有萬(wàn)達(dá)的地方就有煙霧彈。
有媒體的小伙伴們前些日子花了巨大的篇幅來(lái)說(shuō)萬(wàn)達(dá)百貨20多位高管相繼離職，并且新一代的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有萬(wàn)達(dá)百貨。
前半句是真的，而且離職的也確多是萬(wàn)達(dá)百貨A店的高管，一二線城市百貨難做嘛。至于后半句，第君顯然是不相信的，沒(méi)了萬(wàn)達(dá)百貨，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在三四線城市玩什么?
翻翻萬(wàn)達(dá)2013年年度工作報(bào)告，王健林BOSS那會(huì)說(shuō)今年要新開(kāi)24家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，24家萬(wàn)達(dá)百貨，租金收入破百億。
萬(wàn)達(dá)是一個(gè)從來(lái)不會(huì)更改目標(biāo)的企業(yè)。萬(wàn)達(dá)從來(lái)沒(méi)有放棄過(guò)百貨，而且還把天平倒向了百貨的這端。BOSS WANG還在給百貨機(jī)會(huì)。萬(wàn)達(dá)A君告訴第君，原本商管和百貨是2個(gè)系統(tǒng)，分開(kāi)管賬，但今年商管的物業(yè)工程開(kāi)始覆蓋到百貨系統(tǒng)，商管的工作也會(huì)涉足百貨。兩個(gè)系統(tǒng)逐漸合并是未來(lái)趨勢(shì)，可能過(guò)完今年就開(kāi)始合并了。未來(lái)可能是2個(gè)體系，一套班子。1個(gè)總經(jīng)理去管理步行街和百貨。
此時(shí)，萬(wàn)達(dá)百貨三年來(lái)第一次完成半年目標(biāo)。萬(wàn)達(dá)百貨收入111.3億元，完成全年目標(biāo)的44%、上半年目標(biāo)的108%，同比增長(zhǎng)62%，凈利潤(rùn)目標(biāo)也超額完成。BOSSWANG都在2014年上半年報(bào)告點(diǎn)名表?yè)P(yáng)說(shuō)，盡管線上購(gòu)物快速發(fā)展，但線下業(yè)務(wù)只要調(diào)整到位、方法對(duì)頭，同樣可以創(chuàng)造好成績(jī)，“百貨已死”的說(shuō)法是站不住腳的。
誰(shuí)能將萬(wàn)達(dá)百貨扭虧為盈
2007年，依附于萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始組建自己的百貨。萬(wàn)千百貨開(kāi)始成為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的標(biāo)配，商業(yè)配套這個(gè)賣點(diǎn)，也加速了銷售，資金滾啊滾啊滾出了如今響當(dāng)當(dāng)?shù)娜f(wàn)達(dá)模式。
現(xiàn)在，你去萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)看看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)90家，萬(wàn)達(dá)百貨已開(kāi)業(yè)80家。BUT萬(wàn)達(dá)去年的租金收入僅85.6億元，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金只有1億元不到。如果要讓對(duì)比來(lái)得猛烈一些，也是2013年，上海恒隆廣場(chǎng)收租收了將近16億元。90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就相當(dāng)于5個(gè)上海恒隆廣場(chǎng)租金收入。
萬(wàn)達(dá)百貨的職業(yè)經(jīng)理人很痛苦啊，規(guī)模不能放慢，地段沒(méi)得選，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)哪兒就哪兒嘎達(dá)，怎么賺錢(qián)啊!能招滿商，已是亞歷山大了!
