盡管首富李嘉誠(chéng)早前在長(zhǎng)和2013年全年業(yè)績(jī)會(huì)上已正式澄清了撤資一說(shuō)，5月20日還專(zhuān)程到湖北武漢出席長(zhǎng)江國(guó)際論壇，用港媒的話說(shuō)就是“雖然沒(méi)有論壇上發(fā)言，卻是在用行動(dòng)否認(rèn)‘撤資論’”，但其內(nèi)地項(xiàng)目紛紛加快入市則是實(shí)實(shí)在在“加速套現(xiàn)”。
近日，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔在南京、廣東佛山和西安等多個(gè)高端項(xiàng)目紛紛加速推盤(pán)，而這些項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期平均為兩年多，較其以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期已大大縮短。
其中，和記黃埔廣東佛山首個(gè)項(xiàng)目5月13日正式定名為“漣岸”，預(yù)計(jì)將于今年7、8月份入市。
和記黃埔地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理麥健和也透露，其廣州番禺的珊瑚天峰項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年四季度加推新產(chǎn)品，價(jià)格待定。而這都將是和記黃埔在廣州沉寂近一年以后的新動(dòng)作。
此外，一周前的5月10日，和記黃埔地產(chǎn)西安公司也舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣布其西安項(xiàng)目“逸翠園·西安四期”聯(lián)排及高層華宅命名為“御璽”及“御峰”。
而更早些時(shí)候的3月23日，和記黃埔南京第一個(gè)項(xiàng)目入市，并打出“折后價(jià)約25000元/平方米”的低價(jià)策略。
內(nèi)地項(xiàng)目加快去化
其實(shí)李嘉誠(chéng)旗下在內(nèi)地一向低調(diào)的和記黃埔鮮少有如此頻繁的動(dòng)作，更值得注意的是，和記黃埔以上項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)只有兩年左右時(shí)間，較其以往加速不少。
據(jù)了解，南京“漣城”項(xiàng)目地塊由和記黃埔于2011年11月以底價(jià)80020萬(wàn)元獲得，2013年項(xiàng)目開(kāi)始宣傳造勢(shì)，并在今年3月份展開(kāi)認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)。
而佛山“漣岸”項(xiàng)目地塊也是和記黃埔在2011年11月以底價(jià)8億元獲得。2013年9月，佛山漣岸正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，如果能在今年7、8月份順利入市，開(kāi)盤(pán)時(shí)間與拿地時(shí)間相隔尚不足三年。
與此同時(shí)，西安逸翠園項(xiàng)目在三期房源持續(xù)推出兩年多之后，也于今年5月上旬宣布四期聯(lián)排及高層華宅命名為“御璽”及“御峰”，加快推盤(pán)節(jié)奏被提上議程。
而此之前，和黃內(nèi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目留給人們的印象卻多是“捂地惜售”。其中，廣為人知的便是2005年和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)聯(lián)手獲得的上海浦東世紀(jì)大都會(huì)項(xiàng)目，在拿地六年之后的2011年3月才正式開(kāi)土動(dòng)工。
此外，李嘉誠(chéng)另一開(kāi)發(fā)平臺(tái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)同樣也被指“捂地”。據(jù)了解，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2006年獲得的上海真如項(xiàng)目于2009年正式開(kāi)工，但此項(xiàng)目在開(kāi)工兩年后的2011年仍然在打樁，至2013年方才首次開(kāi)盤(pán)，而這已是拿地之后的第七年。
對(duì)此，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司一位前員工就曾表示：“長(zhǎng)實(shí)及和黃拿到一個(gè)項(xiàng)目，一般五六年后能真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段就是快的。多數(shù)項(xiàng)目一直處于設(shè)計(jì)階段。”
顯然，目前從拿地到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售僅兩年半與以往“五六年后才能真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段”相比，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地正在持續(xù)“加速套現(xiàn)”。
銷(xiāo)售不暢跑量遇阻
但事實(shí)顯示，“超人”李嘉誠(chéng)想要加快周轉(zhuǎn)跑量套現(xiàn)，市場(chǎng)情況卻不容樂(lè)觀。
據(jù)南京房管局網(wǎng)站顯示，截至5月21日，南京漣城項(xiàng)目納入銷(xiāo)售許可的606套房源成交了51套，認(rèn)購(gòu)71套。從3月23日開(kāi)盤(pán)至今兩個(gè)月，項(xiàng)目去化率僅為20%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電該項(xiàng)目工作人員亦獲知：“項(xiàng)目主力戶型為140㎡和180㎡的精裝房，單價(jià)27351元/㎡，折后價(jià)約25000元/㎡，算下來(lái)兩種戶型的總價(jià)約為350萬(wàn)元和450萬(wàn)元。”
南京漣城銷(xiāo)售人員還表示：“項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今，所有的戶型都還有。”
對(duì)此項(xiàng)目的銷(xiāo)售不暢，南京知名市場(chǎng)評(píng)論人士尹宵飛分析稱(chēng)：“漣城是和黃在南京的首個(gè)項(xiàng)目，雖然大家都知道李嘉誠(chéng)是首富，卻不一定都知道李嘉誠(chéng)建的房子。并且以往港資企業(yè)在南京的項(xiàng)目，市場(chǎng)反響一般，這也間接影響了南京市民對(duì)漣城項(xiàng)目的態(tài)度。”
另有分析指出，周邊配套并未完善也是原因之一。據(jù)悉，南京漣城位于南京河西板塊的北部，離軌道交通站點(diǎn)有一段距離，周邊的醫(yī)院、學(xué)校等配套也并未完善。
