沈陽(yáng)萬(wàn)象城總占地面積約8.05萬(wàn)平方米，是繼深圳、杭州之后，華潤(rùn)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)打造的第3座大型購(gòu)物中心。項(xiàng)目容納超過(guò)200家各類(lèi)店鋪，倡導(dǎo)國(guó)際化消費(fèi)理念，在沈陽(yáng)乃至東北范圍內(nèi)，首次引進(jìn)了多種服務(wù)業(yè)態(tài)和商業(yè)品牌。作為華潤(rùn)布局沈陽(yáng)的商業(yè)標(biāo)桿之一，商業(yè)規(guī)劃上有何特色?高端化定位的購(gòu)物中心如何走親民路線貼近消費(fèi)者?業(yè)態(tài)規(guī)劃方面如何升級(jí)、優(yōu)化?“二房東”模式有何利弊?

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

開(kāi)發(fā)背景

沈陽(yáng)作為遼寧省會(huì)，是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的、以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融和商業(yè)的中心，是連接?xùn)|北地區(qū)與華北、華東、西北等其他地區(qū)的重要交通樞紐;更是東北三省消費(fèi)力最強(qiáng)以及輻射范圍最廣的城市。

項(xiàng)目位于沈陽(yáng)皇姑區(qū)核心區(qū)域，所在位置交通便利，周邊設(shè)有公交站點(diǎn)，距火車(chē)站15分鐘車(chē)程，距機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程。此外，沈陽(yáng)市皇姑區(qū)具有濃厚的歷史文化底蘊(yùn)，是省直機(jī)關(guān)聚集地、沈陽(yáng)教育人文區(qū)，具有龐大的消費(fèi)需求潛力，青年大街是沈陽(yáng)市的南、北中軸線，稱(chēng)為“金廊”，商業(yè)產(chǎn)業(yè)旺盛。多種因素的集聚，華潤(rùn)選取沈陽(yáng)為布局東北地區(qū)的戰(zhàn)略基點(diǎn)。

區(qū)位分析

沈陽(yáng)萬(wàn)象城位于沈陽(yáng)市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的金廊規(guī)劃區(qū)(南段)的核心位置，整個(gè)項(xiàng)目用地為矩形，南北長(zhǎng)約375米，東西長(zhǎng)約235米，其中場(chǎng)地東北角為7700平米的市政綠地。

四至：東至青年大街、西至彩塔街、南至規(guī)劃18米路(與省工業(yè)展覽館相鄰)、北至文藝路，與地鐵二號(hào)線相接，地理位置優(yōu)渥。

交通分析

項(xiàng)目東臨青年大街城市主干道、文化路城市次干道;北靠文藝路城市次干道;南鄰省工業(yè)展覽館;西與彩塔街相接，區(qū)域交通通達(dá)性良好。

地鐵：距離二號(hào)線工業(yè)展示館站不到100m，通過(guò)地下通道，萬(wàn)象城與地鐵直接連通;

公交站點(diǎn)：分別是青年大街和文藝路的體育館站21條公交線路;

距離火車(chē)站15分鐘車(chē)程，機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程。

商圈分析

按項(xiàng)目本身定位劃分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是百貨和購(gòu)物中心。根據(jù)現(xiàn)有和未來(lái)百貨、購(gòu)物中心較聚集的區(qū)域，沈陽(yáng)目前有以下6大商圈：太原街商圈、中街商圈、北站商圈、五里河商圈、北行商圈、鐵西商圈。項(xiàng)目位于五里河商圈。隨著近兩年商業(yè)的不斷發(fā)展，夏宮城市廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨、佳兆業(yè)等商業(yè)大鱷紛紛落腳五里河商圈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前五里河地區(qū)商場(chǎng)面積已高達(dá)60萬(wàn)平方米。

規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)解讀

水元素與生態(tài)環(huán)境的完美結(jié)合

下沉式廣場(chǎng) 下沉廣場(chǎng)作為整個(gè)建筑最耀眼的設(shè)計(jì)之一，它匯聚了“水”的設(shè)計(jì)理念， 將車(chē)流、人流、水流、樹(shù)影、光影等諸多元素自然、流暢地結(jié)合，使之成為萬(wàn)象城最為絢麗的建筑景觀之一。而B(niǎo)1層隨著下沉式廣場(chǎng)以及生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造更具吸引力。