第君梳理了一下萬(wàn)達(dá)百貨的換將史，也是淚了!什么半年內(nèi)四個(gè)副總經(jīng)理走掉三個(gè)都不想再說(shuō)了，這里只說(shuō)老大，萬(wàn)達(dá)百貨前兩任總經(jīng)理，丁瑤、孫靖寰，他們都沒(méi)有將百貨扭虧為盈，一個(gè)走了，一個(gè)被降級(jí)了還在。
丁瑤是萬(wàn)千百貨的帶頭大哥，老東家是蘇寧，2007年被選中直接從商管公司總經(jīng)理轉(zhuǎn)而籌建百貨系統(tǒng)業(yè)務(wù)。在他長(zhǎng)達(dá)5年的任命生涯中，萬(wàn)千百貨以每年10家店的速度擴(kuò)張。2012年7月，萬(wàn)千百貨開(kāi)滿40家店之際，更名為萬(wàn)達(dá)百貨。
丁瑤那會(huì)兒信誓旦旦，萬(wàn)達(dá)百貨將在2012-2014年依靠精準(zhǔn)定位和提升運(yùn)營(yíng)品質(zhì)增強(qiáng)單店盈利能力，2015-2017年依靠服務(wù)創(chuàng)新和商品差異化形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)能力。
萬(wàn)達(dá)百貨那時(shí)發(fā)布的新品牌戰(zhàn)略：
高端奢華店：國(guó)際頂級(jí)和一線奢侈品、國(guó)際一線化妝品、國(guó)際二線及國(guó)內(nèi)一線服裝服飾品牌
精致生活店：國(guó)際二線奢侈品、國(guó)際一線化妝品、國(guó)內(nèi)一線及二線服裝服飾品牌
時(shí)尚流行店：國(guó)際二線及國(guó)內(nèi)一線化妝品、國(guó)際國(guó)內(nèi)時(shí)尚流行服裝服飾品牌
社區(qū)生活店：國(guó)際二線及國(guó)內(nèi)一線化妝品、部分國(guó)際國(guó)內(nèi)時(shí)尚流行服裝服飾品牌、兒童家用品類
丁瑤在他五年的任期里，見(jiàn)證了57個(gè)萬(wàn)達(dá)百貨開(kāi)業(yè)，但萬(wàn)達(dá)百貨的利潤(rùn)率一直沒(méi)做上去。丁瑤曾說(shuō)過(guò)，萬(wàn)達(dá)百貨毛利率還要略低于行業(yè)平均17%的水平。萬(wàn)達(dá)百貨毛利率最高的單店約為12%-13%;而最低的新開(kāi)店僅為1%-2%。就在2012年，萬(wàn)達(dá)在百貨投的10億都用完了，接下來(lái)要靠百貨自給自足。規(guī)模時(shí)代穩(wěn)定過(guò)后，不賺錢(qián)就走人。
這太不容易了。第君后來(lái)看到萬(wàn)達(dá)仍然在發(fā)信托，為了百貨能繼續(xù)開(kāi)店。2013年元旦，丁瑤離職。此后的大半年，萬(wàn)達(dá)百貨總經(jīng)理一職一直空著。其實(shí)丁瑤走后，萬(wàn)達(dá)從廣百挖角亢小燕，但這半年萬(wàn)達(dá)對(duì)小燕子的表現(xiàn)不是很滿意。
于是，萬(wàn)達(dá)迎來(lái)第二任總經(jīng)理孫靖寰。這次也是重金挖角，孫出身山東銀座系。孫靖寰注重大品牌、超級(jí)會(huì)員、門(mén)店拓展，銀座旗艦店的國(guó)際品牌都是孫任期內(nèi)敲定。在國(guó)資系統(tǒng)干到了黨委副書(shū)記、總經(jīng)理，跳到萬(wàn)達(dá)一年不到，就被降級(jí)為副總經(jīng)理。也是蠻傷的!
孫靖寰降級(jí)的致命傷就在于2013年的業(yè)績(jī)難看了。萬(wàn)達(dá)百貨2013年完成收入154.9億元，同比增長(zhǎng)39%，只完成調(diào)整后計(jì)劃的91%，凈利潤(rùn)增虧7%。這是萬(wàn)達(dá)百貨歷史上第一次沒(méi)有完成利潤(rùn)計(jì)劃，也是集團(tuán)唯一完成指標(biāo)不佳的公司。
天蝎座的BOSS WANG完全無(wú)法忍受這個(gè)唯一。今年3月，萬(wàn)達(dá)干脆不再高新挖角空降，用了自己人，將商管公司常務(wù)副總沈佳穎調(diào)到百貨系統(tǒng)做老大。沈在萬(wàn)達(dá)已經(jīng)干了10多年了，從營(yíng)銷經(jīng)理，一步步走到現(xiàn)在。考慮到萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的升級(jí)加薪制度，也是蠻拼的!
