9月9日石獅市靈秀鎮(zhèn)世茂摩天城開業(yè)，開業(yè)當天號稱40萬人流量，對于一個戶籍人口只有30幾萬人口的石獅市，可以說是放出了大招。同時也刷新了去年泰禾廣場開業(yè)28萬人流的記錄。同步開業(yè)的有萬達系的IMAX影城、PLAY1，快時尚H&M、mystyle，愛奢購上了COACH、KENZO等,MODA與拉夏系列各自支持大店，炸雞店給漢堡王，牛肉店給豪享來，化妝品店給了屈臣氏。大潤發(fā)、冒險王主題樂園、CKJ等未同步開業(yè)。

世茂摩天城所在靈秀鎮(zhèn)與石獅市主城區(qū)鳳里街道、湖濱街道商業(yè)還是有很大的差距，石獅服裝城在靈秀鎮(zhèn)開業(yè)后，算有點商業(yè)，也只能算有專業(yè)市場。世茂摩天城開業(yè)可以說填補了該鎮(zhèn)的商業(yè)空白。但首期24萬平的商業(yè)體量并不是一個幾萬戶籍人口能夠支撐的，外來打工人員更不可能支撐這種檔次的消費，世茂摩天城能否突破就看能否成功攻入石獅市核心市區(qū)了。

去年泰禾廣場的開場可以說成功的淪陷，泰禾廣場習慣于高舉高打，但落地幾乎沒有成功案例存在。泰禾商業(yè)主要服務(wù)于地產(chǎn)，為了能夠擠出更多的店鋪面積習慣性犧牲消費者體驗。泰禾的問題在于地產(chǎn)前置、招商前置，資產(chǎn)證券化后置、營運后置。泰禾的項目基本會存在資金依賴地產(chǎn)滾動，融資依賴非公開發(fā)行、票據(jù)、債券等;物業(yè)、品牌生態(tài)建設(shè)不符合營運需求，招商品牌未考慮消費頻次高低組合以及未進行市場容量測算等等。泰禾以這樣的產(chǎn)品出來說白了就是看不起石獅人，覺得石獅人沒見過世面，只要招商有幾個牌子超過德輝廣場就輕松引領(lǐng)石獅市場了。沒想到石獅人直接用腳投票。

世茂摩天城招商引進的品牌大部分不具備攻擊性，本身區(qū)位也不是非常理想，按現(xiàn)有的節(jié)奏應(yīng)該會很快進入冷場期。但世茂摩天城有幾張大牌，就是大潤發(fā)、萬達IMAX影城和冒險王主題樂園。由于冒險王尚未正式開業(yè)，本人也還沒真正體驗過，下面筆者就超市和影城兩大主力進行分析。

石獅超市市場主要是鳳里街道市標附近的獅城廣場沃爾瑪、旁邊九二路的永輝紅標;德輝廣場德輝超市，前身捷龍超市運營時效果良好，德輝自己接手后情況如何暫時未知;湖濱街道泰禾廣場永輝綠標。世茂摩天城引入大潤發(fā)，會解決掉石獅市場一個痛點，就是物價偏高問題。石獅有小上海之稱，物價水平在某些層面上超過了上海。不論本地商戶或者外來商戶都習慣于入鄉(xiāng)隨俗，享受這種高溢價。大潤發(fā)的中低端定位應(yīng)該會直接切中當?shù)匾�害，靈秀鎮(zhèn)、以及晉江市龍湖鎮(zhèn)的客群幾乎會被攘括。但要攻入市區(qū)，第一島鏈就是要突破鳳里街道獅標商圈。獅城廣場是早期凱德廣場原型，二三樓沃爾瑪，一樓、負一樓自己玩，這種模式基本玩殘掉了。沃爾瑪大賣場年銷估計在7000多萬的體量，加上永輝紅標綜合超市，該區(qū)域一年就1億多存量。大潤發(fā)如果能在該區(qū)域拿下3000萬的市場份額，永輝紅標會率先扛不住倒閉。永輝倒閉會使得九二路頹勢盡現(xiàn)，現(xiàn)有的九二路商戶已經(jīng)養(yǎng)得對永輝有依賴性。永輝不僅起著繁榮商圈的作用，更重要的是使九二路避免淪為快速交通帶。大潤發(fā)如果有本事在第一島鏈進行區(qū)域滲透，很快就會迎來第二島鏈對手德輝超市。大潤發(fā)與德輝超市直徑距離3公里，大潤發(fā)輻射力剛好變?nèi)醯臅r候。大潤發(fā)在該區(qū)域如果能夠拿下1000多萬銷售額對于德輝超市這樣的單店壓力已經(jīng)相當大了。同區(qū)域的永輝綠標基本可以忽略不計。預(yù)計大潤發(fā)第一年銷應(yīng)該在1億多的程度，開業(yè)首日200多萬。大潤發(fā)給世茂摩天城的人流貢獻度問題應(yīng)該不大，問題的關(guān)鍵在于大潤發(fā)以中低端客群為主，世茂摩天城是否能夠調(diào)和好客群排斥問題。