橫跨購(gòu)物中心與酒店的觀光花園

冬季花園 萬(wàn)象城東北角入口，在兩座塔樓之間坐落著一個(gè)巨大的玻璃體，作為兩片塔樓區(qū)域連接的通道。“冬季花園”橫跨著一座空中橋梁，聯(lián)系著國(guó)際一線品牌店鋪和君悅酒店兩部分。酒店客人可以通過(guò)空中橋梁直接到達(dá)購(gòu)物區(qū)，滿足購(gòu)物、休閑及餐飲等需要，在橋梁上還可以看到各類(lèi)購(gòu)物店鋪，提供一種觀光享受。同時(shí)顧客也可以通過(guò)地鐵進(jìn)入“冬季花園”。這個(gè)極具吸引力的展示場(chǎng)所提供給所有客戶不同的選擇。

直通頂部的完美視覺(jué)體驗(yàn)立體設(shè)計(jì)

中庭 中庭是項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)重要的區(qū)域之一。巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到充足的自然光。絢麗的室內(nèi)燈光與自然光的導(dǎo)入，給人通透明亮且極富空間感的立體感受。店鋪的創(chuàng)新式設(shè)計(jì)自上而下環(huán)繞著中庭，使整個(gè)立體空間色彩奪目、熠熠生輝;而中庭區(qū)域的不定期展覽和品牌“Fashion Show”，為人們帶來(lái)獨(dú)特的沈陽(yáng)萬(wàn)象城體驗(yàn)。同時(shí)，中庭外的跨層扶梯，不僅極大增加了體驗(yàn)的趣味性，還為人們的購(gòu)物提供了最大的便利性。

交通規(guī)劃設(shè)計(jì)及動(dòng)線分析

項(xiàng)目周邊消費(fèi)力強(qiáng)勁;四個(gè)主入口分布合理;整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn);項(xiàng)目?jī)?nèi)外部交通合理，真正做到人車(chē)分流、人貨分流。

周邊配套

各主入口規(guī)劃設(shè)計(jì)

商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)

貨運(yùn)動(dòng)線

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目整體定位為時(shí)尚生活購(gòu)物中心。以皇姑區(qū)北部區(qū)域中、高收入家庭為主，輻射于洪北部、沈北新區(qū)，滿足北部區(qū)域生活需求。該區(qū)域群體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，追求高品質(zhì)生活。 項(xiàng)目以滿足一站式購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)體驗(yàn)為目標(biāo)，著重提升該區(qū)域的商業(yè)氛圍和居民生活水平。

業(yè)態(tài)占比

沈陽(yáng)萬(wàn)象城商業(yè)樓面共七層，其中地下一層、地上六層，可容納200家各類(lèi)店鋪。同時(shí)擁有地下兩層停車(chē)場(chǎng)、地上四層停車(chē)樓。可提供近2000個(gè)停車(chē)位。

通過(guò)多方調(diào)研數(shù)據(jù)得悉，萬(wàn)象城時(shí)尚服飾與餐飲在業(yè)態(tài)占比中是比例最大的，時(shí)尚服飾占比高達(dá)45%，餐飲占比17%。

業(yè)態(tài)占比數(shù)據(jù)：時(shí)尚服飾45%，餐飲17%，鐘表/珠寶/配飾11%，美容/個(gè)人護(hù)理/藥品9%，家居生活/影音8%，童裝/玩具6%，主力店3%，其他1%。

樓層規(guī)劃與品牌落位

萬(wàn)象城購(gòu)物中心每一層幾乎都有服飾和餐飲,業(yè)態(tài)分布比較分散，為綜合類(lèi)樓面。以下數(shù)據(jù)更新于2014年12月。

B1層主要為精致生活相關(guān)業(yè)態(tài)，包含餐飲、配飾、個(gè)人護(hù)理、家居等。

入住品牌：

鐘表/珠寶/配飾：CASIO、茂昌 OPTICAL、ENZO、GUESS、和氏玉、I DO、LensCrafters 亮視點(diǎn)、MontblancRebecca 瑞貝卡、ROGO 月光珍珠、swatch、TISSOT 天梭、潮宏基、木九十、周生生、周大福;