BOSS WANG估計(jì)發(fā)飆了，萬(wàn)達(dá)百貨的高管和架構(gòu)一起變。萬(wàn)達(dá)百貨調(diào)整為總部、區(qū)域、門(mén)店三級(jí)管控架構(gòu)，成立北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)三個(gè)大區(qū)事業(yè)部，下轄各區(qū)和直屬門(mén)店。
再看萬(wàn)達(dá)百貨最新高管(按內(nèi)部級(jí)別)：
沈佳穎，萬(wàn)達(dá)百貨總經(jīng)理。
孫靖寰，萬(wàn)達(dá)百貨常務(wù)副總經(jīng)理、綜合管理中心總經(jīng)理。
牛偉(新世界挖來(lái)的)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高級(jí)總裁助理兼萬(wàn)達(dá)百貨副總經(jīng)理、中區(qū)營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理。
婁云，出任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁助理兼萬(wàn)達(dá)百貨副總經(jīng)理、北區(qū)營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理。
亢小燕，出任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司總裁助理兼萬(wàn)達(dá)百貨有限公司副總經(jīng)理、南區(qū)營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理。（聯(lián)商注：亢小燕已經(jīng)離職了）
BOSS WANG這次說(shuō)了，兩年內(nèi)百貨就要盈利。“抓好百貨營(yíng)運(yùn)。這作為今年集團(tuán)總裁和分管副總裁的工作重點(diǎn)，必須完成今年目標(biāo)，確保兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)百貨公司整體盈利。”今年萬(wàn)達(dá)在武漢的年會(huì)，將是沈佳穎時(shí)代的重要節(jié)點(diǎn)，如果沒(méi)達(dá)標(biāo)·······呵呵呵呵!
萬(wàn)達(dá)自己說(shuō)了，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的前三年，第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%，補(bǔ)充上來(lái)后，第二年會(huì)掉20%。開(kāi)業(yè)并不意味著開(kāi)張大吉，招商是一個(gè)無(wú)窮的循環(huán)。
第君覺(jué)得，在萬(wàn)達(dá)這種軍事化管理、人員流動(dòng)極大的地方，能把運(yùn)營(yíng)管理做到多極致，才能賺錢(qián)。
合二為一：商管出錢(qián)給百貨辦活動(dòng)
自從萬(wàn)達(dá)百貨成立以后，百貨系統(tǒng)和商管系統(tǒng)都是分開(kāi)運(yùn)行，各自管賬。
但今年，一切開(kāi)始不一樣了。
A君表示，人員編制和體制今年剛調(diào)整，還會(huì)繼續(xù)調(diào)。奇葩的是，今年總部要求，商管要掏出自己的預(yù)算去支撐百貨的推廣、場(chǎng)地使用等。比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)的三大區(qū)的某個(gè)區(qū)挑了12家店，給百貨做營(yíng)銷扶持。商管的錢(qián)流到百貨系統(tǒng)，這從未有過(guò)。
百貨、商管這合并時(shí)間節(jié)點(diǎn)還不好說(shuō)，但這是趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在壓縮百貨主力店的面積，A君說(shuō)，“現(xiàn)在就1樓到3樓是百貨，4樓以上都給商管了，百貨負(fù)擔(dān)不了那么多面積。”
曾經(jīng)的標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：
接下來(lái)，新一代的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不是個(gè)個(gè)都標(biāo)配萬(wàn)達(dá)百貨。萬(wàn)達(dá)A店的高管流失最多，因?yàn)锳店品牌最難招、競(jìng)爭(zhēng)最激烈、壓力最大。上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售額最高的是五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)，但并沒(méi)有萬(wàn)達(dá)百貨。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)就是品牌主力店，也是2013年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日均客流量排名第一，達(dá)17萬(wàn)人次。
