高端養老項目新模式

以青島市嶗山區王哥莊港東村黑雞山養老與度假旅游項目

初步可行性研究為例

建設單位：青島安養頤建實業有限公司

策劃單位：深圳新摩爾商業管理有限公司  

總經理：楊寶民 （清華大學商業與旅游地產總裁班客座教授） 

電話:13823509154

規劃設計單位：青島大地規劃設計院

2014/5/20

前言

我國已經是嚴重老齡化社會，老齡人口已經達到1.2億人，約占總人口的13.7%,2003年黨的十六屆三中全會提出重視老齡化問題。十八大以后，李克強總理主持國務院常務會議提出發展養老產業，鼓勵興辦養老機構，解決中國養老問題是各級重要責任。

青島市是我國北方著名度假旅游勝地，嶗山區王哥莊濱海區域是青島市發展旅游業的重點區，也是距離青島主城區最近的海濱區域，附近即墨也是著名的溫泉之鄉，著名的香港中旅集團海泉灣項目和南山國際展覽中心都位于王哥莊北側。

青島是華東度假旅游和高端養老的最好城市，我們在中國老齡基金會領導下，在青島市嶗山區生態健康城各級領導的支持下，爭取打造中國北方高端養老和度假旅游綜合體示范項目，將青島王哥莊打造為華東的度假旅游和養老天堂，給投資者合理利潤，共同為中國養老事業添磚加瓦。

中國擁有5000年養老的研究成果，社會主義中國應該建設在世界上一流的健康養老社區樣板，利用中醫科研成果和養生理念，形成綠色飲食、健康生活習慣和養生服務一條龍的健康生活體系，超越美國太陽城的健康養老和養生文明成果。我們將突出健康養生人才培訓和中醫健康服務居民日常的養生生活，提高中國人幸福指數，增強中國人的凝聚力，為提升人類生命質量做出重要貢獻。

青島市在健康養生社區建設上要吸收人類關于養老的一切文明成果，發揮自己的環境資源和中醫人才優勢。

嶗山健康養老綜合體項目內容

１．以老年病研究和康復為主的甲級醫院（床位300張以上）和老年病研究院。

２．3000個以上床位示范性養老院（四星標準），其中含500張床位的公益性養老院。

３．老人護理職業培訓中心，為整個健康城提供人才服務和未來的健康管理人才輸出。

４．老年大學與老年義工華東書畫院。

５．養老酒店和公寓（五星標準），籌備東北亞健康養生論壇，傳播中國儒家和道家養生文化等。

６．濱海養生主題濕地公園和度假酒店以及體育休閑中心（網球、羽毛球、保齡球、乒乓球各類體育設施），可同時容納600人的康復鍛煉大廳，周邊能夠形成10公里的自行車及林間散步道10公里的自行車及林間散步道。

７．青島中醫文化和健康產品展銷中心（配套社區商業中心）。

８．健康植物和中藥種植區。

我們建議王哥莊項目突出嶗山藝術主題，形成健康養生和養老以及度假旅游的環境體系。

青島養老項目提出了新模式，由青島和臺灣同行合作組建養老運營管理服務團隊，聯合為國內高端養老項目培養運營管理人才包含健康管理。

一、 項目區位特點與城市規劃

青島地鐵和輕軌規劃示意圖

項目選址示意圖

嶗山生態健康城區域概念性規劃方案

根據尚未批準的生態健康城概念性規劃，峰山區域屬于生態保護為主，不宜大規模開發。

我們提出了兩種開發方案，第一種以港東村黑雞山為主７００畝為主。

方案１項目范圍示意圖

方案２項目范圍示意圖

對于濱海部分，我們建議采用收購方式為主，不同意拆遷收購的可以合作進行改造和提升形象，繼續經營，我們提供設計幫助和經費補貼，采用給予養老人群優惠券方式收回補貼。

二、長庚養生文化村案例介紹

1、項目簡介

長庚養生文化村位于桃園縣龜山鄉，緊鄰林口長庚醫院，由臺塑集團興建，號稱是臺灣最大的銀發住宅小區。養生村占地34公頃，其中有一半作為綠地、醫院、多功能活動中心、公園等，活動空間相當寬廣，約可容納4000戶入住。