美容/個(gè)人護(hù)理/藥品：CR Care 華潤(rùn)堂、瑞萊、Rime、寶明堂、極草.5X冬蟲(chóng)夏草，天福茗茶、位元堂、妍麗化妝品中心;

美食：星巴克咖啡、KFC、六千館、GODIVA歌帝梵巧克力、Sweet&Honey、味千拉面、酌味涮、太興餐廳、Honeymoon Dessert 、Lunch Bain Bakery 、必勝客、鉑金翰

主力店：OLE超市

L1層主要以綜合品牌為主，含男女裝、配飾、精品、皮具、皮鞋等眾多品類(lèi)。

入住品牌：

服飾：AGNONA、Alfred Dunhill、BALLY、BRUNELLO CUCINELLI、BURBERRY、Dior&Dior Homme、DOLCE&GABBANA、Ermenegildo Zegna、FENDI、HERMES、HUGO BOSS、LOUIS VUITTON、MaxMara、miu miu、PRADA、TOD'S、VERSACE;

皮具：AGNONA、BALLY、BURBERRY、Cartier、FENDI、Dior&Dior Homme、DOLCE&GABBANA、Alfred Dunhill、Ermenegildo Zegna、HERMES、LOUIS VUITTON、miumiu、PRADA、RIMOWA、TOD'S;

鐘表/珠寶/配飾：BURBERRY、BVLGARI、Cartier、Dior&Dior Homme、DOLCE&GABBANA、HERMè、MONTBLANC;

L2層品牌以時(shí)尚類(lèi)品牌和國(guó)際二線品牌為主。

入住品牌：

服飾：agnes.b、BMW Lifestyle、Calvin Klein、David Mayer Naman、GIADA、i.t、KOOKAI、VERSUSLB、LIU.JO、LOUIS VUITTON、MAURIZIO BALDASSARI、

MAX&Co、MARYLING、MINIMUM、NOVO、PENNYBLACK、POTRS、Sammy、7 for all mankind、VDP;

皮具：again.b、braccialini、LLOYD、LOTTUSSE、LOUIS VUITTON、PORTS;

鐘表/珠寶/配飾：Alexandre Zouari Paris、BMW Lifestyle、TENDENCE天勢(shì)表

主力店：LOUIS VUITTON

L3層主要為服飾和皮具，圍繞著女性主題，服飾主要以國(guó)內(nèi)的一線品牌為主。

入住品牌：

服飾：ELEGANT PROSPER、EQ:IQ、Exception、FengLay.Dn.、JORYA/JORYA WEEKEND、LANCY FROM 25、Marisfrolg、Mo&Co.edition、METTE、MOGG、NINE WEST、NOVO、ochirly、S.D.Spontini、SELECTED、Ziotello、TANGY collection、VERO MODA、VERSINO/Versino club;

皮具：DISSONA、GALADAY、NINE WEST、S.T.Dupont、STEVE MADDEN、SKAP;

主力店：NOVO

L4多為休閑服飾，同時(shí)配合特色餐飲以及皮具箱包。

入住品牌：

服飾：Calvin Klein、underwear、FRIENTI、JNBY、

GIVH SHYH/ANMANI、JACK&JONES、kistina、Koradior、LaVico、LIME FLARE、odbo、ONLY、RAPA、SCFASHION、TBF、TNGT、Tanni、 WOO 嫵、，Masfer.SU、速寫(xiě)CROQUIS

皮具：Samsonite

美食： 大漁鐵板燒、王品臺(tái)塑牛排、亞洲土地、Ferry 遼河渡口、張生記得味軒

L5層主要是生活類(lèi)，包括數(shù)字電器、休閑娛樂(lè)。

入住品牌：

服飾：哥倫比亞、勝道體育;

美食：金牌小籠、香芒山、 仙蹤林、CHAMATE 一茶一坐、蓉悅;

休閑娛樂(lè)：繽紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)、美嘉歡樂(lè)影城;

其他：GF-FITNESS 好家庭，OSIM傲勝，BOSE，CAV，emoi 基本生活，holpe+，Sam Sung，英龍華辰;