戴德梁行高級(jí)助理董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管范紅娟表示，萬(wàn)達(dá)百貨成立之初，面積很大，這也是為了萬(wàn)達(dá)早期招商考慮，線下百貨店對(duì)整體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商都很有幫助，也是萬(wàn)達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。
“一線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不一定會(huì)保留百貨，二三線城市可能還是會(huì)保留百貨。”范紅娟認(rèn)為減免百貨面積的理由不外乎，百貨占地面積大、租金收益低，如果把百貨的面積給其他品牌，付租能力更強(qiáng);從百貨是純做零售，產(chǎn)品比較標(biāo)準(zhǔn)化而且定位中低端，受電商沖擊很大，且百貨是聯(lián)營(yíng)模式，品牌商如果直接談租金，利潤(rùn)就少扣一個(gè)環(huán)節(jié)。
百貨難做。最近，西湖銀泰百貨停業(yè)三個(gè)月要變購(gòu)物中心。大家都覺(jué)得，大主力店、餐飲娛樂(lè)等體驗(yàn)性強(qiáng)的業(yè)態(tài)品牌能帶來(lái)更多人流。現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售、休閑娛樂(lè)和餐飲的比例是5：3：2。
BOSS WANG說(shuō)了，計(jì)劃3年內(nèi)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中的占比要達(dá)到60%。
曾經(jīng)的萬(wàn)達(dá)百貨模式顯然要改了要改了要改了：
萬(wàn)達(dá)式捆綁
“每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每一個(gè)城市副中心。”
某地方領(lǐng)導(dǎo)曾對(duì)第君說(shuō)，這廣告說(shuō)得真好，一看到就印象深刻。
大騙子啊!金山、寶山、松江、周浦什么時(shí)候成了城市副中心啊，第君在上海除了采訪就壓根沒(méi)有去過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，連正兒八經(jīng)的副中心五角場(chǎng)都嫌太遠(yuǎn)了!
粗略統(tǒng)計(jì)個(gè)華東區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，你們感受一下什么叫做副!中!心!
(數(shù)據(jù)呢是之前某商業(yè)地產(chǎn)君友情提供的，不是最新數(shù)據(jù)，但這格局卻是沒(méi)錯(cuò)滴)
萬(wàn)達(dá)拿那些地，自然是圖個(gè)便宜，自然是圖個(gè)政府承諾的未來(lái)發(fā)展機(jī)遇。在三四線城市，萬(wàn)達(dá)確實(shí)是火了一個(gè)個(gè)新區(qū)，也由此，達(dá)達(dá)在長(zhǎng)達(dá)14年的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高歌猛進(jìn)時(shí)代，綁定了地方政府、銀行、品牌商家、合作伙伴。多少利益系于萬(wàn)達(dá)，形成了一個(gè)利益共同體。這是萬(wàn)達(dá)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，是不是!
萬(wàn)達(dá)也醞釀了四代產(chǎn)品。第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目是簡(jiǎn)單的大盒子;第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為超市主力店;第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為商業(yè)綜合體，通過(guò)街區(qū)銷售回籠資金，內(nèi)設(shè)萬(wàn)達(dá)百貨;而第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為結(jié)合文化、商業(yè)、旅游、寫(xiě)字樓、公寓等業(yè)態(tài)的大型綜合片區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為軸心，分布各類功能區(qū)。
萬(wàn)達(dá)“訂單式商業(yè)”大熱。但品牌商們很苦悶，萬(wàn)達(dá)每年二三十家的新開(kāi)速度，跟不上啊!跟不上啊!但沒(méi)得選擇，萬(wàn)達(dá)會(huì)給你2個(gè)選擇，要么來(lái)這家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，要么去那家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。幾十家店和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)捆綁在一起，就是這么的簡(jiǎn)單!
