謝尚偉 ：淺談江北嘴CBD&財(cái)信廣場(chǎng)時(shí)尚生活中心
——源自《江北嘴》雜志訪談稿
1、江北嘴商圈已確立為主城五大續(xù)建市級(jí)核心商圈之一，您認(rèn)為應(yīng)該在這里打造或布局什么樣的商業(yè)項(xiàng)目從而完善江北嘴商業(yè)配套這一重要功能？
立足中央商務(wù)區(qū)核心客群（商務(wù)人群），全面吸引半徑3-5KM范圍住區(qū)人群，充分關(guān)注來(lái)江北嘴CBD的游覽、參觀、休閑人群，打造突出“社交屬性突出、文化品味較高、休閑娛樂(lè)完備、餐飲服務(wù)全面”，“強(qiáng)社交體驗(yàn)”類型的主題化商業(yè)集群……這不僅是當(dāng)下及未來(lái)實(shí)體商業(yè)發(fā)展的必由之路，同樣也是中央商務(wù)區(qū)結(jié)構(gòu)性突出的消費(fèi)需求使然；關(guān)鍵詞：服務(wù)、餐飲、社交、休閑、娛樂(lè)、文化”。
2、重慶主城區(qū)有多個(gè)成熟商圈，財(cái)信廣場(chǎng)時(shí)尚生活中心與其他成熟商圈的商業(yè)項(xiàng)目相比較有何亮點(diǎn)和區(qū)別？
2.1、定位不同：No shopping mall，it is lifestyle center。
本案是“小清新、文藝范兒、以全品類餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)為主，生活零售為輔的鄰里型生活中心；有品質(zhì)的平民范兒，堅(jiān)定的“群眾路線實(shí)踐者”：高品味，但不貴，做的就是性價(jià)比。非零售業(yè)態(tài)出租面積占比約80%；
2.2、重慶第1個(gè)把服務(wù)作為獨(dú)立品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)中心。
注重優(yōu)質(zhì)用心服務(wù)是財(cái)信廣場(chǎng)時(shí)尚生活中心又一特點(diǎn)，為此本案打造了重慶第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)品牌“生活+”服務(wù)體系涵蓋40余項(xiàng)貼心與創(chuàng)新配套服務(wù)舉措，以全心服務(wù)周邊社會(huì)公眾為己任，立志成為江北嘴CBD“商、旅、家”人群的生活好鄰居。我們“不強(qiáng)調(diào)、不刺激”欲望，但我們?nèi)?span style="color:red;">滿足大家的“小愿望”。
2.3、地段及建筑形態(tài)得天獨(dú)厚。
背依重慶470米第1地標(biāo)，處江北嘴CBD最重要景觀通廊。財(cái)信廣場(chǎng)時(shí)尚生活中心：生長(zhǎng)在公園里的情調(diào)生活中心，締造完全有別于傳統(tǒng)商圈及大盒子商業(yè)中心消費(fèi)體驗(yàn)，消費(fèi)“前、后、中”舉步即至屋面約20000平方米的開(kāi)放式公園，清風(fēng)拂面，看江景，眺渝中半島，舉目之處兩座大橋飛架嘉陵江，抬頭即可仰望天空，白天曬暖陽(yáng)，晚上曬月亮……舉步3分鐘即有三大公園、兩個(gè)濱江廣場(chǎng)，可以充分滿足休閑、健身、浪漫、獨(dú)處的各種心境及需求。
2.4小而美。體量不大，但力求精致、用心、做出文藝范兒、逼格高的體驗(yàn)型。
3、全球有很多知名購(gòu)物中心與寫(xiě)字樓、酒店于一體，將其建設(shè)成為商流、人流、信息流和資金流交匯的焦點(diǎn)，請(qǐng)問(wèn)財(cái)信廣場(chǎng)的功能組合是怎么分配的？
財(cái)信廣場(chǎng)由“1個(gè)商業(yè)中心+1棟銀行總部大樓（交通銀行、中信銀行）+1棟奢華五星級(jí)酒店+5網(wǎng)球場(chǎng)+1個(gè)開(kāi)放式公園”組成，是一個(gè)非常完整的城市綜合體組合，功能很完備，可以創(chuàng)造非常優(yōu)質(zhì)的“辦公、消費(fèi)、休閑、康體”體驗(yàn)，其中“公園與網(wǎng)球中心”是本案獨(dú)有的。
4、江北嘴將建設(shè)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如此會(huì)存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)也會(huì)形成資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，您如何看待“扎堆式”經(jīng)營(yíng)的共贏理念？財(cái)信廣場(chǎng)時(shí)尚生活中心將如何與其他項(xiàng)目形成資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共生與發(fā)展？
4.1集群效應(yīng)其實(shí)是一個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展很重要的基礎(chǔ)，有了量能，才可能店多隆市，才能形成更大范圍的輻射力，也才可能成為一個(gè)商圈，正因?yàn)樵褍海圆庞袡C(jī)會(huì)。
