謝尚偉：散售街區(qū)商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)

第一部份:分零出售型商業(yè)產(chǎn)品類別

宜分零出售的商業(yè)產(chǎn)品類型：

——中小規(guī)模（5萬(wàn)方以下）不具備統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件的且未來(lái)增值前景有限的分散型開(kāi)放式商業(yè)街或裙樓配套底商。

出售時(shí)機(jī)：                                                               

——宜在住宅銷售的中后期、主力店簽約后，項(xiàng)目交房之前，散售型商業(yè)產(chǎn)品賣未來(lái)價(jià)值預(yù)期比賣商業(yè)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)更宜去化且售價(jià)更高。

第二部份：社區(qū)配套型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模測(cè)算

社區(qū)配套型商業(yè)合理規(guī)模=【(本案居住人口量+本案步行5-10分鐘范圍內(nèi)居民數(shù)量+途經(jīng)本案的經(jīng)常性日均流動(dòng)人口量)×1平方米/人—（減去）本案5-10分鐘范圍內(nèi)已有商業(yè)物業(yè)總量】×調(diào)整系數(shù)(0.8-1.2)

說(shuō)明：

1、此公式適合于非中心，相對(duì)純粹的居住片區(qū)的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)的總量預(yù)測(cè)，此計(jì)算結(jié)果為純商業(yè)物業(yè)面積總量規(guī)模，包含不計(jì)容積率的地下商業(yè)。

2、中央商務(wù)區(qū)、中心商圈、旅游地產(chǎn)等類型商業(yè)物業(yè)規(guī)模測(cè)算不適宜于此公式。

3、調(diào)整系數(shù)即為保守值與樂(lè)觀值問(wèn)題，根據(jù)項(xiàng)目處于該大片區(qū)地段特征而定。

第三部份：散售商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)

一、控制單元面積，實(shí)現(xiàn)總價(jià)的有效控制，面向更廣的投資人群。

1.1、平街層商鋪宜劃小，理想單元面積區(qū)間30-50平米，開(kāi)間進(jìn)深比1：3.5-4以內(nèi)，最小開(kāi)間不低于3米，最好4米及以上。

1.2、2樓以上的商鋪面積可適當(dāng)放大，理想單元面積控制在150-240平米左右，不宜超過(guò)500平米。

1.3、根據(jù)地區(qū)市場(chǎng)需求狀況判斷是否設(shè)計(jì)復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪。

復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪的優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)了1、2層單位物業(yè)價(jià)值的均好性，缺點(diǎn)在于商鋪單元面積相對(duì)較大，總價(jià)更高，投資受眾相對(duì)較窄；如果規(guī)劃復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪，單元面積至少不小于100平米，否則各層面積過(guò)小會(huì)導(dǎo)致實(shí)用性下降（要考慮室內(nèi)樓梯對(duì)空間的占用因素）。首層復(fù)式結(jié)構(gòu)的另外一種做法是借鑒別墅地下空間的方法，向下延伸出不計(jì)容的地下層空間，以加大贈(zèng)送率提升附價(jià)值。

1.4、商鋪合理劃小并可靈活組合，兼顧對(duì)大中小各類投資客群的需求，保證商鋪具有較好的市場(chǎng)適應(yīng)性。

二、商業(yè)樓層規(guī)劃不宜超過(guò)4層，過(guò)高樓層的商業(yè)基本辦公價(jià)值。

三、做大贈(zèng)送空間，提升商鋪價(jià)值。

3.1水平贈(zèng)送：從2樓開(kāi)始通過(guò)退臺(tái)（側(cè)退或后退）實(shí)現(xiàn)更多的戶外或半戶外的增送空間，既可提升商業(yè)品質(zhì)，為后期良好的商業(yè)氛圍的形成提供基礎(chǔ)，又可成為商鋪突出賣點(diǎn)，很大程度上提升商鋪售賣價(jià)值。

3.2豎向贈(zèng)送：“商鋪標(biāo)準(zhǔn)層高”疊加“設(shè)計(jì)規(guī)范充許的不計(jì)容空間”，實(shí)現(xiàn)改造后更高的空間使用率。

四、層高宜按計(jì)容的上限（重慶商鋪計(jì)容控制指標(biāo)為5.1米）規(guī)劃，底限條件為商鋪裝修后凈高不低于3米，換算為層高約4.5米。

五、柱網(wǎng)規(guī)整，理想柱距6-8.1米。

5.1如果街區(qū)下面有車庫(kù)，考慮停車的經(jīng)濟(jì)型，則橫向柱網(wǎng)8.1米為宜；如考慮商鋪單元面積最小化，則6米橫向柱網(wǎng)也不錯(cuò)。

六、如果商業(yè)上有塔樓，則應(yīng)做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，以確保商鋪空間的規(guī)整實(shí)用性。