萬(wàn)達(dá)賬本
萬(wàn)達(dá)還沒(méi)整體上市，看不到財(cái)報(bào)的第君卻仍然可以從某些公開(kāi)數(shù)據(jù)給諸位理一理這萬(wàn)達(dá)的賬本。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)=萬(wàn)達(dá)百貨+商鋪+公寓+辦公樓+酒店
商鋪、辦公、住宅全部賣掉，百貨和酒店自持。一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目總要做的事就是，銷售回款可以覆蓋總投資+持有成本。第君插播一句，這會(huì)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，租金收益實(shí)在太低，第君就不把算進(jìn)去了，畢竟某些品牌還要貼裝修免租金，更不用說(shuō)沃爾瑪?shù)戎髁Φ甑淖饨鹨粌稍?平方米/天完全可以忽略不計(jì)了。
某天，第君去某牛叉叉的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那兒串門(mén)聊天，發(fā)現(xiàn)他們也研究了萬(wàn)達(dá)模式，數(shù)據(jù)就分享給大家，以華東區(qū)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的模式來(lái)看萬(wàn)達(dá)是如何算賬的。數(shù)據(jù)不是最新數(shù)據(jù)，但這邏輯卻是不錯(cuò)的。
萬(wàn)達(dá)是盡可能每塊地都有盡可能多的可售面積，最砸錢(qián)的酒店并不是標(biāo)配：
持有出售基本上五五開(kāi)：
萬(wàn)達(dá)比較有口碑的項(xiàng)目真的都在三四線城市，那里的老百姓們還是很愛(ài)萬(wàn)達(dá)的：
萬(wàn)達(dá)的樓板價(jià)很低，三四線城市更是，政府不要太歡迎萬(wàn)達(dá)了;建設(shè)費(fèi)用(這里指的是廣義上的建設(shè)成本)很低，這樣低成本的管控才能支撐萬(wàn)達(dá)的高速擴(kuò)張：
算一筆賬，以寶山萬(wàn)達(dá)為例，總投資30億元,銷售回款34億，基本上可以實(shí)現(xiàn)零成本持有。
萬(wàn)達(dá)的資金鏈管控是非常嚴(yán)格的，集團(tuán)實(shí)時(shí)掌握每個(gè)項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流。但顯而易見(jiàn)的是，萬(wàn)達(dá)模式最危險(xiǎn)的地方也在于此，再?gòu)?qiáng)大的執(zhí)行力也拼不過(guò)市場(chǎng)，假若銷售放緩，萬(wàn)達(dá)如此大規(guī)模的體量，真真是難以維持。
BOSS WANG意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性，加快整體上市啊，正在注冊(cè)一家300億的萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)，“今后萬(wàn)達(dá)所有的控股、參股以及財(cái)務(wù)投資都由金融控股公司負(fù)責(zé)。”
且看萬(wàn)達(dá)怎么把金融再玩到極致，也是醉了!
最后，第君必須說(shuō)，萬(wàn)達(dá)百貨在一線城市的口碑有待提升啊。以下選自部分業(yè)內(nèi)朋友們的吐槽：“萬(wàn)達(dá)百貨沒(méi)逛過(guò)”，“萬(wàn)達(dá)配套頭號(hào)大坑”， “為了迎合高速擴(kuò)張的產(chǎn)物，占地盤(pán)用，反正還能調(diào)”“坑了很多珠寶商”。
但萬(wàn)達(dá)確實(shí)是學(xué)不來(lái)，這執(zhí)行力誰(shuí)能比一比是，隨便列幾項(xiàng)：
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共分為籌備、摘牌、交地、四證、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、招標(biāo)、招商、工程、銷售、驗(yàn)收與交付共計(jì)12個(gè)階段，325個(gè)節(jié)點(diǎn)，無(wú)酒店綜合體項(xiàng)目遵循工期為22個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)模板。
樣板房開(kāi)放日活動(dòng)，應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前30天進(jìn)行，政府、媒體、所有意向客戶等，到場(chǎng)人數(shù)不得低于800人。
各項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目經(jīng)理手中都會(huì)有一份開(kāi)盤(pán)前工作計(jì)劃清單共228項(xiàng)。
所以，萬(wàn)達(dá)君，繼續(xù)努力哦!以上是第君想說(shuō)的萬(wàn)達(dá)，你們想說(shuō)的，也歡迎說(shuō)給第君聽(tīng)。Last，強(qiáng)烈感謝計(jì)思敏童鞋的制圖!
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