核心提示：當國內實體商業紛紛轉向“互聯網+”、O2O時，美國街區式社區商業和鄰里型購物中心的零售額依然占到美國商業總零售額的1/3以上。促進人與人之間、人與建筑和環境之間的交流等，是美國社區商業繁榮的關鍵因素。

　　人與人之間的“奇遇”不只發生在《西雅圖不眠夜》這樣的電影里，也出現在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等美國西海岸城市的社區商業中，人們三三兩兩散坐在街邊的咖啡館，跑步健身的青年微笑著與你擦肩而過；不遠處有街頭藝人在唱歌或畫畫，街道轉角有便利店、小型銀行、書店、面包坊……社區商業中流淌著平和舒緩的氣氛。

　　美國西海岸城市的社區商業，更像是社區的生活中心，將人們從家中引導出來，在步行20分鐘的生活圈子里，將餐飲、娛樂等功能精巧組合，滿足了人與人之間交往和互動的需求，既獲得了人氣，也贏得了財氣。

　　社區商業需要什么樣的邊界

　　在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，社區商業的規劃和整體布局是由政府統一拍板確定，具體開發則交由大型零售商、商業地產開發商、房地產商、保險公司或基金組織完成。由于政府主張以步行20分鐘可達的中小社區生活圏為主要形態，大規模的社區開發并不常見。

　　“在一個居住區地塊中，政府會統一規劃多棟住宅，在住宅和街區之間交叉布局社區商業的開發。從規劃層面確立土地的不同使用性質，從生活層面使住宅與商業之間的聯系更加緊密，控制了社區和城市邊界的合理增長。”北京凱德新興房地產經營管理有限公司、凱德MALL翠微路購物中心總經理胡泊在考察美國社區商業后感慨道。

　　以上述城市中常見的Block(Business商業、Lie fallow休閑、Open開放、Crowd人群、Kind親和)街區為例。一個合理的Block社區商業街長約700米，寬約350米，面積約為24.5萬平方米，街區周邊居民大概為6000-7000人，年人均消費約在5000-10000美元左右。超市、餐飲、銀行等店鋪分布在街區四角，這些商鋪的承租面積都不大，超市通常為500-1000平方米，小型餐飲或銀行約200-300平方米。

　　“這種規模的商業街區就符合西雅圖、波特蘭等美國城市規劃中要求的20分鐘生活圏，客群定位以服務于周邊居民為主，通過不同規模的商業業態組合，滿足居民的日常生活需求。”胡泊說道。

　　在波特蘭，“市中心所有建設用地統一控制在0.0036平方公里以內，街道寬度要求在9米以內。每個商業、辦公、住宅及街區公園的開發都不能超出這一用地紅線范圍，”或在這一地塊中，可以開發2-3個更小的項目。”大地建筑事務所(國際)設計總裁王占文補充道，建筑一層必須是商業功能，每隔5-6個街區需要空出一個空間作為街區公園，從而保證居民步行20分鐘內能到達社區商業中心和街區公園。

　　這也與西雅圖在上世紀90年代中期提出的“城市村莊”戰略不謀而合，相鄰的幾個街區組成一個生活小鎮，配套相應的社區商業、綠色步道、公共綠地和社區健身中心、棋牌室等社區公用福利設施，滿足周邊居民的多種生活需求。

　　“這些社區商業中心以綠色步道相連接，兩側都規劃有景觀走廊和公共綠地，并與居住區內的綠地形成呼應，成為社區活動的最佳場所。如此一來，在減少交通消耗和環境污染的同時，也增進了人與人之間的交流。”王占文說。

　　政府對于城市和社區邊界控制的孜孜追求，使得美國城市建筑趨向于向空中發展來提高城市密度，開發兼具住宅、辦公和商業多重功能的綜合體項目。更多的人口聚集，更多的功能復合，在保證街區商業消費人群基數的同時，也縮短了通勤距離，便于人們選擇步行和自行車行駛，城市和社區變得更加的生態、宜居了。

　　什么樣的社區商業空間適合“相遇”

　　“在政府確定社區商業規劃方案后，美國社區商業中心的設計布局和租戶業態組合等工作，就會交由規劃委員會來負責。規劃委員會的組員多具備一定的設計專業背景，他們還會指派一位規劃專家擔任規劃總監。”胡泊介紹道。

