開一家化妝品店，選址非常重要，甚至在一定程度上決定了開店的成敗。但是選一個好的位置并不容易，特別是想快速拓店的連鎖店更是面臨選址難題。是沒有好位置了嗎？其實是你不會挑！
走在街上，我們會看到繁華街區(qū)也有冷冷清清的店，而一些小巷里卻“藏著”生意很不錯的店。今天，品觀君為大家收集了各路干貨，讓你幾分鐘內(nèi)就能吃透選址這門大學(xué)問。
開了2000多家店的屈臣氏這樣選址
在店鋪選址這個話題上，屈臣氏無疑很有發(fā)言權(quán)。截至2015年底，屈臣氏在中國已擁有2483家店，光2015年就新開了395家店。
那么問題來了，屈臣氏在選擇店鋪時，是怎樣做評估、判斷和決定的？《化妝品觀察》主筆、行業(yè)管理專家白云虎曾在《開店紅寶書?屈臣氏開門七件事》中對此進行了全面剖析。
“屈臣氏對于店鋪選址的策略只有一個，那就是：緊跟目標消費群。也就是說，目標消費群在哪里，屈臣氏就會在那里。屈臣氏的目標消費者是18至35歲的優(yōu)質(zhì)女性消費者，那么找到這些消費者，然后就在那里開店。”
如何判斷目標消費者在哪？屈臣氏會首先考慮“目標消費群密度”、“捕捉率”、“租金成本”這3個關(guān)鍵的考量指標。
通常，目標消費者有效數(shù)量=目標消費群密度×捕捉率。一般情況下，屈臣氏的捕捉率預(yù)估會在8%~10%之間，通過這個可以計算出店鋪的預(yù)計銷售額。
舉例說明：在某一店鋪位置的門口，從上午10:00到晚上10:00，經(jīng)過的目標消費群有10000個人，那么按捕捉率8%計算，則預(yù)計能夠捕捉到800個有效消費者；按屈臣氏店鋪平均客單價50元計算，則平均每天的銷售額可達到40000元。
另一方面，租金成本與銷售額和商品毛利率成一定的比率。通過與這些數(shù)據(jù)的計算分析，就可以得出店鋪投入與產(chǎn)出是否合理。
根據(jù)以上的選址策略，屈臣氏堅持其店鋪的選址方向基本如下：
結(jié)合店鋪是否靠近街道的情況，屈臣氏將店鋪分為“街鋪店”和“非街鋪店”，使用面積約在200—500平方米。
對于“街鋪店”，有兩種情況：1、最好在樓層1樓，有獨立的進出口。2、如位置很好，可考慮2樓，但在臨主街的位置上必須有獨立、便捷的進出通道，形象展示好。臨主干道、人流匯集點，可視性好，有較好的招牌廣告位。
對于“非街鋪店”，必須在主要人流量的通道上。同時，在進出口的位置上必須有非常明顯的廣告標識或者廣告位置。
從4個方面判斷什么才是好位置
選址先要定下大區(qū)域。到底是選擇新城區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校區(qū)域還是大社區(qū)？憑“直覺”是不行的，還有幾個主要參考因素：人口、商業(yè)氛圍、競爭狀況和未來潛力。
人口：從超市的規(guī)模和數(shù)量，農(nóng)貿(mào)市場的規(guī)模，學(xué)校、銀行、網(wǎng)吧的數(shù)量等來判斷。
商業(yè)氛圍：周邊服裝/鞋帽/床上用品店的檔次、數(shù)量和生意情況。同時可參考的還有美容院和發(fā)廊，看看這幾個行業(yè)的水平，你對當(dāng)?shù)叵M情況就大概有了譜。
競爭狀況：就是同行的數(shù)量，都是哪些類型的店，關(guān)鍵是經(jīng)營水平。有時候，一個地方同行店鋪很多，至少說明該地需求旺盛，也可能是供過于求的過度競爭，但不一定你參與進去生意就難做，還是要看當(dāng)?shù)氐母偁幩剑瑔慰锤偁幷叩臄?shù)量并不能說明問題。
未來潛力：對新商業(yè)區(qū)而言，要考慮樓盤落成、政府機關(guān)的設(shè)立、交通設(shè)施的設(shè)立、大商戶大品牌商入駐等綜合情況對未來的影響。
選址一定要記住的10個規(guī)律
選好了區(qū)域以后，具體到什么街道、什么門面又有什么的選址講究呢？品觀君整理了以下幾個小規(guī)律。
1、好店址租金高
好地址通常都是高租金，開店創(chuàng)業(yè)首先要明白好店址的重要性，不要被寸土寸金的高店租嚇跑。
有些店老板存在一種錯誤的意識：寧愿往店里多投資，也不愿意交高租金。但好店面的高租金并不是一兩天形成的，也不是房東可以任意抬高的，它是房東和租金在長期利潤分成較量中形成的。
很多小生意都依靠店址的好壞，所以越是大眾生意，就越要舍得在店址上投資。當(dāng)然，在投資前必須認真分析選擇這個店址、投入這筆資金能帶來多大的效益，利潤空間是不是夠大。
