《商業地產操盤·旺場絕技》
二：《商業地產操盤·旺場絕技》訂購方式及流程
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附：中國工商銀行廣州科技園支行 段宏斌 9558 8036 0216 0132 742；
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首次權威解密商業地產“旺”場全攻略
1、商業地產還能不能“旺”？
縱觀中國大地，有多少商業項目在慘淡經營中苦苦掙扎！商場經營諸多難題與困厄，讓人們泥足深陷，難以自拔——
問題一：融資難，難于上青天！
俗話說，一文錢難倒英雄漢。在中國，絕大多數開發商是中小企業，商業地產投資大，周期長，錢從哪里來？
問題二：商業地產不返租可以嗎？
一旦對商場進行分割銷售，絕大多數項目都要采用返租回報的方式，這幾乎已成定律。然而迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗，售后返租幾乎被視為中國商業地產的“不治之癥”。
問題三：返租=找死？！不返租=等死？！
問題三：破解售后返租癥結，租金從哪里來？
問題四：招商是一個難題嗎？
問題五：三年返租以后怎么辦？
問題六：什么樣的開發商才能夠成功？
………
2、商業地產怎么“旺”？
撥開迷霧，我們帶您洞悉商業地產成功經營的本質！——
真相一：商業地產開發權與經營權
商業地產項目的經營者與開發商天生確實是一對矛盾體——開發商希望拆零產權銷售以回籠資金，而經營者則希望只租不售保留完整產權以便于統一經營管理。在商業地產發達的國家，商鋪大多是“只租不賣”的，即使進行銷售，也是一小部分鋪面，不影響大局，自主權掌握在開發商自己手里。
真相二：“扶上馬”與“送一程”的命題
一個商業地產項目運作最后是成功或者失敗，歸根到底是商業利益的平衡問題，具體體現在項目上有三個方面：
（1）開發商無論是否在將商鋪成功銷售以后，仍然保留商場的控制權，并且著力建設所有權、經營權與監控管理權的三權分立體系；
（2）開發商將商鋪銷售出去以后不是馬上撒手，而是運用返租回報的方式將商業的經營“扶上馬”再“送一程”，使招商和經營工作在返租期內走上軌道；
（3）經營管理公司與服務項目之間形成良好的運作機制，使經營管理公司有信心、有必要與項目建立長期合作共贏的關系，具有有效、長效的合作機制。
真相三：商業地產租售利弊
開發商在物業租售方面有以下方式可以選擇：
一是只售不租，出讓產權，好處是開發商能很快收回投資；二是只租不售，好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業物業進行資本運作；三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用，此外還有很多變化。
世界上的道路萬千條，但你只能走適合你自己的道路。在商業地產的商鋪出租或出售這兩個大是大非的問題上，不同道路的選擇會產生什么樣的不同后果呢？
真相四：中國商業地產銷售模式分析
中國的商業地產銷售模式主要有四種，分別是“外圍街區銷售”、“全樓層分割銷售”、“低樓層分割銷售”和“小方塊拖拉式商鋪銷售”四種。在銷售運用手段上，又有“不管經營式獨立商鋪分割銷售”、“期限內負責經營獨立或虛擬商鋪售后返租銷售”和“不負責經營的經營戶商鋪銷售”幾種。
真相五： 舍與得的經營利益博弈論
真相六： 購物中心經營模式分析
真相七：商業地產與性格命運論
……
3、誰讓“旺場”不在再是神話？
目前遍布全國的售后返租型商用物業，主要存在以下三種狀況：
穩定運營型：這類商業物業可謂是鳳毛麟角
半死不活型：多數售后返租型物業的現實狀態。開發商不懂商業運營，管理團隊能做的就是物業管理，商戶勉強維持，業主雖心有不甘，但毫無辦法，同時寄希望于以后。
死不安寧型：商業項目的“死亡”，絕不是“一死了之”的事情。開發商或者幾乎放棄，或者干脆金蟬脫殼，但投資者的不依不饒，商戶的抗議紛爭，依然攪得整個市場不安寧。而且，這些項目都會通過法律或抗爭的形式向政府施加壓力，成為地方政府的巨大負擔和包袱。
金典何以成就經典？
南海金典廣場，在一個三、四線城市市場，非核心商業中心，用三年時間實現了租金翻一番，再三年實現了再翻番，商鋪年回報率達到了30%，5年收回成本，這對于眾多商業項目而言是完全的可望而不可及。
時代廣場何以能夠持續良性運營？
在一個小小縣城，面臨消費力不足、品牌招商失敗的情況下，三年返租期內達到99%的商鋪出租率，商場整體租金上升了30%以上，返租到期后投資者主動要求與管理團隊簽訂繼續統一管理合同，簽約率達到99%。時代廣場，在云浮創造了一個屬于自己的時代。