七、建筑立面要點(diǎn)：

1、宜簡(jiǎn)化，最大程度擴(kuò)大商鋪的開(kāi)窗觀景面，避免過(guò)多的裝飾結(jié)構(gòu)柱對(duì)商鋪觀景面的遮擋；商業(yè)建筑立面不能為了追求建筑風(fēng)格符號(hào)而犧牲實(shí)用性。

2、考慮在立面設(shè)計(jì)夜間氛圍燈飾。

3、商鋪沿街面須考慮設(shè)計(jì)進(jìn)深1.5-2米的遮陽(yáng)板，一是防止高空墜物對(duì)行人的人身傷害，二是有遮陽(yáng)遮雨的功能，利于吸引人流趨近商鋪，為商家?guī)��?lái)更多的生意機(jī)會(huì)。

4、避免立面裝飾構(gòu)件對(duì)店招完整性的破壞，出現(xiàn)風(fēng)水方面的瑕疵。

5、如要規(guī)劃戶外LED顯示屏須考慮對(duì)周邊建筑及人群的影響并提前做好規(guī)劃及相關(guān)手續(xù)的報(bào)審工作。

八、商鋪基本硬件配置標(biāo)準(zhǔn)：

1、獨(dú)立店招位，每鋪1個(gè)，并預(yù)先設(shè)計(jì)店招方案供商家后期制作參考，以確保外立面形象的調(diào)性統(tǒng)一與高品質(zhì)。

2、隱蔽式專屬空調(diào)機(jī)位（須依據(jù)商鋪面積的大小估算空調(diào)型號(hào)，預(yù)留合理的空調(diào)外機(jī)安放空間），確保商業(yè)立面的整潔。

3、水、電一戶一表，且最好將水電表集中設(shè)置于同層設(shè)備間，便于后期管理。

4、網(wǎng)絡(luò)、通訊接口分別預(yù)留，滿足商家經(jīng)營(yíng)安裝電話、收銀設(shè)備、辦公設(shè)備之需。

5、30平米及以上的商鋪?zhàn)詈冒床惋嫎?biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，設(shè)置好煙道；

6、商用物業(yè)的煙道必須與住宅用煙道相分離，并滿足高空排放的要求。

7、燃?xì)庵鞴軕?yīng)預(yù)留到商鋪附近，以利于商家后期申請(qǐng)開(kāi)戶。

8、商業(yè)街公共用水、用電應(yīng)設(shè)置專表計(jì)量，便于物業(yè)管理后期的公攤能耗費(fèi)用的準(zhǔn)確分?jǐn)偂?/span>

9、清水毛胚交付即可；即便為躍層商鋪預(yù)留樓梯口即可，以滿足商家對(duì)樓梯進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)的需要。

九、人流車流動(dòng)線規(guī)劃。

1、商業(yè)與車庫(kù)之間必須有直達(dá)電梯連接，有條件的話最好是自動(dòng)扶梯到達(dá)。

2、盡量避免非采光內(nèi)街通道的出現(xiàn)；如2樓以上存在室內(nèi)內(nèi)街通道，通道凈寬度不能小于2.5米，3-4米是比較合理舒適的尺度；原則上應(yīng)規(guī)避不能直通平街層的外廊式單邊單循環(huán)通道。

3、平街層商鋪與市政道路之間的距離（即人行步道或廣場(chǎng)）不小于8米。

4、應(yīng)結(jié)合交通規(guī)劃，在主沿街面或廣場(chǎng)規(guī)劃出租車及公交車停車港。

5、車行入口應(yīng)開(kāi)在與市政干道接駁的支路上；車流與人流相對(duì)分離，如無(wú)法做到完全分離，則需增加景觀隔離敦。

十、商業(yè)景觀與導(dǎo)示系統(tǒng)

商業(yè)景觀、商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng)、商業(yè)立面店招規(guī)劃應(yīng)會(huì)同設(shè)計(jì)方案一并完整報(bào)批，以減少后期增補(bǔ)可能出現(xiàn)的風(fēng)格差異、二次改造施工難度及無(wú)謂的成本增加、政府審批程序的繁鎖。

1、須依托內(nèi)街、廣場(chǎng)設(shè)置符合項(xiàng)目定位且較具設(shè)計(jì)美感及功能性兼?zhèn)涞墓┤巳盒菹⒌脑O(shè)施（座椅或花池）。

2、具有視覺(jué)沖擊力的項(xiàng)目整體精神堡壘，規(guī)劃于中心廣場(chǎng)或市政主干道旁或主沿街面（傳播項(xiàng)目整體名稱、預(yù)留部份主力店品牌宣傳位、并具主要配套設(shè)施的指示功能）。

3、沿市政道路及內(nèi)街廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)集路燈、廣告燈箱、刀旗架，集照明與廣告位功能于一體。

4、商業(yè)綠化：

4.1根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘腥宋募罢�府�?dǎo)向，宜選擇有特色的單一樹(shù)種形成主題景觀大道。

