一、項目定位

　　上海南橋城定位為“地標性城市精品商業綜合體”，“現代城市時尚休閑商務中心”。集精品購物、時尚美食、休閑娛樂、產權式酒店、商務辦公、創意展示多功能于一體，設有主題商業、產權式酒店、甲級寫字樓、創意辦公、創意展示以及休閑娛樂、特色餐飲等設施，共有1個大型主題休閑廣場、4個入口廣場、5個特色建筑體塊。

　　目標顧客：以年輕休閑時尚的人群及商務人群為主。

　　業態定位

　　項目以“迪卡儂運動用品超市/運動100”為商業主力店，以 “亞曼達主題KTV/威爾士健身會所/攀宇健身會所”、“生活時尚大酒店”等為商業次主力店，中大型品牌餐飲、特色時尚餐飲、時尚休閑餐飲品牌商家為業態組合。

　　同時利用甲級寫字樓、產權式酒店、創意辦公、創意展示對“上海·南橋城”的商業業態形成互動。

　　經營定位

　　以租賃為主，保底扣點輔助的經營模式。

　　二、項目規劃與業態

　　整體功能布局
　　

　　各樓層業態分布
　　

　　【創意會展功能布局詮釋】

　　1)定位為 “創意產品展示、會務”，與創意辦公進行功能互動。

　　2)集中在5F， 為創意展示區域及多功能廳、會議室等功能區域。

　　3)與傳統意義上的創意會展中心相區分，主要功能為中小企業產品的創意展示及相應的會務功能，以與主題商業區域進行互動和人流的疏導。

　　4)創意展示區域與創意辦公共用主入口，通過商業動線及自身的消防樓梯引導及疏散人流，滿足自身需求。

　　【 創意產品展示區域人流動線設置】
　　

　　【“主題商業”定位詮釋 】

　　“上海南橋城” 主力商家：大型超市賣場與主題商業區別。

　　1)本項目的定位以時尚的、休閑的年輕人和商務人群為主。與大型超市賣場所面對的消費人群不匹配。

　　2)“主題商業”大大的提高客單價，提升品牌商業價值，能實現項目真正利潤目標，這也是判斷本項目與其他商業定位的差異化、錯位經營的關鍵點。

　　3)對比大型超市賣場，主題商業給出的租金遠遠高于大賣場租金;

　　4)主題商業定位與商務辦公、創意展示、休閑娛樂形成互動和促進，有利于本項目后期商業環境與商業氛圍的營造。而大賣場卻迎來的是菜米油鹽醬醋茶日用消費品，以居家主婦為消費主流，雖然也能聚集人氣，但這不是本項目所需要的。

　　三、項目商業組合、業態布局

　　功能布局建議
　　

　　項目概念性規劃設計方案中的小商業建筑(④⑤)的建筑面積在不影響整體建筑形態情況下適當增加建筑面積;主樓商業裙樓(③)的 1-2F作為主題商業區域(以品牌專賣旗艦店的業態進行卡位布置)，3F為特色時尚餐飲區域，4F為中大型品牌餐飲/健身會所/量販式主題KTV等休閑娛樂區域，5F為創意展示區域。

　　商業的建筑面積建議控制在25000平方米左右。

　　【項目整體功能構成比例示意 】
　　
　　

　　【 B1層業態布局 】

　　地下停車庫(含設備用房)：25590平方米

　　【 一層業態布局示意 】
　　

　　【 二層業態布局】
　　

　　【 三層業態布局 】
　　

　　【 四層業態布局 】
　　

　　【 五層業態布局】
　　

　　車流動線
　　

　　人流動線
　　

　　四、項目招商策略

　　商業地產銷售，招商先行。

　　項目前期階段：

　　1、明確項目定位，打造項目未來發展前景、商業氛圍;

　　2、目標消費群體定位，明確項目經營模式;

　　3、完成項目規劃設計方案，完善商業人流動線導向;

　　4、開展前期意向招商，明確入駐商家品牌和要求，完成商業業態組合，細化業態卡位;