從南海金典廣場，到佛山東方廣場，到云浮時代廣場，經營成功的告訴我們一個簡單的道理，那就是——
商業地產項目運營是一個與人和團隊密切相關的行業，很多在常人看來并不可能做到的事情，只要經過專業團隊和人的努力，就能夠找到解決問題的“金鑰匙”。而這個人和團隊發揮作用的前提，卻是有利于實現互助雙贏的合作機制。因此，開發商與專業機構的合作機制才是商業成功運營的靈魂。
二：《商業地產操盤·旺場絕技》內容提要：
商業地產開發最現實、有效、最快實現投資回報的方式是對商鋪進行分割銷售，可以順利解決銷售、融資及退出機制；不采用返租回報的方式，商鋪會很難賣，而且后期經營會遇到更大的問題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報又會產生諸多問題，迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗，這也是分割銷售和返租回報受到社會唾棄和口碑不佳的主要原因。
這是中國商業地產最急需解決的破題之道：商業地產3年返租以后怎么辦？然而，廣州天道商業經營管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報的核心問題是一個利益分配和再平衡的問題，是商場經營權和所有權的實現問題，是開發商退出機制問題，是商場管理者對商場實行有效管理和團隊建設的能力問題。
在本書中，我們將從專業和商業價值的可實現方面探討商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性，用辯證的思想和真實的案例來證明它，從而實現中國商業地產的新路開辟，破解中國商業地產的世紀之問和十年命題。來，讓我們一起走進中國商業地產的核心領域，認識這個命題，認識我們自己，認識一個全新的商業地產！
三：《商業地產操盤·旺場絕技》圖書目錄
四：《商業地產操盤·旺場絕技》圖書前言
在中國，商業地產開發最現實、最有效率、最快實現投資回報的方式是對商鋪進行分割銷售，但與此同時，商鋪的分割銷售又是一個類似于道德牌坊式的、像女性貞操一樣忌諱談及的核心命題。雖然每一個從業人員都在口頭上憎惡它，對它進行口誅筆伐，但在實際操作過程中又極少有人能繞過它，既恨它又愛它，同時又不得不用它。
對商鋪的分割銷售及其返租回報的運用是中國商業地產從誕生之日起就形成的一個雷區、一個怪誕、可怕又有用的物種，一個觸及到社會敏感度和開發商道德底線的核心命題。
商業地產發展至今已經二十多年，我們應如何看待商鋪的分割銷售及返租回報這一事物？
商鋪的分割銷售和返租回報是一個十惡不赦的魔鬼？還是一個被蒙塵的真理？
時代發展到今時今日，已經到了我們對商業地產分割銷售及返租回報進行系統整理、總結的時候了。在這里，我們不需要用有色眼鏡來看待它，不需要任何形式的批判或贊美，不需要道德倫理式的解讀，我們需要的是客觀分析、理性判斷、系統診治和科學提升，還原它的本來面目。
縱觀中國大地，但凡是商業地產項目，除開恒隆、中糧等極少數實力雄厚的開發商有條件全部持有商業項目之外，大多數開發商的商業地產項目都需要進行分割銷售。而一旦對商場進行分割銷售，絕大多數項目都要采用返租回報的方式，這幾乎已成定律。
不采用分割銷售及返租回報方式進行操作，可以嗎？
答案是不可以。
因為不分割銷售，項目的開發建設資金就會遇到瓶頸，大多數項目根本無法順利建成開業。不采用返租回報的方式，商鋪會很難賣，銷售速度達不到預期，而且后期經營會遇到更大的問題。
中國大多數商業地產開發商都是中小型開發商，它們缺乏長期持有商業地產項目的條件和能力，這樣就讓分割銷售和返租回報成為一個現實的選項。
然而一旦采用了分割銷售和返租回報又會產生諸多問題，迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗，這也是分割銷售和返租回報受到社會唾棄和口碑不佳的主要原因。
那么，中國商業地產應當向何處去呢？
毛澤東在上世紀二十年代寫出來了一篇著名的文章，這篇文章的名字是《湖南農民運動考察報告》，毛澤東寫這篇報告時的情境與今日中國商業地產的發展有相似之處。當時中國的工人運動情緒低落，但是在報告中毛澤東經過調研明確指出，中國的無產階級革命不能只依靠工人，因為中國工人數量較少，社會影響力有限，如果照搬蘇聯的模式在中國發動工人階級革命不可能取得成功。在中國進行無產階級革命只能依靠農民，因為中國農民數量眾多，是中國社會最重要的基礎，只有發動了最廣泛的農民運動，中國才有可能取得無產階級革命的勝利。