萬達IMAX能夠給世茂摩天城帶來的絕對是優(yōu)質(zhì)的客群。石獅觀影市場從去年《速7》開始大爆發(fā)，出現(xiàn)了一票難求的局面，部分消費者直接沖到廈門跟泉州觀影。但石獅客單價偏低，萬達需要進行消費升級。

下面為石獅8月份數(shù)據(jù)和泉州、晉江票房第一影城數(shù)據(jù)

2015年石獅德輝影城200多萬的票房可以占到60%多的市場份額，今年200多萬只能占到30%的市場份額。一年時間，石獅觀影市場真正站到了風口。去年開業(yè)的星美、星光兩家影城，8月份都有200萬的票房。星光影城的上座率更是高達39%。石獅市場平均票價偏低，只有27元一線，也可以理解為高端、鐵粉并沒有形成。與泉州、晉江觀影市場相比，石獅三家影城在觀影人數(shù)、上座率兩個數(shù)據(jù)都處于領(lǐng)先位置。

萬達影城在泉州地區(qū)優(yōu)勢為3D、IMAX巨幕，在3D場次及票房都要超過石獅其它影城。石獅市場對于巨幕的觀影需求尚未養(yǎng)成，從星美巨幕票房來看，只有8萬，觀影人次只有2668人次。相對于石獅600多萬的票房，20幾萬觀影人次，巨幕需求僅僅為1個百分點。星美那塊巨幕基本廢掉。

石獅一個彈丸之地8月票房與泉州市區(qū)票房相比并不遜色，泉州是座縣市經(jīng)濟比市區(qū)亮眼的城市，只有政治教育文化中心位置未變。縣市文化消費想超過市區(qū)并不容易，也可以理解為，石獅市2017年票房增速會低于2016年。石獅萬達影城會直接進入存量之爭。

今年增量主要出現(xiàn)星光影城和星美影城，星光影城是上海老板，特點就是小氣摳門，所以星光的增量相對實量為主。星美影城主要依賴贈票、補貼，虛量占比較大。基本盤仍然留在德輝影城。萬達影城特長在于提煉高端客群。萬達影城打法是3D升級和轉(zhuǎn)化成自己基本盤。8月份石獅市場3D觀影人次12.69萬，占總觀影人次的52%。假設(shè)石獅萬達影城2016年拿下3D近一半的市場份額，那么整體市場占有可以做到20%。預(yù)計2017年日均觀影人次1000人。

大潤發(fā)日均客流8000-12000，加上萬達影城1000，加上世茂冒險王，再加上低頻轉(zhuǎn)高頻的餐飲業(yè)態(tài)，滿打滿算世茂摩天城未來也就2萬人流。相對于24萬平的體量是遠遠不夠的，更何況大潤發(fā)做中低端、萬達做中高端、冒險王做家庭兒童客群，客群重疊性不夠大，對于操盤手來說非常具有挑戰(zhàn)性。帶領(lǐng)眾多參差不齊的品牌，仍以傳統(tǒng)收租模式運營，年內(nèi)會有不少品牌感到陣陣寒意，春節(jié)后應(yīng)該會迎來不少品牌撤場呼聲。世茂的項目普遍缺乏核心競爭力，通常利用品牌商戶來給項目背書。通過招商把內(nèi)容填滿，對于如何發(fā)揮內(nèi)容的價值，一直沒有深度介入。從開業(yè)效果來看，客流量分布及轉(zhuǎn)化主要集中在餐飲娛樂，品類流量分布極度不均衡。這為后期品牌商戶因流量不足以支撐銷售埋下了伏筆。部分品項市場容量短期較小，如果僅僅依賴商戶自身去激活市場，可行性似乎不大。引導(dǎo)低頻消費轉(zhuǎn)為高頻消費，拓寬市場容量，催化客戶端消費方式改變，通過更加合理的生態(tài)建設(shè)才能引領(lǐng)市場發(fā)展。早期商業(yè)只要開起來，慢慢等商圈成熟就能盆滿缽滿;后來通過招商招一些500強等品牌來背書，也能快速差異化來占領(lǐng)市場。現(xiàn)在的消費市場還可能出現(xiàn)這種好事嗎?

世茂摩天城主力品牌相對其它競爭對手有優(yōu)勢，客流量基本盤也還可以，可以說先發(fā)優(yōu)勢不錯。但沒有辦法把內(nèi)容運作起來，客流量分布到24萬的體量當中，依然吃不飽。從世茂摩天城公布的活動來看，世似乎更傾向于短期引入一次性客流，對于如何運營好商業(yè)給人感覺思路不夠清晰。當然這也有開業(yè)過于倉促，通盤考慮沒辦法那么周到的原因。接下來這幾個月怎么，基本可以猜出未來走向。