進入4月以來，一則名為“再造100個千萬富翁”的廣告在成都的街頭巷尾引發(fā)熱議。而這個廣告的指向，則是去年在成都引發(fā)瘋狂投資潮的銀泰城·悅坊，作為成都的第一座銀泰城，少量可售物業(yè)的投資價值讓成都的數(shù)百位投資者躍躍欲試。
有業(yè)內人士分析，成都最近幾年商業(yè)地產(chǎn)供應量非常大，但主要集中在寫字樓、公寓、購物中心上，而像銀泰城·悅坊這樣占有城市核心區(qū)域一線口岸的商業(yè)街，其實數(shù)量非常少，這也是項目能夠在市場上引發(fā)強烈反響的主要原因。可以說，銀泰城·悅坊則延續(xù)了最近幾年商業(yè)街在成都投資市場上“風景這邊更好”的局面。
瞄準城南商業(yè)剛需，搶占銀泰城要的就是“一線口岸”
“銀泰城·悅坊熱銷有三個主要原因，一線的口岸、周圍龐大的商業(yè)需求以及銀泰這塊招牌。”在總結銀泰城·悅坊的熱銷時，一位業(yè)內人士分析說，銀泰城未來會主要針對兩類人群服務，一是大源乃至整個城南的常住居民，大源組團幾十個社區(qū)，數(shù)十萬的居住人口，無論休閑還是購物目前除了伊藤洋華堂高新店之外沒有其他選擇，而銀泰城將豐富他們的日常消費選擇；二是周邊上班的白領，銀泰城位于天府四街和益州大道交界處。而在以銀泰城為圓心的一公里范圍內，包括幾大商業(yè)銀行的總部后臺區(qū)、移動互聯(lián)大廈在內，至少有40座寫字樓，幾千家各類公司在區(qū)域內辦公，但目前沒有適合他們的商業(yè)配套，很多白領到了中午只有在樓下買盒飯。
無論是周邊社區(qū)內的常住居民還是寫字樓內上班的白領，都存在對于商業(yè)不同類型的剛性需求，而這些需求恰好是銀泰城存在的意義，也是投資者看好銀泰城、投資悅坊的核心價值所在。龐大的商業(yè)需求，一線的口岸，這兩條優(yōu)勢是很多項目都沒辦法比的。彭致遠說，銀泰城處于大源商圈的核心位置，瞄準就是城南的200萬消費人口，這200萬人口其中的很大一部分，銀泰城會成為他們平常工作、生活時消費目的地的常態(tài)選擇。
扎堆購買銀泰城，“抽牌比大小”確定誰先選
銀泰城·悅坊從去年首批次推出的時候，就已經(jīng)是全城關注的熱點投資事件。去年開盤時，銀泰城采用的是“先滿足自營商家，再滿足散客投資者的策略”，銀泰城營銷總監(jiān)彭致遠透露，在第一輪銷售的時候，就出現(xiàn)了很多“大買家”，有的直接把一棟樓端下來，有的買一層。有時候還會出現(xiàn)兩個投資者碰巧選到統(tǒng)一鋪面的情況，據(jù)一位工作人員透露，彭致遠當時想的辦法是，找來一副撲克牌，兩人各抽一張，誰抽的牌點數(shù)大誰就先選。
而在針對散客投資者開盤時，銀泰城則通過搖號方式確定選房順序。“當時只剩了100間左右的鋪面，但是有600多個人要選，而且最為關鍵的是，有的還不止買一個鋪面，而是要買連著的兩間或者三間。”彭致遠說，最后很多投資者都沒有如愿，但也沒有辦法，整個悅坊就只有5萬平米的商業(yè)街，當時能推出來的房源已經(jīng)全部拿出來了。
一位來自自貢的投資者劉先生購買了一套總價400萬左右的鋪面，他從進售樓部到交定金，前后只有一個小時。劉先生說，目前銀泰城·悅坊一樓的商鋪銷售單價約4萬元/平米。這套100平米左右的鋪面，由于擁有超過6米的挑高，實得面積單價其實只有2萬元/平米左右，考慮到這個項目的口岸價值，其實性價比非常高。
“負責任”的銀泰才能打造“高收益”的銀泰城·悅坊
銀泰城熱銷的另外一個重要原因就是銀泰的品牌優(yōu)勢。成都銀泰的一位高層告訴筆者，銀泰的品牌優(yōu)勢主要包括兩方面，一是商家的追隨度，從事零售業(yè)十多年，銀泰與全球上千知名商家建立了良好的合作，這些商家跟隨銀泰商業(yè)擴張的腳步從杭州、寧波、北京、合肥等城市，未來也將進入成都。二是強大的團隊，銀泰城從前期的定位、設計到后期的運營，都有銀泰自己的團隊全程操盤，在全國范圍內，目前已經(jīng)開業(yè)了十多家銀泰城，還有十多個銀泰城在建。可以說銀泰的團隊在商業(yè)地產(chǎn)項目的操作上經(jīng)驗豐富。此外銀泰在商業(yè)零售領域扎根多年,積累了豐富的商家資源，這些商家愿意跟隨銀泰。
而如果銀泰的品牌實力落實到銀泰城·悅坊上，則主要是對后期運營問題的前置處理。據(jù)彭致遠透露，為了確保開業(yè)后的運營效果，去年銀泰城·悅坊推出的第一批商鋪優(yōu)先滿足日后用于自營使用的商家。如果有餐飲、休閑等業(yè)態(tài)的商家買悅坊，并承諾今后商鋪用于自營，銀泰會給他們更低的銷售價格吸引其進駐銀泰城。而對于用于出租收取租金的散客，銷售價格則要更高一些。這樣其實相當于對銀泰城·悅坊在銷售的時候就進行了提前招商，確定了以后的主要業(yè)態(tài)，并且可以由開發(fā)商通過“價格杠桿”對業(yè)態(tài)組合以及規(guī)劃進行調節(jié)，對于散客投資者來說，這也一種非常負責任的做法。
而目前在全國范圍內，商業(yè)街在散售之后由于缺乏運營變成“空街”的現(xiàn)象并不少見。北京漢博商業(yè)管理公司投資董事長朱友軍說，決定購物中心和商業(yè)街生命力的不只是一兩家主力店，而是業(yè)態(tài)的組合。如果缺乏統(tǒng)一的后期招商服務和物業(yè)管理，售出的商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃太隨意，亂搭配，這會成為大隱患。很顯然，從一開始，銀泰城就在很有目的地解決這些后期問題。
