聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報道，作為金融新貴聚集地，寸土寸金的上海陸家嘴商圈從來不乏被關(guān)注的焦點，比如，被一條全長543米的空中“世紀(jì)連廊”串聯(lián)起來的上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈、東方明珠，以及占據(jù)同等地理優(yōu)勢、即將被地下通道連通的2號線陸家嘴地鐵站和正大廣場國金中心。

遙想當(dāng)年，格局初成時，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，如此多商業(yè)項目近距離肉搏，勢必會掀起一場血雨腥風(fēng)，“水土不服”者將被淘汰。但讓人大跌眼鏡的是，這些年過去，或調(diào)整，或升級，或轉(zhuǎn)型，大家紛紛走出了自己的風(fēng)格并大獲佳績。而國金中心和正大廣場也形成了奢侈與家庭化的絕佳互補(bǔ)搭配，兩者年業(yè)績合計高達(dá)近60億。
　　
　　上海正大廣場
　　
　　上海IFC國金中心

其中，以奢侈品消費為主的國金中心在2015年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入超29億元，同比增長23.69％；與之毗鄰的正大廣場也頻頻出現(xiàn)在上海購物中心行業(yè)營收規(guī)模排名前十位中，2013年全年吸引客流超過2450萬人次，成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，擁有大批家庭消費者。并且，在歷經(jīng)2年大面積調(diào)整及浦東多個新購物中心開業(yè)分流的大形勢下，上海正大廣場年營業(yè)額仍然可喜的保持在25億元左右。

同時，為保證銷售額能繼續(xù)大幅度增長，正大廣場也于2012年開啟了五年升級整改計劃，預(yù)計2016年全面完工，其中2014年-2016年為重中之重，改造將橫跨每一個樓層，涉及縱向動線改進(jìn)，總體整改面積將近40%，達(dá)8萬平方米。不僅將五樓升級為潮流館，更將首層升級成輕奢及高端化妝品區(qū)，同時將原來位于首層的幾大快時尚品牌調(diào)整至二樓以上，原四樓的兒童業(yè)態(tài)租戶也全部匯聚六樓。屆時，整個正大廣場的樓層主題化和體驗性將更加明顯。

那截至目前，上海正大廣場的調(diào)整進(jìn)行的怎么樣了？先來看看搜鋪網(wǎng)記者整理的一份表格：
　　
　　TIPS：該表格并未統(tǒng)計數(shù)十個位于中島位置的品牌變動。

歷史——四輪大調(diào) 與上海IFC成歡喜冤家

公開資料顯示，正大廣場位于中國上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是泰國正大集團(tuán)旗下上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元打造的一個大型商業(yè)建筑物，也是正大集團(tuán)在中國最大的投資項目之一。項目于2002年10月18日正式開幕，總建筑面積接近25萬平方米，由地上10層、地下3層組成，其中零售區(qū)總面積約有12.14萬平方米。

事實上，在開業(yè)初期正大廣場并沒有現(xiàn)在這般風(fēng)光。其第一任總裁陳嘉沛希望把正大廣場打造成頂級品牌MALL，他們當(dāng)時的運(yùn)作思路是，引進(jìn)幾個世界頂級品牌，同時整個購物中心的招商方向是“吃喝玩樂一應(yīng)俱全”，但由于各方面原因，最后沒有成功。當(dāng)時奢侈品牌剛進(jìn)中國大陸，即便上海也只會開一家門店，因此奢侈品牌當(dāng)時盡落戶在浦西南京西路恒隆廣場，即便是日后不斷升級的徐家匯恒隆港匯廣場當(dāng)時也只能采取中端定位。

到了2004年3月，曾任太平洋百貨中國區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的朱海翔擔(dān)任正大廣場第二任總裁。在他“主政”時期，正大百貨的營業(yè)面積，從2萬平方米擴(kuò)大到約5萬平方米，占據(jù)1到4樓的大部分場地。朱海翔也曾計劃引入國際一線品牌，但沒有成功。而6樓以上的高空置率問題，仍然懸而未決。