還有市場(chǎng)人士認(rèn)為，近期南京市場(chǎng)對(duì)大戶型房源”不感冒“的反應(yīng)也是漣城銷(xiāo)售受阻的原因之一。
據(jù)南京房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份南京全市100平方米以下房源銷(xiāo)售占比為46.38%，140平方米以上的銷(xiāo)量只占24%。
同為”漣“字系列項(xiàng)目，廣東佛山的漣岸項(xiàng)目銷(xiāo)售后市也不被市場(chǎng)人士看好。
資料顯示，佛山的漣岸項(xiàng)目同樣為和記黃埔進(jìn)入佛山市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于佛山禪城區(qū)南莊綠島湖片區(qū)。項(xiàng)目占地面積約8萬(wàn)平方米，總建筑面積逾25萬(wàn)平方米。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃公示圖，漣岸以聯(lián)排別墅、雙拼別墅及高層洋房為主，包括逾200套的別墅貨量及11棟32層的高層洋房。
對(duì)此，佛山一市場(chǎng)人士分析稱(chēng)：“和記黃埔項(xiàng)目定位高端豪宅，產(chǎn)品以別墅和湖景洋房為主，綜合拿地價(jià)格，預(yù)計(jì)售價(jià)和總價(jià)將高于同片區(qū)價(jià)格。但是，該區(qū)域并不是佛山傳統(tǒng)意義上的豪宅區(qū)，項(xiàng)目所在綠島湖片區(qū)也還未有大型住宅項(xiàng)目在售。”
“因此，現(xiàn)在很難說(shuō)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之后的銷(xiāo)售情況。而且現(xiàn)在佛山的市場(chǎng)還是偏向首次置業(yè)和剛需型產(chǎn)品。”
但是對(duì)于漣城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的加快，上述佛山市場(chǎng)人士不無(wú)驚奇地說(shuō)道：“不僅是和黃，新鴻基、瑞安房地產(chǎn)這兩年也加快了在佛山項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)、縮短工期。”
套現(xiàn)“沉沒(méi)”的樓市？
相比新鴻基和瑞安房地產(chǎn)近期的單純加快周轉(zhuǎn)，伴隨著和黃的卻更多是圍繞在超人李嘉誠(chéng)身上的“撤資”疑惑。
2013年8月開(kāi)始，在內(nèi)地的資產(chǎn)出售方面，長(zhǎng)和系先是以約70億元人民幣出售了上海陸家嘴的東方匯經(jīng)中心，之后又以約26億元人民幣出售廣州西城都薈廣場(chǎng)，此后長(zhǎng)實(shí)又以約30億元人民幣出售了南京國(guó)際金融中心大廈。
上述出售使李嘉誠(chéng)陷入“撤資內(nèi)地”、“投資重心西移”等輿論漩渦，為此李超人今年2月底在長(zhǎng)和系全年業(yè)績(jī)會(huì)上解釋?zhuān)骸白錾庥匈I(mǎi)有賣(mài)再正常不過(guò)，這些全是出于政治和經(jīng)濟(jì)情況而做出的決定，同時(shí)股東的利益也要負(fù)起絕對(duì)的責(zé)任，因而絕對(duì)不是撤資。”
但是，李超人依舊沒(méi)有遠(yuǎn)離“套現(xiàn)撤資”的漩渦。
今年4月8日，李嘉誠(chéng)次子李澤楷再次以71億港元拋售北京盈科中心。這是繼去年下半年到今年4月份，李嘉誠(chéng)家族在中國(guó)內(nèi)地和香港的第七次拋售。
有統(tǒng)計(jì)顯示，李嘉誠(chéng)近幾年來(lái)拋售的香港和中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)已超過(guò)其總身價(jià)的七成。或許，聰明的李超人是已看到了內(nèi)地樓市將要“沉沒(méi)”的窘?jīng)r？
就在去年9月份，針對(duì)李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼拋售中國(guó)內(nèi)地物業(yè)，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石就在微博評(píng)論稱(chēng)：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)上海等地的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了。”
如今看來(lái)，當(dāng)初王石的一句微博警示或已一語(yǔ)成讖。數(shù)據(jù)顯示，從今年年初至今，不僅各大房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)平淡，而且樓市下行，房企打折促銷(xiāo)的聲音此起彼伏。
其中，3月初，同為港企的九龍倉(cāng)傳出了降價(jià)消息。彼時(shí)，九龍倉(cāng)在長(zhǎng)三角常州和杭州的部分樓盤(pán)降價(jià)幅度在3000元/㎡至5000元/㎡不等。3月29日，成都九龍倉(cāng)御園二期、三期、御公館樓盤(pán)也大幅降價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)幅度最高達(dá)到5000元/㎡。
此外，包括招保萬(wàn)金在內(nèi)25家房企，4月單月的銷(xiāo)售金額合計(jì)1144億元，環(huán)比3月的1324億元下降了15.7%，同比去年增5.2%。其中，16家典型房企漲少跌多，僅有4家企業(yè)環(huán)比上月有所提升，而富力、金地、招商、旭輝和綠地環(huán)比降幅均在30%以上。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月13日公布數(shù)據(jù)也顯示，1-4月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積4.32億平方米，同比下降22.1%，降幅收窄3.1%。其中，住宅新開(kāi)工面積3.12億平方米，下降24.5%。
同時(shí)，1-4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比一季度擴(kuò)大3.1%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降8.6%。1-4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為1.83萬(wàn)億元，同比下降7.8%，降幅比一季度擴(kuò)大2.6%。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.9%，辦公樓銷(xiāo)售額下降10.2%。
該數(shù)據(jù)還顯示，今年4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.79，環(huán)比下降0.61點(diǎn)，已降至了2013年以來(lái)的最低值。
