萬達關店給商業地產扔下一顆重型“冷彈”

——再談萬達關店潮

 張殿偉

    一位著名的地產商最近感嘆：”萬達關店對商業地產而言，好像一個冷彈扔進了我們這個火熱的行業，瞬間使我們頭腦冷靜了。原來行業每當說起商業地產崛起就以萬達為成功案例，感到萬達是一面旗幟，應該向萬達學習，向商業地產投資。萬達關店潮使商業地產泡沫一夜之間消掉了。不管在建的還是準備立項的，不管是要自營，還是聯營、都要面對當前發展趨勢需要冷思考。“

這位地產商的感嘆在某些方面代表了一種聲音，也許會引起業界人士的反思。商業地產向何處發展，是下一輪業界討論的話題

   一、商業地產過熱是一個不爭的話題

   最近幾年，商業地產是大躍進式的發展，特別是購物中心和商業綜合體如雨后春筍般地各地涌現，替代和稀釋了部分之前主要由百貨承擔的零售功能。遍地都是商業地產，以石家莊為例，150多萬的人口的城市，50多家大型購物中心，150萬平米，再加上大型超市。批發市場等要達到300多平方米，一般人均不能超過1，2平米，現在已經到2平米了。沈陽平均每人30多平米。不僅大肆發展，而且裝修越來越豪華，任性的燒錢，任性的改變花樣。在全國一線城市有的開發商為了在競爭中出彩，各路高手出現了“比學趕幫超” 的“熱潮”。其規模越來越大，樣式越來越新，投入越來越大，成為中外奇觀。但這一現象并沒有引起業界高度關注。就在全國商業地產的“狂歡”中，萬達突然投下一顆重型“冷彈，關掉46家門店，它“炸”醒了一大批開發商，驚醒了政府規劃部門。從這個角度上講，萬達關店潮也是對商業地產今后如何有序發展、科學發展提供了一個典型案列。

   二、地產企業跨界商業需要商榷，需要冷思考

   近幾年，地產商為了做到利潤最大化，看到做商業有不少現金流，特別是萬達這幾年乘風破浪的前行，使很大一部分地產商跨界做起商業，其結果是成功的不多，失敗的不少，盈利的不多，虧損的不少。因筆者是做零售商業的，目前仍在做城市綜合體招商運營。省、地、縣市都有我們做的項目。從我們觀察的情況看，開發商不適應做商業，（盡管說跨界是當前的時髦），起碼當前不適應跨入商業，萬達關店潮其中作重要原因就是開店虧損，而且虧損面很大，逼迫萬達必須轉型。假如說，萬達百貨商業能做到持平或略虧，萬達也不會砍掉46家門店。從我們的實踐中看到，不管是省級城市，還是地縣市，開發商直接招商運營管理的商業都在苦苦的經營，而且看不到苦的盡頭。究其原因，有以下幾點：

一是地產企業的運作”基因“與商業企業的運作”基因“不同。

地產企業的”運作“基因是粗狂、快速、見效快，法人的性格是豪放、膽大、氣粗。而商業企業的”基因“是細膩、策劃、培養。法人的性格是穩重，謙虛、和氣。應該說不同的企業“基因”做不同的事業，俗話說專業人就干專業事。只有這樣才能做到效益最大化

     二是對企業盈利點認識不同。

商業是密集型的行業，人員多，費用大、稅收高，所以企業盈利很薄，只有百分之幾。可是地產開發呢，應該說是“暴力”行業，盡管這幾年盈利有所下降，但是與商業相比要高得多。地產商一旦接觸商業運營就感到很不適應，感到很失望。

  三是管理模式不同。

筆者服務過幾家大型地產商，他們的管理非常簡單，幾十個人就可以操作一個幾十萬米的大樓盤，設計、施工、監理、銷售都是承包，老板根本不用去管理。反觀商業，一個幾萬米的中型購物中心也需要上千人，涉及物業、財務、運營、人力、策劃、保衛、培訓、招商、信息、電商等十大部門，是一整套現代管理系統，其特點是講細節、講坪效、講管理、講運營。其主題就是成在經營，敗在管理。從沒有做過商業的地產商，突然進入商業，其成敗是可想而知的

綜上所述，地產商跨界商業起碼目前不適應。萬達做商業不能說失敗，起碼現在不能說他成功，以后轉型后是否成功，也要看萬達對商業規律的認識度，不管移動電商如何發展，不管萬達如何與網絡巨頭聯姻，其目的是改變商業運作模式，但商業的本質不會改變，其特點仍然是離不開人、貨、場。

人的思維方式不改變，職工對企業沒有認同感，貨即商品沒有有效管理、場的運作美譽度消費者不認可，轉型仍然不會成功。商業轉型其中最根本的轉型是“法人”的思維轉型，沒有思維的轉型，商業轉型不可能成功。但是這一點很難做到，因為，多年的職業習慣和地產生涯已經形成了思維定式，要思維轉型是艱苦痛苦的過程。萬達這樣，其它地產開發商也逃脫不出這個怪圈。

那么，究竟地產商如何選擇自己的運營出路呢，筆者認為，目前來說最好的辦法是首先租賃給商業集團、其次是專業團隊運營操盤，三是要忍耐，慢慢培育市場，等待商業第四個春天的到來。