最近幾年關于超市方與房東的官司越來越多，這種官司產生的根源主要是雙方在租賃談判中忽略了一些盲區，導致這些盲區的問題在日后的經營中一旦發生，雙方都會把相關責任推給對方。所以良好的選址談判給日后的超市經營還是能提供一個可靠的保障，站在超市方的一面，在談判中應該注意一下幾點：

　　1、 審查所租賃房產的相關證件。

　　A、 已竣工的房產應審查其房產證、土地證，消防驗收合格意見書的原件，特別注意其房產證、土地證中所有權者是否與我們與之簽訂合同的房東名稱一致，若不一致，應讓房東出具房產權利證明。

　　B、 如果房產正在建設中，應要求房東提供其建筑規劃許可證、建筑施工許可證、建筑規劃用地許可證等原件。

　　2、關于房產面積的談判

　　合同約定的房產面積應以使用面積為準，若使用面積談不攏，應約定房產面積以軸線面積為準。

　　3、關于交房時間的談判

　　合同里約定的交房時間至租期起始時間，即免租期，城區應約定為3個月以上，鄉鎮及農村應約定1個月以上。

　　4、關于消防方面的談判。

　　所租房產必須是具備消防驗收手續，達到合格的商業用房，如在超市開業之后對方消防仍未驗收，將會導致超市的營業證件無法辦理。

　　簽訂合同時，消防應注意：單層面積在1500平方米以下的，不論物業是在鄉鎮還是城區，不要求上噴淋系統，但應注意要求房產具備2個以上的消防出口，要上消防栓，消防栓的距離在20-25米之內消防栓的水管必須是鐵制的;若房產單層面積超過1500平方米，不論鄉鎮還是城區，消防部門要會求上噴淋系統，同時注意要求房東對以后消防噴淋系統的維修維護、人員值班的安排，如果是鋼結構的房屋，鋼結構必須刷防火涂料，涂料厚度也有要求，保溫材料要使用玻璃絲綿。

　　5、關于用水方面的談判

　　鄉鎮農村店使用地下水也可以，但必須要求房東出具當地衛生監督部門的質檢、符合飲用水標準報告。城區店必須使用自來水公司的用水，房東要負責好自來水公司的開戶和超市方獨立水表的安裝。

　　6、關于用電方面的談判

　　確定用電負荷(根據面積、預計運營期間用電情況)，以免開業后電量不夠。談判時應詳細約定用電負荷，并體現在合同條款中，確定：電源輸入功率最低要保障每平方米0.1個千伏安，如1000平方米的房產，電源輸出功率則不得低于100千伏安，同時要必須約定好主配電線路的規格與材質。

　　7、關于暖氣(空調、鍋爐房)、天然氣(液化氣)的談判

　　前期的入網費、暖氣安裝費由誰承擔要明確，通常入網費一般有房東承擔，能夠安裝天然氣的一定要安裝，天然氣安全，使用成本低。如果液化氣和鍋爐房等需要超市方自己上的，注意約定液化氣房、鍋爐房的位置。

　　8、合同里應詳細約定房東的交房條件：

　　(1)地面混凝土、墻面(頂棚)刮泥子，采暖、電梯(貨梯)的土建基坑、天然氣、停車場都要由房東來完成(以上條件房東應在交房之前全部完工，該條款應做為交房的主要條件)，這樣可以減少超市方在開業前期的投入。例如：要求房東墻面應如何處理、地面應如何處理、頂棚應如何處理等。應盡可能要求房東增加在土建部分、基礎設施方面的投資，如安裝電梯，可以要求房東負責電梯井道的施工。

　　(2)要考慮排煙的排放問題，空調室外機的安放位置，能在合同里簽訂的直接注明，以免日后周邊居民投訴。

　　(3)水、電房東應根據超市要求的量來提供準確數量并拉到指定的位置，交款方面超市方應跟當地職能部門直接交費，并要求提供正規發票(電要增值稅發票，財務可以抵扣)。

　　總之，選址談判好可以減少超市前期的投資，并能滿足超市以后經營需求，同時也要換位思考考慮出租方的利益，達到雙贏的目的，使談判得以圓滿。

本人博客文章均首發聯商網  聯商博客，轉載請務必注明出處，如有冒用將追究法律責任！

零售明家所有文章均為原創，版權所有。感謝分享！轉載需注明：聯商博客+零售明家