直到2005年8月，司徒文聰接手正大廣場，成為第四任總裁。同年10月，正大廣場以“家庭娛樂消費中心”的定位重新亮相，先后引進(jìn)室內(nèi)真冰溜冰場、KTV、健身館、美容美體館等設(shè)施，并新開出了臨江的幾家餐廳，引入更多知名品牌。調(diào)整之后，正大廣場業(yè)態(tài)更多元化，品牌檔次更接地氣，設(shè)計更合理，經(jīng)營情況大逆轉(zhuǎn)，表現(xiàn)良好，且租金增長態(tài)勢迅猛。而司徒文聰也自此一戰(zhàn)成名，成為叱詫上海灘零售業(yè)的風(fēng)云人物。
　　
　　正大廣場中庭

TIPS：正大廣場的空置率曾一度高達(dá)約40%，特別是6樓以上顯得空空蕩蕩的。所以司徒文聰在接手后，先從6~10樓著手，先后引進(jìn)室內(nèi)真冰溜冰場、KTV、健身館、美容美體館、兒童培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、家庭牙科診所等等，以填上這些空間。在餐飲方面則新開出了臨江的幾家餐廳，并引入更多知名品牌。

據(jù)悉在2006年，餐飲面積便已占到整個正大廣場營業(yè)面積的35%。也是在同一年，項目4樓增加玩具反斗城，8樓增加好樂迪KTV和威爾士健身會所，大眾書局接盤位于3-4樓中庭斜坡上的思考樂書局并換到8樓擴(kuò)大了面積，湯姆熊室內(nèi)游藝場從4樓搬到6樓重新開張，建筑面積由原先的800平方米擴(kuò)大為5000平方米。占據(jù)1到4樓的主題百貨——正大百貨營業(yè)面積由5萬平方米縮減為1萬多平方米，分布在2~4樓的部分區(qū)域，其他場地則出租，引入以中檔偏上為主的服飾品牌。

2007年，占據(jù)B1-B2兩個樓層的卜峰蓮花大賣場改為只占B2層半個樓面的卜峰蓮花精品超市，其余面積中，B1層一半?yún)^(qū)域改為停車場一半改為特力和樂家居，B2層一半面積改為以餐飲為主的店鋪。
　　
　　大眾書局

2008年11月4日，正大廣場宣布了新一任CEO及總裁人選：CEO一職由上海帝泰發(fā)展有限公司（正大廣場所有者）董事會聯(lián)合主席謝吉人親自兼任，總裁一職則由正大商業(yè)房地產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行長施宏謀接任，原CEO魏樂楠及總裁司徒文聰將擔(dān)任正大集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)的“資深顧問”。同時，施宏謀指出，“正大”的目標(biāo)不只是陸家嘴一家，而是未來在中國創(chuàng)造更多的正大廣場。

TIPS：在2008-2012年間，位于正大廣場4樓的名店運(yùn)動城搬到7樓；位于8樓的主力店司凱特真冰溜冰場撤場，原場地被星美影城拿下，用以擴(kuò)大經(jīng)營面積并增加了IMAX廳；而美國百思買電器則在該段時間內(nèi)經(jīng)歷了開業(yè)復(fù)又停業(yè)。

2013年，為了迎合陸家嘴商圈的升級和自身市場定位的調(diào)整，正大廣場啟動了自開業(yè)以來的最大規(guī)模改造，力圖讓業(yè)態(tài)品類上大而全，樓層主題化和體驗性更明顯。正大廣場首席營運(yùn)官表示該次升級整改重大工程從設(shè)計、品牌、營運(yùn)、業(yè)態(tài)等方面進(jìn)行全面調(diào)整，預(yù)計歷時5年，改造將橫跨每一個樓層，涉及縱向動線改進(jìn)（1樓至B1樓），增加垂直觀光電梯，2樓和3樓聯(lián)通陸家嘴連廊，正在建設(shè)中的地下通道將連接正大廣場與國金中心，總體整改面積將近40%，達(dá)8萬平方米。