由于同屬臺塑集團，養生村標榜緊鄰林口長庚醫院，提供完整的健康照護與緊急醫療服務，堪稱平民版的高級養生住宅。為了區別于老人院，養生村刻意設計了非常寬的走道，鄰居之間話家常的空間很大；在安全方面，每戶都有緊急通報鈴，直通小區監控中心；在健康管理方面，每棟設有護理站并為老人量身打造專屬的健康計劃。

2、創辦理念

　1. 積極的經營生活，而不是被動的接受養護。

　2. 協助年長者過獨立自主的尊嚴生活。

　3. 提供醫學中心級的健康監護和衛教指導、預防保健。

　4. 有可幫助高齡者提升生理與心理適應的規劃方案。

　5. 建立連續性照護體系，讓年長者無后顧之憂。

　6. 一個可再學習、再發展，并可達成心愿和做出貢獻的場所。

　7. 與社會脈動、家庭、親情仍能穩固結合。

　8. 是一個年長者學術研究的中心。

　9. 退休人員可負擔的費用。

每個人在其多元豐富的人生過程中，都會累積許多有用的經驗，而且各自擁有不同之專長，由此而構成了寶貴的文化，可以奉獻于社會大眾。基此有此深長意義所在，以及為了實踐“老吾老，以及人之老”的理想，提出養生文化村觀念，并且規劃設計出一個讓年長者依然可以過著多彩多姿，而且自在又有尊嚴的生活環境。

“養生”的目的，是為了達到健康的生活。“文化”的強調，是為了豐實生活的內容；養生文化村的規劃是要提供一個使年長者在身體活動、心智認知、生產力和生活滿意方面，都能享受健康樂趣的生活環境。

3、規劃特色

1）寬闊幽雅的養生環境

享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道。遠離塵囂煩擾，沉浸在大自然中。提供最佳的健康養生環境。

2）全方位的照護規劃

為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，讓居住者有家的感覺，享受家庭、社會與親情的溫暖關懷。

3）養生文化代代相傳

塑造多元養生文化，豐富退休生活價值；規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際；提供文化傳承的發展機會，貢獻智慧薪火相傳。

4）住得好、付得起

全村 4000 戶不同平數住房，有良好的經營管理質量，規劃多元的銀發學園課程，舉辦多樣化的社團活動、藝文表演、學習課程，豐富生活內涵，安排住戶中學有專長者，擔任教學或服務工作，貢獻人生經驗，真正享受快樂優質的退休生活。

