謝尚偉：大話旅游地產(chǎn)之八項主張

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1、旅游地產(chǎn)，不可簡單的理解為“旅游+地產(chǎn)”，僅僅是在旅游區(qū)蓋若干漂亮房子，那不能叫旅游地產(chǎn)，最多可以稱為是景區(qū)周邊的建筑而已。當然，這種形而上的旅游地產(chǎn)正在全國遍地開花，至于結(jié)出的果子則滋味百出，甘苦自知；在重慶深喑其道的或許要算隆鑫地產(chǎn)了，從武隆仙女山、豐都鬼城到巫山小三峽……多有隆鑫出品的諸多華麗而廉價房子矗立，至于有多少人長期居住，并在那里找到了樂趣，則不得而知了；至于重慶旅游地產(chǎn)的先行者隆鑫在這片沃土上是斬獲頗豐，還是悔不當初也不得而知。

2、旅游地產(chǎn)，是講先后順序的，一定是先旅游，后地產(chǎn)，且只有做好旅游才會結(jié)出地產(chǎn)碩果，否則就會是僅現(xiàn)于藍圖的理想，呈現(xiàn)的是一排排門前長草的空房子。很遺憾的是，這種大片毀林，大肆建房，然后大片長草的空房子現(xiàn)象正在全國旅游目的的景區(qū)周邊蔓延……看看騰沖金源酒店周邊那一大片蔓延至山腳的落寞的別墅群落，或許已可管中窺豹，一葉知秋了。

3、旅游地產(chǎn)，是有側(cè)重點的，重點在“游”的樂趣及游的過程，做好了游與樂的文章，地產(chǎn)的商業(yè)價值實現(xiàn)才會是有本之木。因此，旅游地產(chǎn)本身的功能應當是復合化的，不可只是吃、住兩樣，還要在娛樂方面下功夫，做活夜場經(jīng)濟，放大晚間消費，或許才是旅游地產(chǎn)成熟、成功的重要標志。這或許就是為什么全國有那么多的古鎮(zhèn)，但唯麗江和大理最令人神往的重要原因。

4、旅游地產(chǎn)，一定是和旅游、景點唇齒相依的，沒有持續(xù)均衡的旅游觀光人群，那么旅游地產(chǎn)基本就是無根之木，乍現(xiàn)的曇花。旅游地產(chǎn)必須開門做生意，門票、高價門票是旅游地產(chǎn)的天敵。杭州西湖自取消門票之后，周邊的商貿(mào)、餐飲、住宿、娛樂消費與之前相比，有著突飛猛進的增長，因消費增長帶來的財稅收入增加額是遠高于此前歷年西湖景區(qū)門票收入的。當然，與西湖反向操作的當數(shù)湘西鳳凰，不知道這只收費的鳳凰是不是已“大不如夕”，還是“已不如雞”……在其收門票之前已去過兩次，所以其收門票的當下則更沒有去的理由了。

5、旅游地產(chǎn)，一定是友好的，不可犧牲當?shù)厝诵腋Ｆ届o的生活，更不能把觀光客當作一錘子買賣的過客；誰也不想當傻子，誰也不想成冤大頭，本地人也樂于前往才是觀光客趨之若鶩的根本動因。當然，如果旅游成為了當?shù)刂е�產(chǎn)業(yè)后，當?shù)厥忻竦纳�活成本必然會被整體推高，如何平衡“善待游客”與“釋放本地市民的壓力”這個選題，不同的城市有不同的理念與手段：三亞財政每年給當?shù)厥忻駸o甄別的發(fā)一定的現(xiàn)金作為物價補貼，香港政府面對來自占香港市民少數(shù)的“港燦”壓力，考慮的是提高內(nèi)地赴港自由行的門檻以達到“限制客流”目的，當然“有資格、有勇氣”像香港這般對待全球主動送錢來的“金主”的城市還真不多。

7、旅游地產(chǎn)，一定是講文化的，此類文化應當是對本地“民生、民俗、民粹、民食、民藝、民風”的文藝再現(xiàn)，優(yōu)雅或淳樸再現(xiàn)，一定要有屬地的原創(chuàng)精神在；誰也不愿意舟車勞頓數(shù)小時，長途奔襲千百公里看到的是“山寨、淺薄、雷同、浮躁、跟風”。當然，華僑城的世界之窗或許是個例外：大張旗鼓的把“山寨”的形式做到了精致的程度之后，雖然不可登大雅之堂，但還是有很多人捧場；當然，我是一個例外，很多次路過“世界之窗”，從沒有進去“走馬觀花”的沖動。

中國旅游城市及景區(qū)周邊所售賣的東西已經(jīng)高度同質(zhì)化，此種狀況與全國各地的購物中心內(nèi)的品牌、商品的同質(zhì)化如出一轍，旅游衍生產(chǎn)品缺少深度、高品質(zhì)開發(fā)，大多都是來自浙江、溫州一帶的“三無產(chǎn)品”、地攤貨，此種沒有誠意、沒有地域文化內(nèi)函、沒有原創(chuàng)精神的旅游商品如何能夠吸引游客的購買欲望，如何能夠支持大片大片商鋪的正常經(jīng)營？

8、旅游地產(chǎn)，一定是尊重自然的，因地制宜，依形造勢，人為的“大開、大建、大挖”搞出來的東西必然令人倍感唐突的……很遺憾的是，內(nèi)地太多旅游景區(qū)簇新的建筑看起來是那么的扎眼和多余，如陜西法門寺景區(qū)分列寬闊步門兩側(cè)的數(shù)十尊新造佛像及每尊佛像前必有的，有量化業(yè)績指標的功德箱，還有那個充滿時代感的現(xiàn)代建筑表現(xiàn)手法的巨大佛手……

    總體而言，不管是出于什么樣的動機進入了旅游地產(chǎn)這個領域，沒有對旅游地產(chǎn)本質(zhì)及其內(nèi)生關系的正確認知，沒有強大的前期資本投入，沒有從消費者、觀光客的角度潛心構(gòu)建項目的人群吸引力及駐留力，沒有很好的形式及內(nèi)容來匹配消費需求，并完成游客流量的價值轉(zhuǎn)化，沒有理解旅游地產(chǎn)賺錢的核心其實在于景區(qū)游覽之外的衍生消費這一基本邏輯，要想做出一個比較成功的具備可持續(xù)盈利能力的大型項目旅游地產(chǎn)項目基本上屬于鏡花水月……

    當然，繼續(xù)在不同的景區(qū)造相同房子賺快錢的路數(shù)在短期之內(nèi)還能蒙住一批“傻有錢”的50后老人家，但要謹記的是此類操作的項目不可太大，分期不可太多（傻有錢的人必竟有限，運氣好的話1、2期還能賣，3、4期或許就難了），還有就是必須謹記：此類成功“不可復制”，“傷己事小"，毀林太多則是罪過。（謝尚偉2014年6月13日說合川沙魚村）