青島百麗廣場(chǎng)為青島市重點(diǎn)商業(yè)發(fā)展區(qū)域及重點(diǎn)海景旅游區(qū)域內(nèi)的一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分東西兩區(qū)，總建筑面積約200,000平方米。本文為招商經(jīng)理培訓(xùn)課程案例，全面分析了青島百麗廣場(chǎng)的租金計(jì)算方法、租金收入、收入評(píng)估，極具參考性和實(shí)操性。
一、租金計(jì)算考量依據(jù)
1、西區(qū)作為散售商業(yè)，周邊區(qū)域散售或臨街店鋪?zhàn)饨鹚?
a.前期確保項(xiàng)目的出租率，采用低價(jià)入市策略，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，既保證項(xiàng)目的整體品質(zhì)，亦會(huì)有助于項(xiàng)目的銷售工作;
b.與本項(xiàng)目在B1層連接，具有較高的參考價(jià)值,故依據(jù)該項(xiàng)目的租金水平推算本項(xiàng)目，則百麗廣場(chǎng)西區(qū)首層租金價(jià)格約為：
2、以東區(qū)商業(yè)首層標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪(如圖紅色圈示店鋪)之租金水平作為西區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)零售店鋪的租金參照。
a.西區(qū)商業(yè)為百麗廣場(chǎng)的組成部分之一，租金水平應(yīng)考慮東區(qū)商業(yè)現(xiàn)有租金收入水平;
b.散售型店鋪項(xiàng)目未來整體可能存在一定的操控難度，對(duì)品牌商戶的入駐意愿將會(huì)產(chǎn)生影響，給予租金折讓;
c.前期確保項(xiàng)目的出租率，采用低價(jià)入市策略，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，既保證項(xiàng)目的整體品質(zhì)，亦會(huì)有助于項(xiàng)目的銷售工作;
d.開敞式商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)較封閉型購(gòu)物中心容易受天氣環(huán)境的影響，需給予一定租金折讓。
3、在本提報(bào)業(yè)態(tài)組合下,考慮市場(chǎng)通行的商戶付租能力標(biāo)準(zhǔn)，建議西區(qū)不同樓層各業(yè)態(tài)的租金水平標(biāo)準(zhǔn)如下圖所示：
4、考慮到本項(xiàng)目首層及二層層高具備夾層使用條件，故建議在上述標(biāo)準(zhǔn)租金水平上提升30%;考慮到本項(xiàng)目臨海旗艦和獨(dú)棟部分的海景資源得天獨(dú)厚，故建議在上述標(biāo)準(zhǔn)租金水平上提升20%;因此，最終建議租金水平如下圖所示：
二、各樓層租金計(jì)算
三、租金收入推估
1、項(xiàng)目的培養(yǎng)期與成熟期
a.起步期租金水平較市場(chǎng)水平略低;在項(xiàng)目培養(yǎng)期中，租金收入會(huì)隨著項(xiàng)目的不斷成熟而較快提升;增長(zhǎng)幅度會(huì)維持在8%-10%左右;
b.一般情況下，從第三年開始購(gòu)物中心步入成熟期，租金水平隨著時(shí)間的推移開始進(jìn)入成熟期。
c.考慮到第4年一般零售店鋪集中續(xù)約等情況，該年份的租金總體水平在項(xiàng)目培養(yǎng)成熟的情況下會(huì)有較大幅度提升。之后之租金增長(zhǎng)幅度會(huì)根據(jù)商戶續(xù)約情況維持于5%-10%之間;
一般情況下，購(gòu)物中心的成功運(yùn)營(yíng)前期需要一個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行市場(chǎng)培養(yǎng)與認(rèn)知：
2、出租率
a.根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)物中心在開業(yè)期的出租率不可能保證100%，一般均會(huì)通過后期的管理運(yùn)營(yíng)工作而逐步提升。因此，按照如下方式核算：
b.經(jīng)過初步測(cè)算，本項(xiàng)目西區(qū)前五年租金收入測(cè)算為：
c.西區(qū)營(yíng)業(yè)面積和租金收益按業(yè)態(tài)劃分比例：
d.本次租金收益與上次提報(bào)租金收益對(duì)比：
注：本次提報(bào)租金收益推估結(jié)果較之上次提報(bào)結(jié)果有較大提升，主要有如下三點(diǎn)原因：
1.本次租金推估將項(xiàng)目首層及二層具備夾層使用條件的因素考慮在內(nèi)，因此對(duì)首層及二層店鋪的租金水平有所提升;
2.本次方案將各層二動(dòng)線店鋪與主動(dòng)線店鋪合并出租，取消項(xiàng)目二動(dòng)線，店鋪面積有所增加且商鋪價(jià)值有所提升;
3.本次方案中在海邊旗艦部分增加了付租能力較高的零售類店鋪。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
