高檔的奢侈品購物中心能做多大？

具有50年歷史的高檔奢侈購物中心到底是如何做到的？

高檔奢侈購物中心的內(nèi)部服務(wù)可以做到哪些？

這些問題都能再美國普魯士國王購物中心中得到解答。

項目概況

普魯士國王購物中心（King of Prussia Mall）位于美國費城西北部的普魯士國王地區(qū)，距離費城市政府19.4英里。于1963年開業(yè)，擁有超過400間商鋪。它是美國以租賃零售空間為主要形式的最大購物中心，也是一個擁有眾多高檔消費零售商的國際奢侈品購物中心。

普魯士國王購物中心由普魯士國王Plaza和普魯士國王Court兩個部分組成

Court與普魯士國王館相連通。盡管沒有現(xiàn)代大型購物商城常見的游樂場等設(shè)施，但這座美國大型購物中心仍然位居世界第七大百貨中心，是美國東海岸的最具代表性的零售中心之一。

項目發(fā)展歷程

普魯士國王購物中心的發(fā)展過程可以概括為三個階段：初始階段、發(fā)展階段和興盛階段。

定位和區(qū)位分析：定位高端國際化，區(qū)位條件得天獨厚

項目區(qū)位分析

1、位于美國費城西北部，30分鐘自駕車程

普魯士國王購物中心位于美國費城西北部的普魯士國王地區(qū)郊區(qū)，距離費城市政府19.4英里、30分鐘自駕車程；

2、人口密度較低

人口密度為591人/平方英里，而費城市中心的人口密度為29305人/平方英里。

3、人均收入（年）明顯低于南部地區(qū)

普魯士國王地區(qū)的人均收入明顯低于其南部地區(qū)。該地區(qū)年人均收入為34288美元/人，購物中心和福吉谷游覽地區(qū)為40326美元/人，費城市中心地區(qū)達(dá)到88324美元/人。

4、旅游觀光客占比20-25%

項目所在地位費城地區(qū)著名的旅游目的地，旅游觀光的游客據(jù)統(tǒng)計占總?cè)舜蔚?0-25％。

這里交通發(fā)達(dá)，地處多條高速公路的交叉口，有通向費城東西南北各方向的高速公路。

5、周邊分布大量酒店，住宿便利

普魯士國王購物中心分布各類優(yōu)質(zhì)的住宿，可輕松徒步，如福吉谷雷迪森酒店和喜來登福吉谷。各大酒店提供的旅游套餐中，其中通常包括普魯士國王購物中心的禮品卡。

6、周邊競爭對手分布

費城州地區(qū)共有包括普魯士國王購物中心在內(nèi)的121家購物中心，35家零售商店，1個機場，和一個博物館。而在普魯士國王購物中心地區(qū)，購物中心主要有4個地點（圖中藍(lán)色線圍出的為普魯士國王地區(qū)）。

項目定位

業(yè)態(tài)分析

在Plaza，高檔的商店都集中靠近Lord & Taylor, Neiman Marcus和Nordstrom的南側(cè)一端，而中檔的商店基本集中在Plaza北側(cè)的靠近JCPenney和Sears的一端。

在Court，主要以高檔消費的店鋪為主，并混合有一些中檔消費的商店。

業(yè)態(tài)組合占比

購物中心共有363家店鋪，分布于Plaza商場的店鋪占大多數(shù)。其中，131家入駐Plaza商場一樓，118家入駐Plaza商場二樓，共占所有商鋪的69%；49家商鋪入駐Court商場一樓，47家商鋪入駐Court商場二樓，占總商鋪數(shù)量的26%；此外還有18家商鋪入駐購物中心的外圍，占總商鋪數(shù)量的5%。

Plaza商場一層是整個購物中心的核心部分，囊括了所有27種類別形態(tài)的商戶（如上圖）。其中飾品和餐廳（柜臺點餐）最多，分別占了17%和14%。其次，是男、女士、嬰幼兒時尚的商戶，以及珠寶首飾和高檔的百貨店。

Plaza二層主要是為了便利顧客的休閑觀光，包括22種商戶類型。其中飾品和健康、洗浴、美容類店鋪數(shù)量最多，分別占19%和12%，其次是男女、嬰幼兒時尚，以及餐廳和服務(wù)。

Court一層商品主要是為了生活服務(wù)，包括18種商戶類型。其中飾品和餐廳的店鋪數(shù)量最多，均占14%，其次是女士時尚、服務(wù)以及嬰幼兒時尚。

Court二層商品主要是為了娛樂時尚的休閑生活，包括20種商戶類型。其中飾品、專賣店、賀卡（書籍、文具）的店鋪數(shù)量最多，分別占15%、9%、9%，其次是男女時尚、服務(wù)以及珠寶首飾。

品牌落位

普魯士國王購物中心品牌多樣，種類齊全，涵蓋的種類包括衣、食、住、行、玩等30多種。

規(guī)劃設(shè)計：高雅的文化氛圍設(shè)計鞏固了其市場定位

大量應(yīng)用藝術(shù)元素是購物中心保持長久魅力的重要因素,封閉式空間內(nèi)濃厚的人文氣息與獨具匠心的藝術(shù)特色極大地沖淡了其自身的商業(yè)氣息,為人們提供了一種視覺與觸覺上的享受。

