中國的房地產總是讓很多人相當糾結，且看不清方向。房價年年調控年年漲，說好的讓百姓買得起房到底去哪呢?很多專家苦口婆心的說房價必漲，卻成為眾矢之的，罵得遺臭萬年，房價卻越罵越漲;很多專家說房價必調，卻越調越高，聽眾越發買不起房了。商業地產被認為近乎泛濫，很多人急忙跳出來吶喊，商業地產大部分必死，爾等休要再來送死了，情況真的那么糟嗎?

　　調控房價等待居民收入跟進

　　中國房價的問題實際上是居民收入增長低于房價增長的問題。假設以你現在的收入買當地07年的房子，你一定不會嫌貴，因為你的收入讓你有了底氣，能夠自食其力有尊嚴的買得起想要的房子。如果你當年沒買，而且政府每次調控你都不出手，那么現在你可能還是買不起房子。因為政府調控房價，不是要打壓房價。

　　房地產問題是一個大問題，不是一朝一夕可以解決的，這個管理層看得更加遠。一下子動刀，對于經濟的后遺癥，誰都承擔不起。90年代一刀切后，房地產出現十年低迷期，幾萬家地產公司瞬間崩塌。要讓房地產問題負面影響最小化，管理層選擇了在發展過程中柔性處理，通過提高居民收入來慢慢平衡市場對房地產的需求。這幾年調控的主基調就是控制房價過快增長以及抑制投資需求。當居民收入增加后，必然迎來新一輪房價上漲。于是形成了“房價快速上漲——調控房價——居民收入增長——房價繼續上漲”的圈子。

　　當然這個游戲到現在已經玩完了。

　　萬達模式興起后，大部分地產商甚至非地產商都進入商業地產時代。為什么進入商業地產呢?因為這又是一個撿錢的時代。從都市到縣城到鄉鎮，大家蜂擁而入，于是短期出現了所謂的商業地產過剩論。這個結論正確嗎?

　　都市就不說了，一個縣城擁有一個綜合體合適嗎?當然，一站式購物是人們消費的一個里程碑。原本縣城里就有這樣那樣的配套了，你只不過是做一個綜合且更加適合人們消費的產品而已，完全沒問題。既然這樣，一個市場總不可能一家獨大吧，有另外一個競爭對手合理嗎?我相信競爭只會讓市場更加繁榮。那么一座縣城擁有兩個綜合體是一個合理可以承載的東西。甚至有很多鄉鎮都已經出現幾個綜合體了。于是有人會對現狀有所疑問，招商難、營運難、沒人氣……那么多綜合體怎么生存?問題就又出來了。

　　其實這個問題很簡單，還是居民收入增長過慢，暫時無法支撐足夠大的商業體量。

　　這跟電商什么亂七八糟的沒關系。

　　誰有錢不想高大上一下，特別是眾多妹子，恨不得天天發微博，天天刷屏獻恩愛，但收入能否有效支撐就是一個問題了。當然有人把這種現象叫做體驗，這邊就不評價了。

　　社會主題為何要擴內需呢?這是經濟發展到一定程度第三產業占比會不斷加大，主動引導比被動強，特別是發達地區，三產增速相當明顯了。商業地產的出現正在加速服務業的發展，但加速不等于立刻就能跟匹配。就出現很多地方綜合體跟舊有商業搶生意，無法共存，甚至綜合體缺乏有效消費支撐，生存都艱難。于是市場出現了商業地產需要三年培育期，后來是五年培育期，再后來甚至是八到十年培育期的說法。

　　可以肯定的是短期快速放量與市場形成脫節，必須培育。就要用發展的眼光來看問題。

　　你要想進入商業地產必須要有在商業上虧錢的準備，才能滿足你在地產上暴發的幾率。不管暫時地段偏，還是招商營運難，都是你必須承擔的，且要讓你的伙伴都明白一點，才可能持續。

　　地產看多的理由是那些，看空的理由還是那些，那么未來地產是多是空?

