眼下，備受關(guān)注的中糧“地產(chǎn)系”，進(jìn)入到關(guān)鍵期。

8月下旬，在大悅城地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，盡管業(yè)績(jī)不甚理想，董事長(zhǎng)周政仍向媒體說“與中糧地產(chǎn)重組有望年內(nèi)完成”。

周政還直言，關(guān)于整合已做好軟著陸的準(zhǔn)備。看來，對(duì)于此次整合及做大做強(qiáng)，其作為掌舵人抱有很大希望。

9月13日，中糧地產(chǎn)收到監(jiān)管層下發(fā)的重組預(yù)案反饋意見書。覓窩君發(fā)現(xiàn)，這里一共涉及33個(gè)重要問題，要求30個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)。

無疑，這為此次重組蒙上了一層陰影。

重組未了，大悅城業(yè)績(jī)下滑

比如，在重組過渡期內(nèi)，預(yù)案說大悅城盈歸屬于原股東明毅的盈虧均由中糧地產(chǎn)承擔(dān)，這個(gè)憑什么？

上半年，大悅城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約40.267億元，同比下降16.4%，其中投資物業(yè)及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)租金收入17.15億元，占總收入的42.6％，同比下降0.92％；物業(yè)開發(fā)收入及土地開發(fā)收入18.26億元，占總收入約45.4％，同比下降27.1％。

所以，監(jiān)管層要求中糧地產(chǎn)必須解釋清楚此種安排的原因及合理性，是否有利于保護(hù)上司公司中糧地產(chǎn)及其中小投資者。

賬上這么有錢，為啥增發(fā)新股？

截至2018年5月底，中糧地產(chǎn)貨幣資金83.7億元，可供出售金融資產(chǎn)7142.8萬元，去年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流17.18億元。

既然賬上有這么多錢，對(duì)于中糧置地廣場(chǎng)和杭州大悅城購(gòu)物中心等標(biāo)的資產(chǎn)建設(shè)，監(jiān)管層逼問：為啥要專門詢價(jià)增發(fā)新股配套募資24.2億元，來干這件事兒?

監(jiān)管層特意強(qiáng)調(diào)，必須補(bǔ)充杭州大悅城購(gòu)物中心項(xiàng)目的備案、環(huán)評(píng)批復(fù)及相關(guān)報(bào)批進(jìn)度等，是否存在重大不確定性。

截至重組預(yù)案披露日，大悅城地產(chǎn)及子公司尚有部分房產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)、超出規(guī)劃建設(shè)等原因未拿到完整權(quán)證，預(yù)計(jì)辦理權(quán)證尚有一定難度，中糧集團(tuán)愿為該瑕疵的損失賠償兜底。

監(jiān)管層問：最新進(jìn)度如何？如果沒有取得權(quán)證，會(huì)否被責(zé)令拆除以及影響上市公司等敏感問題？

涉12億未結(jié)擔(dān)保，解除了嗎？

截至5月底，大悅城地產(chǎn)尚未結(jié)清擔(dān)保逾12億元，還涉及3起未決訴訟，境內(nèi)子公司因未經(jīng)審查擅自施工、未按規(guī)定招投標(biāo)、未取得施工許可證擅自開工及未按規(guī)定辦理工程竣工備案等被多次行政處罰。

監(jiān)管層繼續(xù)問：最近進(jìn)度如何?如何規(guī)范運(yùn)營(yíng)及措施？

據(jù)悉，大悅城地產(chǎn)旗下6家開發(fā)商為暫定資質(zhì)，其中成都卓遠(yuǎn)地產(chǎn)、浙江和瑞潤(rùn)天城置業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)已到期，但這6家仍在開發(fā)包括擬建和在建。三亞虹霞地產(chǎn)、成都卓遠(yuǎn)地產(chǎn)、三亞悅晟超越資質(zhì)開發(fā)，擬建成都舊城項(xiàng)目暫未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。

覓窩君發(fā)現(xiàn)，以成都卓遠(yuǎn)地產(chǎn)為例，旗下主要項(xiàng)目就是總投資25.8億元的成都大悅城，占地102畝，建筑面積40萬平方米。

圖：成都大悅城，來源：成都樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)

還是那句話，上述資質(zhì)后續(xù)辦理的最新進(jìn)度等，有必要讓廣大中小投資人都知曉，了解其潛在風(fēng)險(xiǎn)。

收購(gòu)價(jià)147億元，你咋得出來的？

當(dāng)然，最關(guān)鍵的也是最敏感的還是重組資產(chǎn)估值以及溢價(jià)。此前，諸多媒體曾質(zhì)疑中糧地產(chǎn)此次收購(gòu)估值偏高，被指是左手倒右手的資本游戲，不利于保護(hù)中小投資者。

對(duì)此，上述估值偏高和定價(jià)合理性的質(zhì)疑，自然逃不過監(jiān)管層的法眼。

最后，覓窩君還是說一下銷售業(yè)績(jī)吧。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，中糧集團(tuán)地產(chǎn)銷售328.9億元，排名全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)銷售榜第51位，而去年全年實(shí)現(xiàn)銷售386億元，排名第49位。與自身比，有一定增長(zhǎng)，且幅度不小，但與同行比，跑得有點(diǎn)慢。

（來源：覓窩 作者：地產(chǎn)密探）