2、路邊店有利弊
以前，不少店面都以緊靠大馬路、主干道為一大賣點。而消費者亦因貪其方便，對些緊鄰大馬路旁的店鋪也頗為垂青，這種情況一度令不少臨街商店得寵。
但是，大馬路黃金地段也可能成為商店經(jīng)營的“死穴”。首先，隨著車流量的不斷增大，緊鄰大馬路或主干道而帶來的噪聲、廢氣污染，是“路邊店”的一大致命傷。
其次，“路邊店”由于受市政規(guī)劃不確定因素的影響，遭受拆遷等的未來風(fēng)險要大得多。隨著市政對城市改造、規(guī)劃的不斷深入，最容易受影響的無疑就是緊貼在馬路邊的“路邊店”。
3、并非行人越多越興隆
很多店老板以為過路人都是自己的顧客，來往行人越多生意就越興隆，但這種想法其實是錯誤的。如果來往的行人都是帶著某種明確目的的人，那么門店就吸引不了這類顧客。
因此，在選擇什么樣的街道設(shè)店時，不但應(yīng)當(dāng)考慮來往行人的數(shù)量，而且還應(yīng)考慮來往行人的性質(zhì)：他們到底是帶有很明確的辦事目的，還是在街上閑逛？
4、繁華地段不一定是好店址
有的地方，表面看來，車水馬龍、人流如織，但并不是聚客的地方。這就是在鬧市開新店很快就失敗，而在小巷開店卻生意紅火的重要原因。
你所經(jīng)營的行業(yè)與你所選的店址合拍，才是好店址。因此，你在開店時，你要考慮你所經(jīng)營的行業(yè)是否適應(yīng)相關(guān)地區(qū)人們的需要，而不僅僅是地段是否足夠繁華。
5、拐角是個“黃金口”
拐角的位置往住是很理想的，它處在兩條街的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”：1、增加櫥窗陳列的面積；2、兩條街道的往來人流匯集于此，有較多的過路行人光顧；3、可以通過兩個以上的入口緩解人流的擁擠。
需要注意的是，由于門店位置面對兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為一個十分重要的問題。一般的做法是，選擇交通流量大的街道作為商店的正門。
6、同行密集生意好
人流吸引人流，商業(yè)吸引商業(yè)，生意大家做，才能造成一方繁榮的景象。因此，我們會看到全國有很多化妝品店“扎堆開店”，但生意都還不錯的現(xiàn)象，這就是同行密集后形成了化妝品銷售的氛圍。
7、窄一點的街比過寬的好
行人道過寬和過窄，都不合適，過寬店鋪不易吸引人流關(guān)注，人較少從店門口經(jīng)過；過窄影響通行。但總體而言，窄一點的街比過寬要好
8、同一條街道分“陰陽”
有時候，同在一條街道，一個老板開了兩家化妝品店，分別位于街道兩側(cè)，幾乎是門對門，裝修風(fēng)格、商品結(jié)構(gòu)均相同，可是生意卻是天壤之別。這是為什么？難道真的有風(fēng)水一說？其實，這里面包含了兩個規(guī)律：
（1）城市的每一條街道，幾乎總是有一側(cè)的人流量較大，而與之對應(yīng)的另一側(cè)卻相對較小。這里暫且把人流量大的一側(cè)稱為陽街，對應(yīng)的人流量比較小的一側(cè)稱為陰街。
（2）每一個城市都有至少一個商業(yè)中心，而朝向商業(yè)中心街道的右側(cè)大部分是陽街，對面則是陰街。
當(dāng)然，規(guī)律也有例外的時候，比如街道較狹窄，或是兩個相距非常近的商業(yè)中心之間的狹窄繁華街道等等。其余時候，店老板在選址的時候可以先觀察一下，究竟哪邊才是“陽街”。
9、門前有障礙物的不要選
有些民房改商鋪的，鋪前的小花壇離店面很近，而且常有灌木植物遮擋視線；或者店前有大型變電箱或公車站牌，且距離店面較近，這些都不合適。
同時，最好不要選店地面低于街道地面的，即需要下臺階的鋪面不合適。同理，有臺階的店面最好也不要選，一定要有的話，臺階不能高過三層。
10、左鄰右舍要夠“時尚”
對化妝品店而言，左鄰右舍做非時尚類生意的極不合適，比如修車、建材。隔壁是飯館或餐廳，則要看情況，如果是時尚類餐廳，品牌加盟類的，裝修較講究的，可以考慮；如果是包子鋪、面粉店等小飯館類型則盡量不要選。
最適合的鄰居是服裝鞋帽包等女性經(jīng)常光顧的店，還有美發(fā)店、床上用品、銀行電信的營業(yè)廳、洗衣房等。社區(qū)店鋪，挨著社區(qū)的中小型超市也還不錯。
（品觀網(wǎng)整理 注：本文整合自白云虎《開店紅寶書?屈臣氏開門七件事》和有功網(wǎng)、趙珠峰、程魯湘相關(guān)文章）
