尚嘉中心將易主，新主人或是私募基金黑石集團。基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳基強博士接受記者采訪時表示，黑石基金完全有理由促成這筆大買賣。“之前的購物中心是錯誤位置的錯誤定位，但是LV大廈本身是好物業。黑石通過重新設計，將改變品牌商業的定位，租金和物業價值都會得到提升。”

據悉，這棟外形像靴子的建筑物原本由LVMH集團和賭王何鴻燊共同開發持有，俗稱“LV大廈”。由于背靠LV奢侈品牌集團，尚嘉中心曾被寄予過成為整個長三角奢侈品購物地的厚望。然而，兩年以來，“LV大廈”慘淡經營，根據戴德梁行的數據，其2014年凈收入不到2.5億元。

事實上，黑石、凱德、摩根斯坦利、麥格理等外資力量向來活躍在上海投資市場，南京東路353廣場、上海廣場、虹橋上海城、調頻壹廣場、虹口龍之夢等都經過外資的一番盤整。

“成熟物業價值提升空間不大，外資基金往往通過盤活不良資產獲得增值回報，實現盈利通過兩種途徑，租金增長和資本升值。雖然一線城市的有些購物中心經營得不出色，但由于它的物業價值和較好的流通性，仍是外資投資的核心資產標的。”同昌盛業投資服務部執行董事譚誠說。

高力國際中國區零售房地產服務董事洪菽慧則認為，購物中心的經營成敗需要全方位衡量，期望值不同，運作效果也就不一樣。“以越洋廣場為例，雖然它的人氣一般，但地下一層的餐飲業績很不錯，租金回報可觀。同樣，有些城市外圍區域的購物中心雖然不能取得非常高的租金回報，但是人氣火爆，有大量消費能力。”

“外資往往通過項目重新定位、租戶梳理、引入跟市場更匹配的商業形式來盤活資產。” 譚誠說。陳基強博士也表示，外資收購新的物業后一般進行重新裝修設計，讓規劃更符合定位，“外資的優勢在于有成熟的運營團隊，容易引進國際品牌，在基金持有物業后，融資成本大大降低，最重要的是，他們有退出機制。”

萊坊中國區董事、綜合項目顧問及代理服務部主管孫俊安則認為，外資對趨勢的把握比較準，能夠在合適的時機收購資產被低估的物業。“2010年，英國高富諾收購上海長風國際娛樂中心（米高梅世界），資本成本低、決策科學、流程直接簡單。”

與此同時，外資在購物中心的運作經營方面風格迥異。“根據基金不同的背景和組成，有的基金更偏向提升現金流回報，而另一些則更注重物業中長期的增值。”孫俊安說。

此外，陳基強博士表示，黑石集團有一種比較聰明地站在巨人肩膀的收購方法，“黑石首先買入整個商業運營團隊，經歷過商業運營團隊的養成后再出手更多的物業。2014年成為深國投商用置業（集團）有限公司的大股東之后，黑石才開啟資產收購序幕，10月份完成哈爾濱、大連、沈陽、天津、濟南、南京、長沙、武漢和南寧等九個城市的九個已開業購物中心的收購，而原先的深國投運營團隊將對這九個購物中心進行管理。”

　　（來源：東方早報）