主力店：繽紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)、美嘉歡樂(lè)影城

L6層主要以兒童、個(gè)人護(hù)理加餐飲為主。

入住品牌：

美容/個(gè)人護(hù)理/藥品：倍輕松、瑪花纖體、夢(mèng)朗美發(fā)、瑞妃曼美容;

童裝/玩具：Fiona's Prince 、卡米尼、kidsland、Kingkow 小笑牛、La Compagnie des Petits 小畢迪、Chickeeduck 出奇樂(lè)、 蒙娜麗莎、Rag Mart 愛(ài)佳樂(lè)、Step 2wo;

美食：食通天美食廣場(chǎng)，快樂(lè)檸檬，船歌魚(yú)水餃，賽百味，稻香迎囍皇宮。

特色品牌巡禮

NOVO：沈陽(yáng)首家NOVO概念店，NOVO百貨攜手40余個(gè)殿堂級(jí)潮流時(shí)尚品牌進(jìn)入沈陽(yáng)。NOVO是一種全新概念的生活空間，迎合年輕、時(shí)尚和獨(dú)立的新一代的時(shí)尚品位。自NOVO上海來(lái)福士店和深圳萬(wàn)象城店開(kāi)幕以來(lái)，新概念的店堂形象和零售概念已在當(dāng)?shù)叵碛袠O高的知名度，成為年輕人的時(shí)尚潮流匯聚地。

美嘉歡樂(lè)影城： 美嘉歡樂(lè)影城萬(wàn)象城店投資3100萬(wàn)元，入駐華潤(rùn)萬(wàn)象城購(gòu)物中心5層。7個(gè)豪華影廳及1個(gè)尊貴VIP廳—美嘉薈(共1632個(gè)座位)。其逼真高清影像及震撼音效，為消費(fèi)者帶來(lái)更趨近完美的觀影感受。

冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)： 沈陽(yáng)冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)是中國(guó)第一家連鎖型商業(yè)真冰滑冰場(chǎng)。其作為繼深圳、杭州后開(kāi)幕的第三站，以時(shí)尚、高雅、專(zhuān)業(yè)的形象真誠(chéng)面對(duì)沈陽(yáng)大眾，積極響應(yīng)國(guó)家"全民健身"號(hào)召，為青少年兒童營(yíng)造一處健康、向上、快樂(lè)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)地。

Double Love： 以全新第四代形象入駐沈陽(yáng)萬(wàn)象城，以甜美摩登新姿態(tài)盛裝啟幕。DoubleLove專(zhuān)注于高端年輕時(shí)尚女裝，結(jié)合充滿創(chuàng)意和動(dòng)感的設(shè)計(jì)元素，為中國(guó)都會(huì)年輕女性提供豐富、高端、精致的時(shí)尚女裝，打造年輕高端時(shí)尚品牌。

招商運(yùn)營(yíng)

高端化戰(zhàn)略——在項(xiàng)目招商上，采取高端化策略，與國(guó)際一線品牌聯(lián)合，與尖端時(shí)尚科技接軌，與名人精英團(tuán)體合作，最大限度擴(kuò)大大眾及行業(yè)影響力;

親民路線——沈陽(yáng)萬(wàn)象城的商業(yè)定位是中高檔購(gòu)物中心。為了更貼合消費(fèi)者，項(xiàng)目從空間布局到入駐品牌的精心組合都力求給人以親和力，在眾多細(xì)節(jié)上突出人性化設(shè)計(jì)與親和態(tài)度，避免距離感與壓迫感;

“二房東”商業(yè)模式——沈陽(yáng)萬(wàn)象城在購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理上，采取“二房東”的商業(yè)模式，通過(guò)先行租店再招攬品牌商入駐，通過(guò)收取保底或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)來(lái)盈利。不過(guò)，據(jù)2014年百貨商場(chǎng)年報(bào)來(lái)看，百貨店上半年關(guān)店近15家，“二房東”模式似乎走到盡頭。據(jù)了解，沈陽(yáng)萬(wàn)象城主力店尚泰百貨的退出也是因?yàn)椤岸�房東”模式難以為繼。