　　很多人認為房地產的最大成本是拿地成本、建筑成本或者隱性成本。當然這是由各家公司的不同情況決定的。有的人拿地不用錢或者幾百塊，當然不算個錢是吧;也有的人拿地成本已經決定了房價成本。但現在最大的問題是資金成本。

　　我們可以看到現在很多的小地產公司開始崩盤，其中最大的一塊就是融資成本超過利潤預期。前幾年銀行大量放貸時，你可以很輕松拿到貸款，甚至銀行三番五次求你貸款，你不貸還得罪人。現在小公司基本上很難從各種正規渠道獲取資金來源，因為央行從貨幣總量開始控制，貨幣不再進行增發，存量貨幣與市場需求存在較大缺口。銀行前期超貸后，自身的準備金都沒法得到滿足，每到時點高息攬儲，更不用說給你房地產了。

　　走民間通道成為最后的稻草。民間通道的高息在地產前景好時，沒問題，當房產銷售遇到困難時就暴露了。

　　民間高息與小地產公司是這樣互動的，特別是一些縣級城市跟封閉型城市。

　　地產公司民間融資——拉高成本——地產公司拉高房價對沖

　　民間融資長期獲得高收益——獲利資金必須再度流向房產支撐房價

　　地產與民間資金必須互動，一旦互動停滯，兩者必然共同崩盤。就像中國從美國獲取大量順差，但最終資金還是要以美債的形式回流美國。近年來，很多地方地產崩盤就是民間資本沒有及時回流到資金借出方地產公司，導致資金斷鏈。它的原因是多樣的，比如大型房企進入該區域，該地區資金一下被大型房企抽走，當地儲蓄資金快速下降，無法支撐其它樓盤銷售;或許當地資金出現外流，又沒有及時回流，導致銷售斷檔，無法出現良好的實質成交，地產商舉債無門崩盤等等。特別是小城市，一有風吹草動，公務系統資金必然提前抽借，隨后銀行跟進凍結資金抽貸，基本算是崩盤定局了。

　　房企通過上市、信托等形式獲取資金的畢竟是少數，吸引海外資金進場更跟中小企業無關。今年來，大部分房企共同面臨的問題就是銷售，而這也是導致中小房企快速消亡的前兆。我們可以看到很多地方小企業開始玩各種融資把戲，前段時間看到一家房企喊出只要預付N元，未來可以以2000元每平成交。可以預見的是一定有人會參與這場對賭，開發商可以獲取一定的資金周轉，可再過三個月銷售還是如此，子彈也估計打完了，開發商還有招嗎?還是最后再融一筆資金跑路?買房人對賭的是央行換屆政策改變，重新啟動印鈔機，贏了就是有眼光、資產大爆發，輸了就到售樓處圍觀譴責萬惡的開發商。地產商賭的就是習慣，以前每次都是這么熬過來的、有驚無險的，這次或許還是一樣，可惜這次真的不一樣。如果郭樹清上臺后，印鈔機不僅很難開啟，資金更可能加速流向其當年壯志未酬的股市。現在股市的增量資金單周最高已經突破2000億了，而且呈階段性加速狀態。這種資金性質更多來自于民間資本，相當于每個地級市單周流失10億貨幣存量，而這10億儲蓄的流失對于銀行考驗的是資本充足率，從而又影響銀行對該地區的信貸投放以及攬儲行為。資金抽離后，當地的房產更是會雪上加霜。

　　住宅市場的低迷從萬科這個專注住宅企業轉型商業就可以看出來了。同樣是房產銷售很明顯市場更熱衷于商業配套。在有限的成交量里，做商業可能會死，不做商業基本是死。地段偏，返租嘛?養養就好了。街鋪返租三、五年，再不行返租八年;購物中心返租周期長些。留一筆運營資金，至少房子是銷售出去了，命保住。好的點加上好的招商營運也許當年業績就爆發了;不好的點，要學會以時間換空間，定位準了，當地居民收入一定會跟上，消費市場也會形成，不要被培育期嚇到，更不要自亂陣腳，以為換帥如換刀，結果死了三、五批人馬，最后崩潰的是自己。商業地產的問題一方面是短期內集中井噴與商戶及創業群體不足的矛盾;另外一方面就是居民消費能力不足的矛盾。而這些方面都可以隨著時間及經濟增長而解決的，屬于可預期的。

　　商業地產最大的風險來自于休閑項目，如摩天大樓以及旅游酒店，這些都不是必須的。沒有誰一定要在幾百米高的樓上才行，也沒有誰一定要在哪家酒店度假，更何況中國的酒店難言特色。從遠大第一高樓的停滯，到某開發商喊出酒店項目招商20年免租還招不到，都在反映著休閑項目的風險之大。日本當年地產崩于商業地產休閑項目，中國當年同樣有死在摩天大樓上的樣板。這是一個高投入卻有很大不確定的行當。

　　成，萬眾矚目;敗，毀于一役。