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主題:商場(chǎng)為什么總是愛(ài)折騰? 主動(dòng)更新還是被動(dòng)變化?

圓圈不圓

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商場(chǎng)為什么總是愛(ài)折騰? 主動(dòng)更新還是被動(dòng)變化?

商場(chǎng)調(diào)整不斷,一會(huì)兒鞋子搬到2樓了,一會(huì)兒男裝調(diào)到4樓了。產(chǎn)生了大量建筑垃圾,消耗了無(wú)數(shù)社會(huì)資源,干嗎這么折騰?為什么不給租戶提供一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境?

(一)商場(chǎng)頻繁調(diào)整為哪般?

7月底借到北京出差之際考察SKP,去之后發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)大半都在調(diào)改中,有的樓層整體封閉。國(guó)際名品鞋區(qū)調(diào)整到4層,匯聚了從Louis Vuitton到Stella Luna的鞋履專柜(或者邊廳),品牌組合一流,形象很好,但不知是否受到施工影響,人流量不足。

▼北京SKP 4層 鞋區(qū)

聽(tīng)說(shuō)北京西單的漢光百貨,也剛調(diào)整完成,一樓化妝品和鞋區(qū)都煥然一新。

上海百貨巨無(wú)霸——浦東八佰伴,從6月份開(kāi)始大規(guī)模調(diào)整,1-5層封館改造,國(guó)際精品、化妝品、黃金珠寶、男裝暫時(shí)移到了6樓;女裝、女鞋、家電廚具移到了7樓;兒童、運(yùn)動(dòng)戶外在8樓。

因?yàn)榭臻g有限,貨品無(wú)處安放,品牌形象普遍不佳,基本都在打折促銷。

Coach、Michael Kors等國(guó)際精品和化妝品對(duì)形象要求高,都裝修了臨時(shí)柜,又是一次投入。

不止百貨折騰,購(gòu)物中心也不停的調(diào)整

上海正大廣場(chǎng)現(xiàn)在也有不少位置打了圍板,特別原來(lái)的主力店/大租戶區(qū)域,比如7樓的Sport City等等,幾個(gè)餐飲品牌也是新進(jìn)入駐的,比如椰子不語(yǔ)、魚(yú)非魚(yú)等。

靜安嘉里中心自開(kāi)業(yè)之后,一直調(diào)整不斷,目前一層Marc Jacobs搬離,接替者Longchamp正在裝修;Hogan搬離,還不知誰(shuí)將入駐。

▼ Longchamp 圍板

▼ Hogan已撤離

地下一層也多處正在圍板裝修,rouge' lane,相思蜜達(dá),曦和小館即將入駐。

▼rouge' lane

▼相思蜜達(dá)

▼ 曦和小館

市場(chǎng)變化之快,商場(chǎng)不得不緊跟調(diào)整

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈,新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)、老項(xiàng)目不斷升級(jí),零售品牌更替快,顧客的喜好也在不斷變化。

1、硬件環(huán)境調(diào)整提升

顧客對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求越來(lái)越高,越來(lái)越注重衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等等這樣的細(xì)節(jié)。在各大生活論壇里,都有收集“哪個(gè)商場(chǎng)有母嬰室,條件如何”的熱貼。

▼上海高島屋的洗手間被一公眾號(hào)描述為“上海最屌的廁所”,達(dá)數(shù)萬(wàn)次閱讀,引起極大關(guān)注

上海百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)幾乎是今年商業(yè)同行來(lái)上海考察的必到之處,它硬件環(huán)境精致且有創(chuàng)新,完全不同于以往概念里的奧特萊斯商場(chǎng)。

這種情況下,八佰伴這樣的1995年開(kāi)業(yè)的老牌商場(chǎng),占據(jù)上海體量、業(yè)績(jī)雙料第一的名頭,怎能不調(diào)整升級(jí)呢?!