此次調(diào)整截止到目前，在主力店方面，正大廣場B2層增加了2家美食廣場，分別是大食代旗下食代館和正大自創(chuàng)的包羅萬香館；美國百思買電器被金數(shù)碼電器館和無印良品MUJI取代；大眾書局從8樓換到7樓，同時也縮小了營業(yè)面積。

TIPS：正大廣場與國金中心分別是上海家庭娛樂中心和奢侈品中心的TOP10，而陸家嘴商圈也憑借正大廣場、國金中心兩大知名購物中心成為上海購物中心行業(yè)業(yè)績最高的商圈，外加上海百貨之王八佰伴，大陸家嘴商圈的年營業(yè)額竟然已經(jīng)趕上浦西商圈冠軍南京西路及靜安寺。此外，市場上還有一種說法稱——正大廣場的成功轉(zhuǎn)型，促使IFC國金中心開始走奢華路線。
　　
　　星美影城

總結(jié)來看，可以將正大廣場自2002年開業(yè)以來進(jìn)行的調(diào)整升級劃分成四大時期：

一）2002-2005年艱難創(chuàng)業(yè)期：當(dāng)時，小陸家嘴幾乎沒有任何商業(yè)配套，并被詬病為浦東商業(yè)荒漠（浦東張楊路八佰伴百貨一家獨大），加之陸家嘴辦公樓當(dāng)時空置率較高，奢侈品青睞浦西南京西路恒隆廣場。所以項目雖定位成高端的超級品牌購物中心SUPER BRANDMALL，但由于品牌資源原因，導(dǎo)致招商未果。

這也導(dǎo)致了最初的正大廣場強(qiáng)打主力店牌，其中正大百貨占據(jù)了1-5層大半面積近5萬平方米（正大百貨的改造工程封閉了2樓和1樓的多個中庭空間），卜峰蓮花大賣場占據(jù)B1-B2兩個樓面近2萬平方米，其他主力店包括：星美影城、名店運(yùn)動城、思考樂書局、湯姆熊電玩城、正大會展大廳，堪稱當(dāng)時上海主力店最全的購物中心。但由于6樓以上高區(qū)難以吸引商戶，項目整體入駐率尚不足65%。

二）2005-2008年小荷才露尖尖角的初步成長期：隨著陸家嘴辦公樓入駐率不斷攀升，項目定位更新為“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，縮小正大百貨和易初蓮花超市面積。其中，易初蓮花由吸引婆婆媽媽的大賣場縮小3/4面積，提升為卜峰蓮花精品超市，并增加B1樓特力屋家居店鋪及300個停車位；正大百貨縮小一半面積后，引入大量中高檔服飾品牌。而正大廣場一樓更是引入了ZARA、H&M等多家國際快時尚服飾及玩具反斗城等特色功能店，成為大陸當(dāng)時快時尚最集中的購物中心。

與此同時，項目主抓6-10樓空鋪填空，提高整體入駐率，將書店和電玩城等多個次主力店從3-4樓搬至6-8樓，擴(kuò)大大眾書局和湯姆熊電玩的面積成為旗艦店，在高樓層增加大量餐飲、兒童培訓(xùn)、美容護(hù)理等休閑商戶，并在8樓增加了好樂迪KTV、威爾士健身會所、司凱特正大真冰溜冰場，用零售比率的大幅下降，讓正大廣場幾乎空置的高樓層開始起死回生且人氣飆升。餐飲方面除了從浦西引入大量知名特色品牌，主打臨江江景餐廳，并在1樓開出戶外的濱江咖吧街。最終，正大廣場在入駐率攀升到99%的同時，日均客流量大幅上升，租金單價和年營業(yè)額也大幅上升。
　　
　　卜峰蓮花精品超市

