據(jù)仲量聯(lián)行天津研究部高級(jí)分析師柴喬杉分析稱，回顧2015年天津零售市場(chǎng)，包括遠(yuǎn)東百貨、百盛和津樂匯在內(nèi)的五個(gè)百貨商場(chǎng)相繼關(guān)閉；而在同一年，另外五個(gè)購物中心完工并入市。比較零售存量，天津減少了20萬平方米百貨商場(chǎng)的同時(shí)，新增超過50萬平方米的購物中心。從這樣的變化中我們不難得出兩點(diǎn)：首先，天津零售市場(chǎng)仍持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張；其次，購物中心業(yè)態(tài)越來越成為城市零售主導(dǎo)。
除了零售存量面積的增長(zhǎng)，單個(gè)購物中心的平均體量也有所提升。截至2015年底，仲量聯(lián)行追蹤了天津的25家購物中心，平均建筑面積約90,246平方米， 2012年末該平均值約為89,681平方米。隨著更大體量的購物中心——由菲律賓開發(fā)商開發(fā)的SM天津?yàn)I海第一城即將入市，預(yù)計(jì)截至到2018年末，天津購物中心平均面積有望超過10.5萬平方米。
社會(huì)消費(fèi)品零售額的增長(zhǎng)、可支配收入和零售商需求的增加使得國際開發(fā)商紛紛將視角轉(zhuǎn)向天津。相較于2015年底24%的市場(chǎng)占比，國外開發(fā)商項(xiàng)目在2018年底將占到零售物業(yè)市場(chǎng)總體量的42%。新進(jìn)入市場(chǎng)的開發(fā)商和電子商務(wù)的興起也將進(jìn)一步加劇零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
仲量聯(lián)行選取了自2011年以來入市的12家購物中心為樣本，深入分析了其租戶組合及項(xiàng)目定位的趨勢(shì)，得出以下一些結(jié)論。
租戶類型
·餐飲、服裝、家居生活和娛樂類是占用零售面積最大的四個(gè)租戶類型，共計(jì)占用總面積的84.3%。
這表明了現(xiàn)今購物中心的常態(tài)。這四大類型的租戶主要關(guān)注如何吸引消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目并期望通過提供餐飲場(chǎng)所和娛樂項(xiàng)目等不同形式鼓勵(lì)顧客更久的停留。
為了提高購物者在項(xiàng)目中的消費(fèi)，業(yè)主仍需依賴服裝零售店鋪和其它零售分類如配飾、美妝和珠寶品牌。即使網(wǎng)上購物對(duì)服裝零售影響最大，服裝這一品類仍享有23.9%的空間占比，使其成為購物中心第二大主力租戶。
·鞋包配飾、電子、美妝和珠寶品類零售面積占比最少
珠寶和美妝品牌更愿意進(jìn)駐傳統(tǒng)百貨公司。原因在于珠寶目標(biāo)客群通常年齡偏大且傾向于在百貨商場(chǎng)消費(fèi);而美妝品牌則是受到了年輕消費(fèi)者轉(zhuǎn)移至線上購買和海外購買的影響。
·不同于以上九大零售分類，6.6%的零售面積來自于兒童相關(guān)品牌，如下圖表所示。主打兒童相關(guān)品牌也一定程度上增加購物中心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
娛樂功能
娛樂功能不僅作為主力店吸引消費(fèi)者進(jìn)入，并且給了消費(fèi)者留在購物中心的理由。在12家購物中心樣本中，11家擁有電影院并且有5家同時(shí)引入溜冰場(chǎng)。除此之外，兒童游樂中心、KTV和電子游藝廳也是主要的娛樂主力店。
購物中心引入娛樂業(yè)態(tài)的租戶，并非實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的真正差異化，關(guān)注購物中心的創(chuàng)新性才能保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性。大悅城是天津2015年實(shí)現(xiàn)最高銷售額的熱門購物中心，擁有服裝、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)主力店，包括冰場(chǎng)和影院，但業(yè)主同時(shí)還為購物中心引入了新概念和新元素——?jiǎng)?chuàng)意主題街區(qū)，騎鵝公社、五號(hào)車庫及如果街，這三處主題街區(qū)相繼推出，新穎的設(shè)計(jì)加上眾多創(chuàng)意小店，不僅為購物者提供了新奇的購物體驗(yàn)，亦達(dá)到進(jìn)一步宣傳項(xiàng)目的目的，使其在眾多購物中心競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
時(shí)尚感還是實(shí)用性
通過對(duì)樣本中購物中心的分析，大悅城、銀河購物中心、恒隆廣場(chǎng)和新業(yè)廣場(chǎng)主要關(guān)注時(shí)尚品牌，約三分之一零售面積為服裝零售，這四個(gè)購物中心亦是天津消費(fèi)者的首選。而大部分社區(qū)型零售項(xiàng)目，如永旺梅江購物中心、熙悅匯購物中心、河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)， 40%的面積為家居類品牌，如華潤(rùn)萬家、蘇寧電器。
上圖還表明，即使購物中心數(shù)量在不斷增加，由于租戶組合不同，它們將各自吸引不同的顧客類型。因此，并不是每個(gè)購物中心都與市場(chǎng)上其它購物中心形成直接競(jìng)爭(zhēng)。就服裝零售品類來看，購物中心經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)確實(shí)存在良莠不齊，但對(duì)于居住社區(qū)發(fā)展“本地”購物中心，以提供基本服務(wù)和滿足周末餐飲需求的項(xiàng)目，仍有很大的發(fā)展空間。
展望
根據(jù)近幾年新入市購物中心表現(xiàn)和未來幾年的供應(yīng)，我們有理由期待天津零售市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展：一方面，天津的消費(fèi)者會(huì)選擇光顧臨近社區(qū)且可供定期消費(fèi)的購物場(chǎng)所;另一方面，消費(fèi)者將保持對(duì)潮流和品牌的敏感度，選擇一到兩個(gè)市級(jí)商圈的購物中心作為購物目的地。零售地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍將存在，但未來項(xiàng)目將受益于定位明確和細(xì)分市場(chǎng)的稀缺性。
（來源：北方網(wǎng)）
