀座城市廣場，用作擴大門店經營場所物業。租賃物業總建筑面積為 56700.48 平方米，租賃期限 1 年，年租金為 1650.55 萬元。

不過，近年來銀座股份開始改變這種固定租賃的模式，嘗試使用利潤分成的模式。

2015年，銀座股份向物業開發方山東省魯商置業有限公司租賃其將在濟南市長清區大學路 2166 號的商業用地上投建的商業房產，租賃物業的總建筑面積為 22169.69平方米，租賃期限為 20 年。租賃費用采用保底租賃費用和利潤分成租賃費用兩者取其高的方式支付。

臨沂銀座商城有限公司于 2011年12月與臨沂魯商地產有限公司簽訂租賃合同，租賃期限20年，自臨沂銀座商城有限公司鳳凰城分公司成立次日起計算，第一年免租，第二年起以鳳凰城分公司年度凈利潤首次為正數時的數額的25%作為保底租金，如超過保底租金則按照上一個租賃年度的凈利潤的25%交納租金，如未超過保底租金則按照保底租金金額交納。

物業開發方意見不一

嘗試改變是艱難的過程，道路也充滿了坎坷。

上半年，銀座股份營業收入和凈利潤雙雙下滑。其中營業收入約64.03億元，同比減少5.28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約6784.16萬元，同比減少4.63%。

“在當前宏觀經濟環境下，為應對日趨嚴峻的行業競爭形勢，公司的各項經營調整在逐步開展中，如門店專業運營調整、經營模式的轉變等，影響當期商品銷售收入減少”，銀座股份稱。

不過，最直接的原因是租賃違約造成的賠償損失。上半年銀座股份涉及三宗訴訟，都是租賃合同糾紛。一宗是遭到威海樂源置業有限公司（以下簡稱“樂源置業“）起訴，銀座股份曾與樂源置業簽訂《租賃合同》，2017年的時候樂源置業便起訴銀座股份違約，并要求支付違約金 5285.61 萬元，支付經濟損失 12268.18 萬元。2019年5月20日銀座股份收到終審判決，要求其支付威海樂源置業有限公司違約金 4028.49萬元。

一宗是子公司東營銀座商城有限公司（以下簡稱“東營銀座”）與東營長安房地產開發有限公司（以下簡稱“東營長安”）之間的租賃糾紛。據了解，東營長安曾與東營銀座簽訂租賃合同，約定東營長安將位于東營市西四路 256 號投資興建商業物業出租給東營銀座使用，租賃面積 38197平方米，租賃期限20 年。因市場環境發生重大變化，雙方就協商變更原租賃合同并相關處理等有關事宜未能達成一致。東營長安認為東營銀座違約，要求單方解除租賃合同，并要求東營銀座承擔違約金 30，000，000 元，支付自 2018 年 12 月 5 日起至 2019 年 7 月 7 日租金、物業費共計 5，833，300 元。

對于上述租賃合同糾紛，銀座股份董秘辦公室工作人員表示，確實是因為市場環境發生變化，公司希望與物業開發方協商調整租金模式，即把固定租金轉變為利潤分成的模式，但對方不同意，所以才引發了糾紛。

不過，這并沒有阻礙銀座股份繼續探索。在擴張早期形成的“百貨+超市”模式的基礎上，銀座股份還持續拓展一站式家庭娛樂購物中心，在山東各地市布局門店，開發多種業態。同時，銀座股份還在研究差異化錯位經營，對業態進行升級創新，注重百貨店的購物中心化，探索新業態。

北京昭邑零商管理咨詢有限公司首席顧問劉暉表示，這幾年百貨商場向購物中心轉變，效果還不錯，基本上穩定下來了，自從百貨業受電商沖擊以來，也沒有一種特別有效的方法來提振這個行業。

劉暉還稱，目前省會以下的地級市和一些發達的縣級市百貨市場還可以，所以一些百貨公司下沉到這些地縣級城市效果還不錯，但是省會及以上城市的百貨市場不是很理想。