4、居家規劃介紹

（1）銀發族最佳小區

1）完整的鄰里街坊，充滿人情味的銀發族小區。

2）提供多種住屋平數選擇、滿足不同需求的養生住宅。

（2）全區無障礙的環境設計

1）專為銀發族設計的生活空間，室內戶外全面無障礙。

2）全村綠化的景觀設計。

（3）緊急救援服務

每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。

（4）完整的小區機能

1. 設有超商、書局、銀行服務等商店區（規劃中）。

2. 設有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區，提供團膳以外的選餐服務(規劃中)。

3. 設有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設施，增進健康體能(規劃中)。 

4. 設有會議廳，可舉辦大型活動及銀發族相關議題研習會，增進小區活力(規劃中)。 

5. 設有招待所，提供家屬探訪的住宿需求。

        景觀區           餐廳用餐           農園 

       中庭              步道           洗衣烘干室

   管理員室            美容美發室       便利超市   

（5）宗教活動場所規劃

尊重個人宗教信仰，設置各種宗教聚會場所，滿足心靈需求。

（6）網絡化小區

每戶均預留網絡線路，并建構無線上網之網絡環境，供住民、訪客多元使用。

（7）安全的警衛門禁系統

1）二十四小時嚴密警衛，確保居住安全。

2）進出刷卡記錄，一卡在手村內暢行無阻。

（8）便利的交通

專屬小區巴士定時定線行駛，連結臺北、桃園地區交通網。

    社區巴士            消防系統             警衛

5、健康保健

（1）規劃特色

1）專職護士提供健康咨詢。

2）專職社工師協助規劃愉悅的健康生活。

3）專屬小區醫院，派駐醫學中心級的專業醫師，提供周全服務。

    健康咨詢            健康操             健康促進

（2）健康照護陣容

1）健康評估：定期給予長者身、心、靈、社會、環境的健康評估。

2）健康計劃

1.依身體狀況量身訂做個人專屬的養生健康計劃。

2.建立個人健康數據庫，并隨時關心生活動態掌握健康情形。

3.照護管理計算機化，連結長庚醫院醫療體系，提供完整健康照護與緊急醫療服務。

3）健康促進

1.定期安排健康檢查、體適能檢測及處方建議，以促進身體健康及活動力。

2.定期安排流行性疫苗注射，預防流行性感冒。

3.定期舉辦健康講座、養生咨詢，推動健康促進與教導自我保健觀念。

4）健康維護

1.小區內設置小區醫院、特約門診、復健中心，并與桃園分院、林口長庚院結合方便看病復健。

2.用藥咨詢：護理師、藥師及醫師提供用藥咨詢。

3.小區內設有自動血壓機、身高體重計、血糖機，提供長者血壓、體重及血糖的自我監控，維持良好的慢性病管理。

    林口醫院            桃源分院            護理之家

      健康檢測          健康講座          康復訓練區

5）緊急救護

1.定期舉辦救護訓練，提高員工救護知能。　

2.緊急醫療轉送服務：有林口長庚醫院為后盾。

6）長期照護與療養

由長庚護理之家、桃園分院、緩和醫療病房提供全程服務。

6、養生餐點

（1）菜單設計目的：

主要是提供質地軟、易消化兼具健康、養生、均衡的少油、少鹽、少糖、適量纖維素的飲食，含有足夠的營養素，避免老年人營養缺乏及慢性疾病的發生，使他們能維持壯年時的精力與健康和延年益壽。

（2）菜單設計原則：

主要是根據，第一老年人生理功能的改變，第二參酌老年人每日所需要的營養素，第三參考第二次國民營養健康狀況變遷調查報告，以及再把中醫養生藥材入菜，使整個菜單設計更完善、營養更均衡，適合老年人營養的需求

（3）節氣養生食譜：

提供一年二十四節氣有關的養生食補，讓老人可以吃得健康，活得很養生。

7、 多元養生休閑

1）有太極拳社、香功社、國劇社、卡拉OK社等多個休閑養生社團。

2）有鑒于休閑活動的重要性為增進身心健康、培養創造力與毅力、增長人際關系、拓展生活領域、養成良好習慣，故養生文化村每日辦理多元育樂活動，養生文化村住民休閑活動類型共分五大類：運動養生活動、娛樂交誼活動、藝文技藝活動、民俗節慶暨晚會活動、宗教活動。

3）養生文化村于每年舉辦大型的節慶活動，像是春節、端午節、中秋節、父親節、母親節、重陽節以及養生文化村的開村紀念日，長者在村內依舊與節慶結合，并且可邀請家屬一同參與，增進住民互動及人際關系。

4）研習活動

長庚養生文化村小區高齡教育規劃自９５年３月起正式開始辦理，每三個月一期，從９７年４月起，以六個月為一期，參加對象包含養生文化村住民及一般民眾，課程內容包含養生健康類、藝文類、生活技能類等，上課地點以長庚養生文化村Ａ棟三樓教室區為主，而師資來源包含各大專院校、小區大學、長庚醫院、養生文化村長住民等為主，社服課每年利用教師節、重陽節等活動進行學習成果發表，包含動態的表演活動、音樂會、慶生舞會等及靜態的展覽及開幕茶會、園游會設攤等方式來呈現研習班學員的學習成果。透過研習班課程讓長者達到老有所用、代間交流、混齡教學、延緩老化以及聯結社會脈動等良好效果。