三）2008-2012年步入真正成長期：應(yīng)對新加入戰(zhàn)局的鄰居——IFC國金中心進(jìn)行布局，正大廣場強(qiáng)化潮流服飾，將原先引以為傲的5樓上海最大單層美食城改為以年輕潮流服飾為主的區(qū)域，強(qiáng)化影院規(guī)模優(yōu)勢新增4個影廳及IMAX廳，座位數(shù)高達(dá)2088座。名店運(yùn)動城和正大百貨兒童館陸續(xù)遷往高樓層；正大百貨各個樓層繼續(xù)縮減面積，引入更多特色專賣店。雖然正大廣場到2008年已漸趨發(fā)展成熟，但此番調(diào)整并未去主力店也沒有降低餐飲比率（只是將位于5樓的餐飲改到B2和8樓）。期間，美國百思買電器開業(yè)又閉幕（改為金數(shù)碼電器）。此外，2010年，陸家嘴立體連廊將正大廣場2樓3樓的入口與國金中心、東方明珠有效連通，讓正大廣場初步實現(xiàn)多首層功能。

四）2012-2016年成熟期：IFC國金中心和正大廣場珠聯(lián)璧合，小陸家嘴商圈年營業(yè)額已經(jīng)超越八佰伴所在的新上海商業(yè)城張楊路商圈）。同時，針對陸家嘴商圈即將入市的百聯(lián)和黃世紀(jì)匯和上海中心等5大新購物中心項目，正大廣場開啟了五年升級整改計劃，優(yōu)化工程包括：升級1樓服務(wù)臺、將1樓至B1樓的扶梯后移（為1樓前部商戶增加有效客流接觸面）、B1樓地下通道將連通國金中心和陸家嘴地鐵站、北部增加2部觀光電梯、地下停車場智能化改造，最終正大廣場北部將由水平動線變?yōu)榛刈中?/span>。

商戶組合方面，各個樓層更突出主題化及時尚化。為了彌補(bǔ)5樓美食城餐飲比例的降低，B2樓增加了大食代旗下食代館和正大廣場自創(chuàng)的包羅萬香兩個美食廣場，B1樓特力屋家居升到6樓原鋪位改由優(yōu)衣庫接替。1樓將主打輕奢品牌和化妝品（正大廣場化妝品專賣店數(shù)量位居上海購物中心前列），引進(jìn)P-Plus名品集合店和Gucci腕表首飾旗艦店，并計劃于2016年將多個快時尚品牌升到2樓，在1樓引入更多輕奢品牌。3樓內(nèi)衣區(qū)已成功更新。5樓加入更多時尚元素升級為以年輕女性和日韓潮牌為主的潮流館。4樓男裝業(yè)態(tài)中加入一些中性的商戶如家居用品。6樓兒童業(yè)態(tài)搭配適合家庭聚會的餐飲品牌。2樓和7樓的優(yōu)化改造將于2016年底如期完成，此輪調(diào)整為正大廣場開業(yè)以來最大規(guī)模調(diào)整，涉及面積高達(dá)8萬平方米。在業(yè)態(tài)品類更加大而全的同時，正大廣場將憑借豐富多樣的選擇和便捷人性化的消費體驗，繼續(xù)成為眾多消費者娛樂購物的完美選擇。

備注：除了以上4輪大調(diào)整之外，正大廣場每年都有小調(diào)整。而且，在正大廣場中島還布置有數(shù)十個品牌。

逐層掃描

除了B3層、9層、10層之外，正大廣場其他樓層品牌在2012-2015年9月期間都有不小的變動。
　　
　　

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院 劉萍萍 郭歆曄/報道，請尊重原創(chuàng)勞動成果，轉(zhuǎn)載引用務(wù)必注明出處！違者必究！）