普魯士國王購物中心由普魯士國王Plaza和普魯士國王Court兩個部分組成。Plaza經(jīng)過重建后為通體有頂?shù)膬蓪拥脑O(shè)計。Court自1981年開業(yè)就定位為高檔消費產(chǎn)品的商場，相應(yīng)的建筑設(shè)計體現(xiàn)為奢華的構(gòu)造，并為通體非露天的兩層設(shè)計。

1、室外步行街設(shè)置

Court與Plaza之間通過一個有頂棚的客外步行街連通，使得多幢樓聚集在一起，形成購物中心群。步行街設(shè)有植物，長椅，揚聲器中飄揚著美妙雅致的爵士音樂。步行街的主力店是Macy's和Bloomingdale's。

2、室外環(huán)境細(xì)節(jié)設(shè)置

普魯士國王購物中心前后有兩個大型免費的停車場，方便了顧客的停車需求。購物中心注重客外環(huán)境設(shè)計，LOGO也是放在很顯眼的位置，如路口或是商場玱璃墻壁，凸顯高調(diào)、奢華的商場定位。客外場地極大且環(huán)境優(yōu)美，銀行、影院、食品市場、停車場、公交站，花園、噴泉等，一應(yīng)俱全。

3、室內(nèi)環(huán)境設(shè)置

普魯士國王購物中心的餐飲業(yè)商業(yè)定位為高檔和中高檔層面，業(yè)態(tài)豐富完整、經(jīng)營種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚。

4、中庭設(shè)置

普魯士國王購物中心中庭做得很到位，步行街，噴泉，盆景，應(yīng)節(jié)日的裝飾物、音樂，凸顯了自身高貴雅致的特點。

5、室內(nèi)廊道與頂棚設(shè)計

商場廊道部分的頂棚透光，給商場內(nèi)部補充一定的陽光，貼近自然，又遮擋惡劣天氣。

頂棚造型形狀設(shè)計別致，大方高貴，集合了西方建筑頂棚的形狀特點，造型、形狀、花色不盡相同，蘊含有別致的文化特色。

在普魯士國王購物中心，每一個商鋪都看起來獨一無二，具有醒目的可識別性與個性。

6、動線設(shè)計方便快捷

普魯士國王購物中心的特點是，7大主力百貨店環(huán)繞購物中心，且為兩層共用的租賃商，使得商場多個入口，并可以方便快捷地到達(dá)目的商戶。

1、Court商場動線：弧形動線設(shè)計，可視性與引導(dǎo)性強

Court商場部分被通道分割成主力百貨店（黃色）、中島部分（紫色）、外圍部分（橙色）和普魯士國王館（綠色）部分。

在Court商場部分，水平主動線的特點是弧形動線設(shè)計，能很好地滿足商場內(nèi)部空間設(shè)計的可視性和交通組織的引導(dǎo)性兩個要求，透過圓弧形動線能讓顧客視野的延伸性更強、可視性更強，單店的能見率更高，便于顧客到達(dá)店面。更為重要的是，方便顧客知道自己所在位置，起到了很好的交通引導(dǎo)作用。

2、Plaza商場動線：經(jīng)典“井”字形設(shè)計，回游性和互動性強

主動線是環(huán)繞全場呈一個回字形，這會使消費回游在全場各處，可以同時看到靠壁面的和中島區(qū)的商品。

步行廊道的“井”字設(shè)計

商業(yè)物業(yè)運營：服務(wù)便利，遍及購物中心各個方面

商場內(nèi)服務(wù)

內(nèi)部服務(wù)包括：輪椅（免費），代客停車，轉(zhuǎn)運中心，票務(wù)，嬰兒推車，Simon游客服務(wù)，安全和派出所，零售禮品卡，公共交通，停車，大客車投遞，手機購物俱樂部，商城辦公客，失物招領(lǐng)，iphone和Android的應(yīng)用程序，住宿，殘疾人無障礙洗手間，集團服務(wù)，美食廣場，家庭洗手間，EV（電動車）充電站，目錄（Mall地圖），貨幣交換站，可口可樂自動售貨機，存衣處，兒童游樂區(qū)，公交站，嬰兒看護站，自動取款機，急救，無障礙通道，Simon購物卡，外幣在線兌換，Wi-Fi鏈接。

商場外服務(wù)

普魯士國王購物中心在自己的停車場內(nèi)設(shè)有幾家商鋪，就其物業(yè)來說，包括：一個Crate&Barrel商，一個Seasons52商，和一個富國銀行分行。此外，還有幾家較大的商鋪位于緊鄰商場的地方。比如：一家有16屏幕和一個IMAX影廳的美國藝術(shù)家電影院，一個Wegman's食品市場，一個Costco批發(fā)店，Toys“R”Us店，Best Buy店，Nordstrom Rack店，Wal-Mart店，Capital Griile店，還有一些奢華但評價的酒店。