4.2、以小喬木、灌木為宜，最大程度的減少對(duì)商鋪遮擋。

4.3四季色彩變化明顯，或四季常綠的芳香類開(kāi)花樹(shù)種。

4.4樹(shù)池間距須結(jié)合泊車便利性考慮，并可利于樹(shù)池設(shè)計(jì)易維護(hù)的座椅設(shè)施。

5、商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng)應(yīng)在設(shè)計(jì)階段一并考慮（以預(yù)留相應(yīng)電源接口），做到與建筑風(fēng)格契合美觀、時(shí)尚且具備功能的擴(kuò)展性（如商家宣傳資料放置、商業(yè)宣傳功能的整合）及內(nèi)容更新的便捷性，以發(fā)光燈箱為主，兼具白天與晚上導(dǎo)示效果。

6、小型水景應(yīng)是商業(yè)景觀的標(biāo)配，水景應(yīng)以動(dòng)態(tài)為佳，且考慮安全性與易維護(hù)型，首選具有參與性的旱噴，淺溪及具有留影價(jià)值的疊水。

7、在報(bào)建階段就須將項(xiàng)目整體名稱字的位置規(guī)劃在設(shè)計(jì)方案中體現(xiàn)出來(lái)，以避免后期增設(shè)的繁鎖審批程序。

十一、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)：

1、天地墻清水毛胚房交付或按政府要求的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

2、給排水管入戶；

3、電源、通訊、網(wǎng)絡(luò)接口入戶集成于多媒體箱；

4、煙道（如有）接口入戶預(yù)留；

5、水、電表安裝調(diào)式完成；

6、消防煙感、噴淋調(diào)試完成；

7、門窗安裝調(diào)式完畢，其中門以雙扇平開(kāi)門（且必須向內(nèi)開(kāi)，而不是向外開(kāi)在通道）為宜；

8、如為躍層商鋪，預(yù)留1至2樓的樓梯安裝孔洞即可。

9、店招位畫(huà)面封裝到位；

10、商鋪門牌編號(hào)檢查安裝到位；

十二、其它注意事項(xiàng)

1、商鋪出圖深度：需在商鋪單元圖紙中標(biāo)明商鋪面積（建面、套內(nèi)）、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、承重墻、柱子、梁高、給排水位置及管徑、衛(wèi)生間、配電箱位置及最大電量數(shù)據(jù)、煙道橫截面積、店招位尺寸等，便于施工圖復(fù)核檢查、銷講及后期商家裝修審批時(shí)的查詢，且可以避免業(yè)主收樓出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法律糾紛。

2、商業(yè)屋面：全部設(shè)計(jì)為上人承重屋面，并做好與相鄰住宅的分隔，利于后期經(jīng)營(yíng)利用及管理，避免安全隱患。

3、商鋪標(biāo)高需于道路廣場(chǎng)標(biāo)高基本一致，商鋪地面應(yīng)略高于道路及廣場(chǎng)，以免出現(xiàn)雨水倒灌；同層如出現(xiàn)標(biāo)高差，盡量采用緩坡而非階梯踏步方式解決，公共通道需將方便殘障人士的無(wú)障礙設(shè)計(jì)作為基本標(biāo)準(zhǔn)。

4、消防設(shè)備箱面板宜用與墻磚一體化的設(shè)計(jì)，采用內(nèi)嵌式而非外凸式，且不能設(shè)計(jì)在商鋪范圍的墻面上。

5、電梯應(yīng)采用大載重、大轎廂的低速電梯，至少1350KG，15人；街區(qū)商業(yè)采用外掛的觀光電梯更具人流引導(dǎo)性；電梯前廳應(yīng)留足等待緩沖區(qū)，應(yīng)不小于10平米。

6、商業(yè)公共空間采用兩組可分組控制的照明，并采用節(jié)能燈源，暖色光源。

7、商業(yè)的可視性是第1位，商鋪門口不能有柱子，并應(yīng)盡可能的避免景觀、構(gòu)筑物對(duì)商鋪的任何遮擋。

8、公共部份的裝飾用材不宜選擇過(guò)于高檔材料，且不宜采用過(guò)于復(fù)雜的施工工藝，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到日常維護(hù)的便捷性及材料更新成本的經(jīng)濟(jì)性。

9、公共衛(wèi)生間之男女廁所的蹲位應(yīng)在參考設(shè)計(jì)規(guī)范的基礎(chǔ)上提高女衛(wèi)生間的蹲位數(shù)量，男女蹲位比應(yīng)為1：1.5-2，以減少女衛(wèi)生間使用等侯時(shí)間。

10、規(guī)劃部分地面停車廣場(chǎng)有利于提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍及提升項(xiàng)目有車族的吸引力。

11、規(guī)劃適度超前的網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供WIFI接入功能。

                               謝尚偉   2011年8月10日