毛澤東的現實主義路線在今天的商業地產領域同樣適用，因為照搬美國和日本的持有型商業的開發思路只會進入曲高和寡、難以為繼的境地。持有型商業地產項目固然好，但它首先要求開發商具有強大的資金實力，其次要有能力經營好這個商場，并通過后期的經營租金收益兌現投資利益，而中國大多數商業地產開發商都不具備這種能力。
在人類發展歷程和世界城市商業發展史上，從來沒有任何一個時段、任何一個國家像中國今日這般，在短短的二十年間就實現了城市商業發展如此巨大的變化，巨大的變化產生巨大的問題也不具有案例的可參照性。在目前，中國商業地產的繁榮、發展要解決的首要問題就是開發融資的問題和開發商利益實現的根本問題。只有解決了這個問題，商業地產才能獲得根本上的繁榮。
如果不進行分割銷售并運用返租回報，則項目的融資難題無法解決，開發商的利益退出機制無法實現。這樣，又逞論中國商業地產的繁榮和發展呢？
這也是中國商業地產最急需解決的破題之道。
商業地產3年返租以后怎么辦？
大多數的項目會進入痛苦的深淵，去掙扎、去反抗、去游行、去懊悔，最后歸于無奈。
然而，廣州天道商業經營管理有限公司卻讓這一切變得可期。無論是南海金典廣場、還是佛山東方廣場，或者是云浮時代廣場，還是陜西隆發廣場，還是本溪國際建材城，我們都可以看到那些分割銷售出去的商鋪，那些曾經被無數商業地產專家認為染上了“不治之癥”的商業項目，那些被大連萬達王健林怒聲呵斥的沒有責任感的商業地產項目，卻在今天運作得好好的。它們的人流量和租金水平絲毫不亞于那些持有型的商場，其中金典廣場更以25%～30%年回報率創造了不可思議的商鋪投資神話。
這樣就對中國商業地產提出了一個新的命題——為什么分割銷售出去的商鋪也能進行良好的商業運作，相反，有些自命不凡的持有型商場今天卻仍在苦苦掙扎呢？
在此，我們提出的一個鮮明的觀點——持有或銷售并不是一個商場能否獲得良好經營和理想租金回報的必要前提。
以美國西蒙集團為例，他們在美國共運營四百多座購物中心，這些購物中心理論上來說是全部銷售了。因為西蒙集團采用的資本運作方式主要是REITS（房地產投資信托基金）模式，它等于將所有購物中心的權益分散給了無數個REITS投資人。所不同的是，REITS的投資人不涉及商業經營，他們投資的并不是一個具體的商鋪，而只是項目經營收益權。同時，西蒙集團作為成熟的商業運營商，通過良好的經營獲得租金收益回報，這樣就使投資者、經營者之間獲得了良好的平衡，實現了共贏。
反觀中國眾多商業地產項目，并不乏一些成功銷售并且成功運營的項目，但也有一些成功銷售但是運營不成功的項目，其數量不勝枚舉。因此，返租回報的核心問題是一個利益分配和再平衡的問題，是商場經營權和所有權的實現問題，是開發商退出機制問題，是商場管理者對商場實行有效管理和團隊建設的能力問題。
這樣就找到了中國商業地產分割銷售和返租回報的解決之道了嗎？
在本書中，我們將從專業和商業價值的可實現方面探討商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面二十多年的浮塵，用辯證的思想和真實的案例來證明它，從而實現中國商業地產的新路開辟，破解中國商業地產的世紀之問和十年命題。
來，讓我們一起走進中國商業地產的核心領域，認識這個命題，認識我們自己，認識一個全新的商業地產！
段宏斌
中國商業地產，王者歸來！
前一階段，在國內舉辦了一場商業地產的高峰論壇，看到關于“商業地產項目商鋪是否應當分割銷售”的爭論，意見不一，各持已見。至于其中爭論的狀況，更有代表性。
持正面意見的專家認為：在中國當前的融資環境下，真正不賣商鋪的商業地產項目千里挑一。既然是存在的，就是合理的，任何購物中心的建設者都必須正視當前中國的實際，以“社會主義初級階段”的歷史態度來從事購物中心的開發和建設。
持反面意見的專家則認為：正是因為我國正處于現代化建設的初級階段，整個行業的浮躁心態使我們很容易做一些急功近利的事情。商業地產項目一旦以銷售為主導，則會使整個行業扭曲變形，甚至為中國商業地產帶來破壞性的災難。
然而，這樣的爭論是多余的。
從商業發展的規律來看，存在即是合理——這樣的爭論有意義么？
杰克韋爾奇先生是上個世紀最成功的企業家，他把他改造通用電氣的真諦歸結為——
這是一個75%與人相關的工作，25%與其他因素相關的工作。它使我可以和這個世界上最聰明、最具有創造力、最具有競爭力的人在一起工作……
未來中國商業地產的領導者，必定是中國最優秀的資源整合者。
衷心地希望中國商業地產，在不遠的將來，王者歸來。
段宏斌
2014年4月1日
