不同于KFC店每7年重新裝修一次，免稅店鑒于店鋪和品牌形象的需要，一般每2～3年就會重新裝修。本文介紹了零售品牌店鋪開店的一些關鍵指標，對于全面了解開店管理有很好的參考意義，特此分享。

1、店鋪營業(yè)面積

該面積既不是建筑面積，也不是房東說的使用面積，而是經(jīng)過品牌公司工程部規(guī)劃設計的“營業(yè)面積”，或是營業(yè)套內(nèi)面積。既然開發(fā)商將店鋪是按平方銷售的，甚 至房東也是按店鋪的平方租賃的，我們就不得不關注營業(yè)面積。按年核算的，為年坪效；按月核算的，為月坪效。

比如，優(yōu)衣庫專賣店年坪效平均40000元人民幣，ZARA坪效才30000元，國內(nèi)美邦坪效才區(qū)區(qū)的20000元，很可惜，國內(nèi)休閑男裝品牌勁霸、七匹狼、利郎的坪效連20000都達不到。光靠開店數(shù)帶動增長，估計也是和運功品牌一樣，到達天花板了。

2、店鋪租賃年限

包含兩塊指標，一是現(xiàn)有合約年限，二是累計合約年限（包含續(xù)約部分）。

很多加盟商做品牌男裝，之所以死得快，往往不是經(jīng)營效益不好，而是因為耐不住寂寞。我通過對幾十家連續(xù)經(jīng)營十年的店鋪分析，店鋪的業(yè)績高峰期往往從第三年開始、盈利高峰期從第五年開始。但很多人堅持不住！

這也印證了馬云大師的話：今天競爭很殘酷，明天更殘酷，后天很美好，但很多人都死在明天晚上。想想也是如此！為什么要租長約店，很多人擔心房租漲，這只是其中一個面，更重要的是營運的持續(xù)性效益。

3、租金付款方式

對于上市公司而言，一年一付或一月一付幾乎沒有區(qū)別，但對個體老板而言，這可能是致命的。一年一付，和一月一付對比，在資金的時間成本上往往相差10%-15%的收益。比租金年復合增長5%可怕得多，但很多人并沒有計算該賬目。

所以，小的細節(jié)，往往蘊藏著大的效益。當對方租金不能優(yōu)惠的時候，不妨從付款方式著手，反之亦然。

4、員工配置人數(shù)

員工人數(shù)不是越多越好，也不是越少越好。一方面需要有必要的人力儲備，另一方也需要有“優(yōu)勝劣汰”的體系。

從耐克、阿迪來看，單個員工往往能達到人均月效6-10萬，而男裝就比較慘，幾乎都是在2-4萬元。也就是配置4-5個員工，銷售額不外乎就是10-20 萬元區(qū)間。故男裝整體的員工銷售都有待挖掘。但人均銷售額過低，要不就是編制過多，要不就是培訓不足或人員戰(zhàn)斗力過低。

還是否記得曾經(jīng)分享的“淡季適當超配，旺季適當緊縮”的終端人才策略呢？

5、開業(yè)日期和月份

該日期很多伙伴都不重視，認為無非就是“過去式”，沒啥意義。如此說來，人為何要過生日呢？不也是過去式嗎？跟所有時間軸一樣，開業(yè)月份也意味著店鋪的生 命周期開始輪回。產(chǎn)品有生命周期，如男裝的生命周期就是3年，不要讓自己的倉庫保留有3年以上的商品；顧客服務也有服務周期，如3個月，也就是正常男裝消 費者是按季來消費。

此前有伙伴問小編，店鋪是8月份開業(yè)的，是否在每年8月份搞一次周年慶呢？其實時間點選擇完全不合理，8月份要不就是大熱天，要不就是雷陣雨天氣，都不適合。

思考一下，問候現(xiàn)在很多人的生日宴席都放在正月初三到初八呢？他們正式的生日也不是那一天啊？所以，凡事不能太“呆板了”！

6、最新裝修日期

現(xiàn)代的服裝專賣店，幾乎都是每兩年就裝修一次。所以各家服裝專賣店是否賺錢，小編不是很清楚，但這些品牌服飾確實養(yǎng)活了很大一堆家具廠、裝修商。如果是競品在進行二次裝修，說明該商圈趨于成熟，或該品牌店有較大成長空間。

曾經(jīng)管理過福建福州八一七路一家店，因為每年都擔心地鐵要拆遷改造，故經(jīng)營的8年期間，從未進行過裝修改造。但該店鋪卻創(chuàng)造了一個業(yè)績奇跡，每年保持40%的復合增長率，以至于我到現(xiàn)在還在懷疑，裝修真的那么有用嗎？看來，只能是仁者見仁智者見智了！

7、銷售人工費率

運動品牌在3%-5%之間，男裝基本升到5%-10%之間，甚至部分品牌已超過12%。單個員工工資高低很難評判，但通過與銷售額對比分析，可以看出整個店鋪單位人均產(chǎn)出高不高，或是評判人均效能好不好。

8、銷售租金費率

早期這個比值都在10%-15%左右，而現(xiàn)實當中，有很多店甚至超過30%（這也是很多拓展人員口中的銷售預算，只要預算業(yè)績額超過租金額3倍就可以開 設，但小編不知道這個是誰發(fā)明的）。從商場的扣點看租金比高低，普通商場的扣點在15%-20%左右，高端一些的在25%-30%間，商場的扣點費，里面 承接了公共管理、推廣費、場地租金及水電費等，以及商場的管理經(jīng)營利潤。

9、裝修費用率

已經(jīng)有些品牌在給終端補助所謂的裝修補貼，尤其是運動品牌較為明顯。不知道這是好事還是壞事，可以確定的一點是“羊毛長在羊身上”，不過是賬面數(shù)字游戲又何必過于計較呢！裝修費用的分攤，更多采用的平均分攤制度，分攤年限界定在3年左右。

但個人認為按532分攤更為科學，如第一年分攤50%、第二年30%、第三年20%。即經(jīng)營風險放置靠前。但很多經(jīng)銷商幾乎都是一次性分攤，這也未嘗不可。隨著品牌商對終端形象的苛刻要求，這個費用愈來愈大。

10、水電費用率

水電費的支出，在很多人的眼里，這項幾乎是“變動費用”，可以人為調(diào)節(jié)進行降低。在零售業(yè)里面，幾乎都是“固定費用”，不太存在變動費用（員工提成可以視同是變動的，另外非定稅制店鋪的稅務支出也是變動的）。

以往巡店中，發(fā)現(xiàn)員工在人為調(diào)節(jié)店鋪空調(diào)、燈光時，往往都是“反作用”。不是因為顧客進店才需要開燈，而是因為你開燈了顧客才進來，否則那不就是“黑店”了嗎？