　　如美國的沃爾瑪、日本的大榮超市等能夠帶來人流量的主力店，通常能占到社區商業總面積的40%左右，其位置也最先確定。

　　“在美國社區商業中心，主力店通常分布在街區兩側的末端，避免占據街區中間的位置。既給予主力店良好的展示面，也利于將它們的人流引導到被安置在中間的眾多商家中，提高中間商戶的存活力。”博地設計機構總設計師曹一勇介紹道。

　　此外，如何延長人們在街區逗留的時間，吸引居民前來購物，美國社區商業中心也有它們規劃上的獨到之處。例如西雅圖的一些社區商業街被設計成棋盤式街道網絡，與四周道路相接，把社區分成小尺度的街塊，從而讓步行的居民更容易產生交流，并留意到街區兩側的店面招牌或櫥窗展示進而帶動消費。

　　“在洛杉磯，那些毗鄰快速干道的社區商業，也會在快速干道的另一側主動規劃辦公建筑，提供一些就業機會，加強了生活與工作之間的互動性。”曹一勇說道。

　　此外，由于居住人口密度不高，社區之間具有相對的獨立性，美國的社區商業有時也會把占地面積在1000平方米以上的中型超市或零售商店放在商業區的核心位置，眾多占地面積約100-300平方米的書店、畫廊、酒吧等小商店環繞四周，整體呈塊狀布局，組成集中式鄰里購物中心。

　　當前美國的街區式社區商業和鄰里型購物中心，其網點總數和出租面積分別占到了城市整體商業的95%和70%，基本滿足了社區居民日常購物、服務和娛樂休閑的需求。

　　用什么滋養社區商業

　　當國內實體商業紛紛轉向“互聯網+”、O2O時，美國街區式社區商業和鄰里型購物中心的零售額依然占到美國商業總零售額的1/3以上。

　　胡泊認為，除了保持商品品質和特色，營造街區藝術景觀和氛圍，促進人與人之間、人與建筑和環境之間的交流等，都是美國社區商業繁榮的關鍵因素。”而不是過份依賴線上交流，忽略商品本身的特色和商業中心應有的交流氛圍。“

　　不可否認，藝術氛圍和景觀環境的營造，使美國社區商業更加具有吸引力。High Point社區是西雅圖自2000年起重建的可持續發展社區之一。其沿社區街道設計了生物過濾單元，種植了一系列本土和耐旱灌木、喬木及草坪，社區中心有個池塘作為雨水收集池，控制洪水并提供額外的水質處理。彎曲的小徑、藝術雕塑和觀景平臺的統一設計，使池塘的環境更像一個開放式的街區公園，將住宅樓、社區零售店聯系起來。在那里，社區居民也可以親力親為的種植或互換產品。以池塘為中心的步道、雕塑和景觀活躍了社區商業空間，成為人們樂于散步的活動線路。

　　位于波特蘭西南區的街區公園Japanese Garden(日本花園)，通過石頭、灌木、樹木和水的布局，強調大自然微妙的不對稱性。逼真的迷你瀑布設計，林間小徑兩邊以光滑的石頭和日本楓樹作為景觀裝飾……為社區居民營造一種安謐、恬靜的氛圍。

　　而在波特蘭西斯特鎮的社區商店Tanner Goods(皮革飾品連鎖店)，商店經理用老式山水音響打碟，店內員工會現場展示如何用腳踏壓機現場制作個性化產品。每個員工在工作之外都是”藝術家“，有自己的一技之長，如精細木工、金屬鍛造和家具制作等，還會把自己的作品放到店內平臺上展示或銷售，共同營造社區和商店的藝術氛圍。

　　“在波特蘭，政府規定每個社區在開發時，都必須拿出整體建安費的1%用于社區藝術品的設計或藝術氛圍營造。”胡泊表示，從建筑外圍的藝術裝飾，社區商業店面的個性化展示，到街區公園的景觀小品，無不引導著人與建筑、與周邊環境之間的情感交流，向來往的人們展示社區獨有的魅力。

　　（來源：商業地產與電商 趙建萍）