4.2正所謂市場(chǎng)是一支看不見(jiàn)但的確非常有力的手，所以本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)體之間的差異化定位必然是可以在投用經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐步得以調(diào)整至最佳的狀態(tài)的，完全的與眾不同是在商業(yè)領(lǐng)域不太可能做到的。
4.3本案“不盲目追求高大上，堅(jiān)定走小而美”路線，全心為群眾服務(wù)，有運(yùn)動(dòng)中心與公園配備，這已經(jīng)和江北嘴CBD眾多立志“高貴定位”的友鄰們走在了不同路線上了；另外，我們一直堅(jiān)信“友鄰”做什么不重要，最重要的是要理解“目標(biāo)消費(fèi)群體的所思所想及每天的生活軌跡”，搞清楚他們的核心需求及未被（充分）滿足或可激發(fā)的潛在需求，并行之有效的解決其痛點(diǎn)。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)我們的生意邏輯就是“關(guān)心消費(fèi)者需求，做最好的自己，做出有品味的性價(jià)比”。
5、據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展與GDP的增長(zhǎng)是密切相關(guān)的，重慶市2014上半年經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì), GDP實(shí)現(xiàn)6440.51億元，增速全國(guó)第一。您認(rèn)為目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)哪些信號(hào)？
5.1地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，必然帶動(dòng)微觀經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)；地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走強(qiáng)，自然會(huì)帶來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，城市居民的收入水平才有機(jī)會(huì)以較高的速度增長(zhǎng)；居民有錢(qián)了，自然消費(fèi)者底氣也會(huì)更足一點(diǎn)，因而社會(huì)消費(fèi)零售總額有機(jī)會(huì)保持以高于GDP的速度增長(zhǎng)，這對(duì)于實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面來(lái)講其是算得上是一個(gè)利好。
5.2特別是住宅樓市的低迷，抑制或延緩了城市居民透支未來(lái)收入的購(gòu)房的需求，相對(duì)來(lái)講對(duì)消費(fèi)也是一種變相的推動(dòng)。
5.3同時(shí)我們也要看到，重慶近年來(lái)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)總量呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，這在一定程度上也加大了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商及后期的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。
5.4另外，電商分流，對(duì)實(shí)體零售業(yè)的拓店及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)較大的壓力，這也會(huì)造成實(shí)體商業(yè)的招商壓力及經(jīng)營(yíng)壓力增大。
6、作為業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，請(qǐng)您為我們分析一下重慶市商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀，以及江北嘴CBD的商業(yè)項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
6.1重慶正在向二環(huán)時(shí)代邁進(jìn)，老商圈升級(jí)擴(kuò)容，新商圈層出不窮，重慶商業(yè)地產(chǎn)總量供應(yīng)很大，商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，商業(yè)體可輻射的城市半徑縮小，消費(fèi)者就近消費(fèi)趨勢(shì)增強(qiáng)，鄰里型商業(yè)中心迎來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。（關(guān)于重慶商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)簡(jiǎn)析參見(jiàn)本人前段時(shí)間撰寫(xiě)的《重慶商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)之路》）