8、自然園區設計

（1）規劃特色

藉由山林之氣提供戶外靜心、親近自然、活動交流等空間，讓大自然的力量整合身、心、靈間之平衡。同時透過動手做東西，種植草花所產生的樂趣，為生活中增添意義及成就感。針對學習之樂趣及與大自然的親近，讓教學及交流活動可視天候于戶外舉行。另在考慮年長者的動態性活動及與親子間的互動，設置運動場、兒童游戲場及體健設施，讓年長者間、親子間可產生更優質的互動性及體能之訓練。

（2）位置及面積

介于養生村南村與北村之間，中間由計劃道路貫穿分割成左右兩側，總面積約為 25.67 公頃， 其中左側 4.17 公頃，右側 21.5 公頃，全區可活動面積約為 9.6 公頃，環山步道總長 1,456 公尺。

（3）生態特色

1）動物生態

養生文化村戶外公園占地約十五公頃以上，在動物生態部分目前有鳥類二十三種，分別為五色鳥、繡眼畫眉、大卷尾、白頭翁、斑頸鳩、紅嘴黑鵯、黃頭鷺、竹雞等，哺乳類兩種分別為赤腹松鼠及東亞家蝠，蝶類十九種，爬蟲類五種，另有具生態指標意義之昆蟲獨角仙及鍬形蟲等活動棲息。

2）植物生態

植物種類目前具有二百四十一種原生種，園區植物具有五百種以上，其中喬木一百二十種以上，依四季變化分別可看見不同樹種之開花、結果、紅葉及新芽，并具有香氣性、誘鳥性、采果性與季節顏色變化性，林蔭與生態性植物樹種，未來將成為多功能之生態及教學園區。

（4）自然園區分區區劃

1）步道系統

· 和緩步道 / 低氧步道：鋪面以高壓水泥磚為主，利用此步道串聯各棟及全區使步道成為環狀系統，坡度控制在12.5 % 以下，可供年長者使用。動力中心至山頂工作平臺間路段，則可供高爾夫球車使用以為緊急事件處理。 

· 休閑步道 / 中氧級步道：鋪面為刷石子，此步道所需運動量略大于和緩步道，坡度在 25 % 以下。在環山步道系統下增設另一條步道，增加動在線的趣味性與挑戰性。 

· 休閑步道 / 高氧級步道：鋪面為頂鑄石板步道，提供活動力較強且體能狀況良好者使用，其間坡度變化大，利用階梯達到高氧的活動。 

· 休閑步道 / 中至高氧級道：林棧道以斜坡及階梯穿插，提供喜愛走樓梯者使用，其間搭配木平臺，除休憩外還可親近自然環境。

2）果園區

配合季節性栽種各種水果，提供住民采果及觀果的樂趣，如元月份有橘子、三月有蓮霧、四月有桃子、六月份的楊梅、七月荔枝、八月有龍眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生長之金桔、檸檬及香蕉等共二十二種水果。

3）野趣農園區

主要提供年長者接近大自然動手種植栽、觀看自然，藉由自然環境資源讓心靈回歸大地，種植種類以蔬菜為主，讓長者勞動筋骨、體驗簡易的田野生活；且利用瓜果的蔓藤特性，創造果實累累之情境，蔬果種植以青江菜、Ａ菜、紅莧菜、韭菜、地瓜葉、過溝蕨、秋葵、南瓜、絲瓜等有機蔬菜為主。

4）活動大草坪區

面積約 420 坪，并設有一座工作坊，提供戶外教學及舉辦活動之使用。 

其中，活動大草坪區以草坪為主的活動空間，讓住戶在聚會聊天時，享受大自然聚會之開闊性。 

戶外教室區設置木平臺為工作平臺，可在此享受自己動手做木作或繪書及寫作等工作樂趣。而草坡式的戶外階梯則提供使用者滿足表演的欲望，同時為養生文化村戶外最高點，在氣候良好時，可遠眺桃園市虎頭山公園、龜山最高山峰大棟山、東方高爾夫球場、長庚桃園分院等景點，讓此活動區充滿動態之活動。

