如果說商業就是一座城市的血脈，那么地鐵則像是這些血脈流經過的一處處穴道。地鐵上蓋物業、地鐵商鋪、地鐵周邊商業等表現形式能夠多大程度地改變，影響人們的生活。

地鐵時代的來臨，也讓杭州這個國際旅游大都市的商業擁有了新的模式。地鐵周邊商業一時成為杭州市場上的新興“名詞”。正如之前大家瘋狂炒作的地鐵盤概念一樣，成為市場上最受投資客們關注的焦點之一。

地鐵商業受捧  租金水漲船高

杭州地鐵開通一年多來，地鐵旁的商鋪租金有明顯漲幅。來自鴻偉摩爾研究中心的統計數據顯示，如鳳起路地鐵站開通后，對孩兒巷附近以及延安路口商鋪的影響還是相當明顯的。地鐵開通前，該區塊商鋪租金均價為10元/天/平方米;開通后，均價為15元/天/平方米，漲幅為50%。此外，西湖文化廣場地鐵口商鋪也有不俗的表現，開通前租金均價約6.5元/天/平方米;開通后，均價約為8元/天/平方米，漲幅為30%。

除此以外，地鐵不僅是一個商蓋，還有一個輻射圈。 中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉談到，“地鐵商業往往是在第一個圈是商蓋，周邊大概是1公里圈，可能會是地鐵口的輻射面，或者說10分鐘的步行距離。如果附近還有小區和公交站，還有一些接駁公共單車，有可能會產生更大的輻射線，基本上是1公里。如此一來，地鐵商業受到如此熱捧，也是無可厚非的。”

地鐵是把“雙刃劍”  要理性正確看待 

據鴻偉摩爾研究人員實地調查發現，杭州地鐵商業雖然受到熱捧，但很大一部分項目仍在建設階段，甚至一些已開業的項目也并未有想象中的火爆。例如鳳起路商業街，此處熱鬧華麗，與延安、武林商圈一脈相承，擁有地鐵、成熟商圈、游客三重客流，是杭州商業中心所在，被寄予厚望。而探訪的結果是鳳起路地下商業街上各個店鋪大多生意冷清，整間店面里除了正在碼貨的店員就空無一人。

　　而另一方面，與客流稀少、生意冷清的現狀相比，地鐵商業街的租金成本卻高居不下。據了解，目前商業街店鋪的租金約為30元/天/平方米。按此價格計算，一個十平方米的小店一年租金超過十萬元。高額的租金成為商業街內門店難以承受的負擔，大部分商鋪面臨虧損。

造成如此結果的原因是什么？中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉分析道，商業綜合體的開發，是一個專業性極強、難度極高、風險極大的系統性工程，對開發商的操盤能力是非常講究的。“并不是下面通了地鐵就一定能成。”

而從另一方面講，地鐵對于一個商業項目來說可能是一把“雙刃劍”，它可以迅速把人拉進來，但當你自己做的商業項目不是很強的時候，地鐵反而會加速把人帶到別的地方去。”

因此，地鐵商業不管是地上部分還是地下部分，要達到可持續發展，并實現內部商業管理的高效率，除了要有合理的管理機制以外，對于商圈的商家一定要仔細甄選。然而，目前國內大多數的地鐵商業在這點上做的并不理想。因此，要想圍繞地鐵站點形成商業氛圍濃厚、管理規范的商業，招商時就必須要對商家進行甄選，以期達到最優的效果。

此外，楊董事長還提到，因為地鐵商業有其特殊性，商業定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點，而由于站位及其所處區域商業環境的不同，商業定位也會更多地體現出個性化的特征。

　　 “例如商務區的地鐵商業，一般以便利超和小吃為主；而居住區的地鐵商業，則需要側重于家庭消費的需求。” 對此，楊董事長解釋說，通常來講地鐵客流大多以快速通過為目的，如果能夠通過特色塑造，延長乘客逗留時間，將可能增大消費的有效性，因此對地鐵商業而言，如何將流動的乘客轉化為有效的購買力是在商業定位中需要給予高度關注的內容。

作為堪與北京、上海、廣州等一線城市比肩的第四大消費城市，杭州地鐵商業的發展還有漫漫長路要走，從城市規劃、居民分布到商業街運營、商鋪經營等，關系到地鐵商業運行的每個環節都考驗著商業地產的操盤手。

鴻偉摩爾：中國商業聯合會授予:“中國商業地產金牌策劃服務機構”的專業策劃公司，公司專注于摩爾業態及商業環境的深度研究、致力于商業地產市場研究、定位規劃、招商運營、運營管理的專業資深商業地產策劃與運營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費與市場環境，專業從事“SHOPPING MALL、商業步行街、主題專業市場、社區MALL、旅游、創意地產”等物業形態的前期市場及環境調研、可行性研究、項目主題定位、商業模式及功能規劃設計、招商代理、商業經營管理等核心服務。窗體底端