2、顧客訴求:“高大上”→“有個(gè)性”、“Lifestyle”

靜安嘉里中心地下一層從原來(lái)常規(guī)國(guó)際二線的Max&Co., 7 for all mankind, Juicy Couture等,替換成了更有特色的Youk Shim Won, APM monaco, 手工帽子店,簡(jiǎn)單餐飲Pret a manger, 相思蜜達(dá),曦和小館,以及推崇優(yōu)質(zhì)生活方式的野獸派。

▼野獸派

▼Pret a manger

▼Youk Shim Won

近來(lái)刷遍朋友圈的上海大悅城Line Friends裝置展,和復(fù)興SOHO Line Friends店鋪的火爆,也說(shuō)明了消費(fèi)者越來(lái)越喜歡生活化、萌萌的主題。

調(diào)整成本并非商場(chǎng)全部承擔(dān)

上周收到一位用戶的留言,說(shuō)商場(chǎng)三樓是男裝區(qū),由于一個(gè)位置招商不利,商場(chǎng)決定把這個(gè)區(qū)域的幾個(gè)男裝品牌搬遷到鞋區(qū),該區(qū)域用來(lái)籌建兒童樂(lè)園。但這幾個(gè)被搬遷的男裝才裝修不到一年,其中還有業(yè)績(jī)不錯(cuò)的品牌。

這個(gè)案例道出了商場(chǎng)不斷試錯(cuò)、樓層和區(qū)域主題不斷變換的另一重要因素,改造成本中品牌調(diào)整柜位的費(fèi)用,通常不是商場(chǎng)支付的。

(二)主動(dòng)更新還是被動(dòng)變化?

商場(chǎng)主導(dǎo)調(diào)整,讓自己變得更好

零售商業(yè)過(guò)了高速發(fā)展的黃金時(shí)代,生意沒(méi)有以前那么好做。很多商場(chǎng)業(yè)主都意識(shí)到這一點(diǎn),密切關(guān)注市場(chǎng)、品牌和消費(fèi)者的變化,不斷提升環(huán)境、引進(jìn)新品牌、淘汰不適合的品牌。

西單大悅城打造“時(shí)尚朝圣地”

大悅城已經(jīng)是北京的標(biāo)桿項(xiàng)目之一,但仍在調(diào)整之中,以“時(shí)尚朝圣地”為目標(biāo),2017年還將啟動(dòng)翻新工程。

一層調(diào)整方向之一是營(yíng)造更好的國(guó)際化、輕奢的氛圍;二層調(diào)整重點(diǎn)是引進(jìn)豐富的美妝品牌,Dior Beauty和Jo Malone近期剛開(kāi)業(yè),Estee Launder計(jì)劃今年10月份開(kāi)。

▼北京西單大悅城 Jo Malone

租戶退租變更,商場(chǎng)被動(dòng)調(diào)整應(yīng)對(duì)

有些商場(chǎng)的調(diào)整則是由于租戶退租、變更,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)不少高檔百貨面臨的Louis Vuitton、Gucci、BottegaVeneta、Cartier關(guān)店引起的被動(dòng)調(diào)整。

上海力寶廣場(chǎng)

今年2月底Louis Vuitton撤出力寶廣場(chǎng),該位置的新租戶并非來(lái)自奢侈品界,而是Victoria's Secret,一時(shí)間成為行業(yè)熱點(diǎn)。

成都仁和春天人東店

今年1月份面積800平方米的Gucci已撤出,接下來(lái)由哪個(gè)品牌填補(bǔ)空位,還不得而知。

這類商場(chǎng)的調(diào)整方向非常值得探討,從市場(chǎng)的普遍反應(yīng)來(lái)看,化妝品、輕奢、輕餐是此類商場(chǎng)主要需要加強(qiáng)的品類。

(三)身為租戶如何適應(yīng)?

品牌選址時(shí),除了地段、租賃位置之外,也要關(guān)注市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的發(fā)展,商場(chǎng)接下來(lái)的發(fā)展規(guī)劃、管理層的策略思路。在合作條款上,也要多注重移位、調(diào)整的相關(guān)條款。

不然,很有可能發(fā)生前面所講案例里的情況:男裝租戶才裝修一年就被要求調(diào)整移位,又要產(chǎn)生新的裝修費(fèi)用。

另外,有些百貨本身的物業(yè)就是租賃來(lái)的,如果百貨與大業(yè)主的合約期已經(jīng)所剩不多,品牌更要避免開(kāi)設(shè)形象店、旗艦店等大規(guī)模投入的店鋪。

(來(lái)源:iziRetail 作者:Una Huo)

古城清風(fēng)

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