5）兒童游戲區及運動場區

分散于計劃道路左右兩側，面積約 2,215 坪，設有兒童游戲場、籃球場、網球場、體健活動區等各一座，及兩座槌球場供住民活動使用。并為加強親子間的互動，將動態之球場、游戲場及體健等活動在此融合使用，以達互動之功能。

6）左側木棧觀景平臺區

提供住戶訓練體能、耐力之步道，同時強化外圍的植栽，創造觀、聽、動之空間特性。 木棧道總長 265 公尺，提供住民觀景及春季賞櫻的最佳景點，并供訓練體能、耐力之場所，創造觀、聽、動之使用空間。

7）福德宮

養生文化村福德宮為百年歷史之土地公廟，坐落于養生文化村左側公園第一停車場上方，為養生文化村在地山神土地公，依地方耆老表示，土地公為石雕金身，故有百年歷史。本村于建院階段將原有土地公祠予以遷移位置，并于九十四年元月份完成改建為福德宮，為地方及養生文化村住民供奉信仰中心。

 9、服務收費

（1）入住資格

一、年滿六十歲，配偶年齡不限。

二、通過長庚醫院身體檢查合格者，日常生活能自理，無法定傳染病、精神疾病、失智癥、癲癇控制不良或器官移植病況不穩者。

（2）收費標準

1）住宿費：含住宿、健康照護、緊急救護、公共設施維護、社團活動等費用。

2）入住保證金：入住時預收一年住宿費作為入住保證金，于退住時無息退還。

3）膳食費：健康膳食、養生藥膳等多樣化餐點自由選擇。

依實際消費計算（整月餐費約 4,500 元）

4）水費、電費：每戶獨立水、電表。依實際消費計算。

三、嶗山區港東村濱海健康養老項目主要功能和產品定位

方案１ 

我們 的第一方案是利用黑雞山南側７５０畝土地（５０萬平方米），具體指導建議為

地上２０萬平方米建筑面積，容積率在０．５６

收回投資預測

由于位置更好，養老公寓價格,項目銷售利潤為１．２億元，保留物業為３萬平方米億元和托老中心，２萬平方米公寓和１萬平方米別墅，價值５億元以內。

項目選址周邊道路

野雞山占地面積400畝，可以規劃建設的面積在300畝，容積率建議在0.2以內

建筑面積在3.1萬平方米，建議商業配套建設面積為2000平方米

辦公室和宿舍建筑面積為2000平方米，建議在黑雞山南側租賃100畝作為醫院和養老護理學校用地。

高端養老部分投資預測

可以對外銷售為3億元  銷售利潤3－4．23＝-1.23億元

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我們的第二方案是考慮利用黑雞山西側側面積為８００畝，建議容積率在1．0以內，建筑面積52萬平方米

重點規劃養老公寓和社區醫院和文化體育中心和康復設施，預計解決２．５萬人的養老問題，是青島規劃起點最高，養老規模最大的休閑養生與健康養老社區。

西側８００畝土地部分養老投資成本分析

收回投資預測

山外西側８００畝部分銷售毛利282000-236400億元，預計銷售利潤45600萬元用于余下養老公寓和聯排別墅的經營管理和日常運作。保留７萬平方米公寓價值４億元，保留３萬平方米醫院和護理學校等價值３億元左右，１萬平方米商業物業主要交給港東村民經營，形成穩定的收入來源。

日常運作和收費模式說明

１萬平方米酒店經營收入預計每年為500萬元左右，重點服務度假旅游和養老人群。

每年納稅1500萬元，預計解決就業人群5300人左右，帶動嶗山區生態農業和漁業產值增加3億元以上。

總結

   中高端養老和度假旅游地產是藍色海洋，我們需要在有前途的方向上重點投入人才和資金。

本項目需要首先租賃400畝建設用地，爾后逐步拿到７５0畝建設用地產權，通過財務分析和市場研究，項目按照方案１ 風險最小，方案２開發周期更長，項目具有較強的可行性。

   深圳新摩爾公司和大地設計院配合拿地和服務項目總體策劃和規劃設計，歡迎有興趣投資公司合作。