　　6、制作項目招商手冊，為實地招商做好準備。

　　招商策劃階段：

　　1、采取“立體化”的宣傳推廣，與電視、平面、戶外等媒體相互配合，營造市場熱點;

　　2、開展主力品牌商家的實地招商工作，一蹴而就完成招商計劃;

　　3、組織各類SP活動(如主力商家簽約儀式、中小企業論壇等)，利用簽約主力品牌商家的知名度和影響力，營造市場引爆點;

　　4、利用簽約入駐商家的品牌檔次，宣傳未來商業環境，帶動社會關注;

　　5、采取金融地產的操作手法，加強客戶對于項目的認可和信心。

　　招商策略

　　——商業地產的開發，招商先行

　　實施“以外帶內，以大打小”的整體招商戰略，即從上海市區引進知名的有實力的品牌商家入駐，本區域小規模商家跟進的模式。

　　1、以“迪卡儂運動用品超市或運動100”為商業主力店，以“亞曼達主題KTV”、“威爾士健身會所/攀宇健身會所”、“生活時尚大酒店”為商業次主力店，中大型品牌餐飲、時尚特色餐飲、時尚休閑餐飲為業態組合，同時利用甲級寫字樓、產權式酒店、創意辦公、創意展示對“上海·南橋城”的商業業態形成互動，進行招商組合及商業運營。

　　2、打造上海奉賢標志性的精品購物休閑場所。

　　注：項目前期招商已經開始，項目的整體布局、業態定位、組合以商業經營的角度出發，主要商家80%已達成意向合作，前期階段招商工作初步完成。

　　1)“以外帶內，以大打小”的戰略招商需分梯次分步驟進行;

　　2)在項目地塊動工前即開始大品牌商家招商，有利于降低開發成本;

　　3)大品牌商家的先期引入將極大加快項目整體招商進程和開發進程;

　　4)針對性對知名品牌商家招商，確定項目主題定位;

　　5)充分利用主力店、次主力店打造本項目的商業前景;

　　6)結合主力商家形成“上海·南橋城”規劃設計;

　　7)增強投資者對項目經營及未來發展的信心;

　　8)有利于銷售和后期經營管理。

　　【 項目整體開發思路、營銷策略】

　　銷售推廣階段：

　　1、利用策劃招商階段所營造的商業前景，全面開展項目可售物業的銷售工作;

　　2、利用簽約入駐主力品牌商家所營造的未來商業環境，主打項目未來發展規模;

　　3、全方位、立體化的進行項目宣傳推廣，利用品牌商家的入駐來實現項目商業價值，部分物業帶租約銷售;

　　商業經營推廣階段：

　　1、利用大商家的品牌優勢，對項目次主力、特色小商家進行審核招商;

　　2、組織各類SP活動，增強人氣，提高商業氛圍，提高項目品牌知名度;

　　3、對項目開業進行全面宣傳推廣，為項目試運營造勢。

　　商業運營管理模式

　　—— 商業運營是商業地產開發的核心

　　1、由我們進行“上海·南橋城”的商業運營管理：統一規劃、統一定位、統一招商、統一運營。

　　2、通過我們的整體商業運營，提高項目整體檔次和影響力，提升項目輻射力，對商業及時調整，優化品牌，提升品牌價值，細分市場，拉開與其它商業廣場的距離和檔次，錯位經營。

　　五、項目整體銷售計劃

　　本項目分為三類物業：優質資產、分割銷售資產、整體銷售資產(信托)。

　　1)商業地產銷售，招商先行;

　　2)“訂單式”開發模式，對打造商業前景、氛圍非常有效;

　　3)增強項目招商力度，品牌商家入駐，商業前景的打造，提高了項目品牌形象和商業價值;

　　4)對兩幢輔樓進行分割，帶租約銷售;甲級寫字樓分層銷售;產權式酒店分割銷售;創意辦公分割銷售;

　　5)銷售時間、回籠資金計劃：

　　A、預售許可證取得后的16個月，完成項目可銷售面積的60%(詳細銷售計劃另行提交);

　　B、商業開業后4個月完成項目可銷售面積的85%;

　　6、銷售價格另行確定。
　　（來源：商業地產學院）