6.2作為處于由建設(shè)向營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段的中央商務(wù)區(qū)、高起點(diǎn)的新商圈 、未來(lái)展現(xiàn)新重慶城市建設(shè)成就之窗的江北嘴，戰(zhàn)略機(jī)遇明顯：高端消費(fèi)人群空前集中（甲級(jí)寫(xiě)字樓的總部辦公人群、周邊高端住區(qū)、重慶城市一日游人群），城市資源集中：公園、教常、科技館、大劇院、濱江廣場(chǎng)，三座大橋、兩條輕軌線；城市設(shè)施完備到強(qiáng)大+消費(fèi)力旺盛，江北嘴已初步具備構(gòu)建重慶一流商圈的堅(jiān)實(shí)底子。
6.3江北嘴CBD商貿(mào)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)：人群集聚尚須時(shí)日，建設(shè)與營(yíng)運(yùn)交叉，市致配套設(shè)施（交通、停車、導(dǎo)示）要提前規(guī)劃整合，為大量辦公、商服、游覽人群光臨做好充分準(zhǔn)備；
6.4江北嘴CBD需要像其它商圈一樣構(gòu)建一個(gè)高效整合的營(yíng)運(yùn)平臺(tái)：商圈管理委員會(huì)，交權(quán)責(zé)清晰的高效服務(wù)于區(qū)域入駐企業(yè)、人群；
6.5江北嘴CBD必須立即著手啟動(dòng)大品牌戰(zhàn)略營(yíng)銷推廣，讓江北嘴CBD的美好路人皆知；
6.6和重慶市旅游局商討把江北嘴CBD納入重慶市級(jí)4A以上城市觀光景區(qū)，讓更多的外地朋友知道并便捷前往體驗(yàn)，一覽重慶最具特色的兩江交江、南濱美景、南山俊秀、嘉陵江岸、漫步如畫(huà)中央公園、領(lǐng)略跨江大橋壯美……
7.您對(duì)江北嘴CBD商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展前景有怎樣的預(yù)期？今后的升值潛力和投資價(jià)值如何？請(qǐng)您結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展情況，為投資興業(yè)者提幾點(diǎn)相關(guān)建議。
7.1江北嘴CBD的商業(yè)前景無(wú)疑是美好可期的，而且完全有底氣比肩觀音橋、解放碑，加以時(shí)日力壓兩者也不是沒(méi)有可能。
7.2在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的今明年入手江北嘴的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或許是一個(gè)較好的投資選擇，江北嘴區(qū)域無(wú)疑會(huì)成為低迷市場(chǎng)情況下最抗跌的硬通貨，也可能是未來(lái)市場(chǎng)回暖的領(lǐng)漲板塊。
7.3關(guān)于對(duì)投資者的建議：
7.3.1理性的明確自身投資需求是第一位的；
7.3.2內(nèi)地房產(chǎn)或許已過(guò)了短線炒作的黃金時(shí)期；房產(chǎn)已成為中長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，要分析城市發(fā)展趨勢(shì)及城市板塊發(fā)展定位，選準(zhǔn)時(shí)機(jī)，選對(duì)項(xiàng)目，在合理的價(jià)格下如手（對(duì)于絕大多數(shù)投資產(chǎn)而言永遠(yuǎn)不要期望在最低點(diǎn)買(mǎi)入；也不要期望能在最高點(diǎn)賣出，這樣踏空的風(fēng)險(xiǎn)極高），是理性房產(chǎn)投資的要議。
7.3.3江北嘴CBD區(qū)域的房產(chǎn)特別適合中長(zhǎng)期持有，不適合短線炒賣。
7.3.4買(mǎi)入之前，一定要多做功課，地段、交通、物業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)，停車位配置、后續(xù)管理服務(wù)水平及與之對(duì)應(yīng)的使用成本，出租使用人群及租賃價(jià)格走勢(shì)。
7.3.5對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，江北嘴近期餐飲休閑需求呈現(xiàn)階段性短缺，商機(jī)已現(xiàn)，大規(guī)模的零售生意機(jī)會(huì)尚需時(shí)日。另外，在江北嘴CBD做生意一定要做足品味，做好服務(wù)，注重效率，做出有價(jià)值感的綜合性價(jià)比才是經(jīng)營(yíng)致勝的利器。
（謝尚偉2014年9月17日于江北；感謝《江北嘴》雜志編輯部提供了很有價(jià)值的溝通分享平臺(tái)）
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xsw791011- 該帖于 2014-9-23 10:17:00 被修改過(guò)
