同質(zhì)化過剩 從尚泰百貨閉門停業(yè)看沈陽大百貨商場(chǎng)

     2014年4月30日，有網(wǎng)友在百度沈陽貼吧發(fā)帖，稱沈陽尚泰百貨即將閉門停業(yè)，并有可能退出沈陽競(jìng)爭(zhēng)殘酷的零售市場(chǎng)。

    因?yàn)榇饲把胍曉�評(píng)價(jià)沈陽購物中心同質(zhì)化過剩，再聯(lián)想到撤離不久的伊勢(shì)丹百貨，貼子引起許多網(wǎng)友關(guān)注。雖然也有網(wǎng)友以實(shí)名方式發(fā)帖反駁，堅(jiān)稱尚泰百貨本次只是短暫停業(yè)，但很快便被淹沒在網(wǎng)友們的議論中。

    與此同時(shí)，來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，沈陽購物中心的空置率高達(dá)24.3%，高居全國副省級(jí)城市中的第一名。

    正是受困于居高不下的空置率，以及始終處于低位的客流量，西武百貨、美美百貨、伊勢(shì)丹百貨以及大商集團(tuán)旗下的新瑪特太原街店，要么徹底退出市場(chǎng)要么重新規(guī)劃市場(chǎng)戰(zhàn)略。

    事實(shí)上，困擾商場(chǎng)的還不止是空置率，居高不下的租金、越來越多的商場(chǎng)以及國內(nèi)外復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

     沈陽各大百貨商場(chǎng)的生存現(xiàn)狀如何？還有哪些難題困擾著商場(chǎng)的決策者？零售業(yè)又會(huì)朝哪個(gè)方向發(fā)展？

【顧客寥寥】購物中心空置率達(dá)24.3%

      如雨后春筍般遍布沈城的各類商業(yè)項(xiàng)目，在給人們帶來便利及更多選擇的同時(shí)，也在悄無聲息中抬升起商場(chǎng)的空置率。

5月11日12時(shí)整，沈陽的天空陰云密布，雨點(diǎn)淅淅瀝瀝下個(gè)不停。在位于青年大街上的茂業(yè)百貨，導(dǎo)購員馮卓君應(yīng)對(duì)寥寥的顧客后，便開始用“憤怒的小鳥”打發(fā)時(shí)間。作為茂業(yè)百貨化妝品專柜的導(dǎo)購員，馮卓君大部分時(shí)間就是鼓搗手機(jī)，甚至沒有個(gè)能閑聊的伴兒。

     在高樓林立的五里河商圈，茂業(yè)百貨的境遇并非孤例，相隔不足千米的久麗百貨，也在母親節(jié)當(dāng)天銷售遇冷。 本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從新世界購物中心到夏宮城市廣場(chǎng)，再到友誼時(shí)代廣場(chǎng)和佳兆業(yè)中心，五里河商圈被一幢幢商業(yè)綜合體填滿，商業(yè)體量已達(dá)到60萬平方米之巨。

家住盛華苑的王元媛對(duì)記者說，家門口相繼開出的商場(chǎng)給她帶來便利。最吸引王元媛的，是整潔的購物環(huán)境，“去中街最鬧心的就是人多，在我家這邊可沒有，顧客整天都是稀稀拉拉的。”

    讓馮卓君煩心的也是這個(gè)原因，沒有顧客就意味著沒有銷售業(yè)績，這影響她的收入，“有時(shí)整天賣不動(dòng)，獎(jiǎng)金是連想都不敢想的事兒，工資能準(zhǔn)點(diǎn)發(fā)就挺滿足了。”

     作為某日化用品遼寧區(qū)代理商，王東軍的心情也一如陰霾的天空，其華潤萬家沈遼路店的直營店，最近就因?yàn)榭土飨∩俣鴺I(yè)績下滑。王東軍說，剛開業(yè)因?yàn)橛袃?yōu)惠政策，商場(chǎng)內(nèi)都被大大小小的店鋪填滿了，但眼見客流量不增反降，大家就撤了。“雖然店鋪的租金沒有多少，但導(dǎo)購員是要工資的，而且只要開業(yè)就牽動(dòng)整條線。”王東軍說，賠錢的買賣誰都不愿意做，“如果這里還是這個(gè)‘造型’的話，那我也只能趕快想辦法了。” 王東軍的遭遇正是沈陽商業(yè)的縮影，來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，沈陽購物中心空置率高達(dá)24.3%，高居全國副省級(jí)城市中的第一名。

【租金壓力】高租金最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者

     商場(chǎng)的經(jīng)營者要為持續(xù)上漲的房屋租金埋單，并最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。5月10日傍晚，家住和平區(qū)沈陽站社區(qū)的邢福忠，挽著妻子的手徑直向太原街步行街走去。邢福忠說，雖然新瑪特太原街店停業(yè)快一年了，但是他休息的時(shí)候還是要到那里看看，“畢竟在那里工作過一段日子，挺懷念和同事們?cè)谝黄鸬臅r(shí)光。”

    依然從事商業(yè)工作的邢福忠向記者坦言，他依舊關(guān)注著與這家店有關(guān)的每一條新聞。

    邢福忠依然清楚地記得，那是2013年7月31日下午，在接到總部關(guān)于“停業(yè)”的消息后，他與同事一同點(diǎn)貨、封箱直至凌晨，并見證新瑪特太原街點(diǎn)撤店的最后時(shí)刻。雖然邢福忠不清楚停業(yè)的具體原因，但后來他從媒體報(bào)道上看到，“事實(shí)上新瑪特太原街店經(jīng)營得不算差，但是房東上漲租金讓商場(chǎng)步履維艱，最終選擇撤離，并計(jì)劃整體搬遷至沈北新區(qū)。”從上世紀(jì)八十年代開始火爆的太原街地區(qū)，在去年還曾告別同為高端百貨的伊勢(shì)丹。

    一家商場(chǎng)里不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人說，近些年太原街地區(qū)一直在進(jìn)行地下改造，由此帶來的交通問題直接影響到商場(chǎng)的客流。自然而然，伊勢(shì)丹和新瑪特都沒有達(dá)到營業(yè)預(yù)期，更難以支撐大體量的商業(yè)運(yùn)營。但他們的相繼離去，還是與過快上漲的房租有關(guān)，“只有少數(shù)商場(chǎng)擁有自己的物業(yè)，大部分都依靠租賃進(jìn)行運(yùn)營，近年形式不好但租金也漲了一成。”

    不但商場(chǎng)方面承受著高租金的壓力，不少經(jīng)銷商也因此陷入苦惱。王東軍就曾在接受記者采訪時(shí)說，其位于中街某商場(chǎng)的化妝品專柜，幾天前就曾接到商場(chǎng)下發(fā)的通知，“其今后的合作模式不僅局限于扣點(diǎn)，會(huì)視具體情況收取每家不等的保底。”

王東軍認(rèn)為這無異于殺雞取卵，“商場(chǎng)的意思誰都能理解，如果銷售額高就收扣點(diǎn)，如果銷售額低就收保底，反正商場(chǎng)要抬高費(fèi)用，可最終都轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。”

【供給過剩】每平方公里有一個(gè)綜合體

    因?yàn)樾卢斕靥�原街店的黯然離去，以及來自各類調(diào)查機(jī)構(gòu)的有力數(shù)據(jù)，多家媒體點(diǎn)名沈城商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)。

在今年的勞動(dòng)節(jié)小長假期間，記者順著沈陽地鐵二號(hào)線沈陽市圖書館站，一直向北大約兩公里，步行至地鐵工業(yè)展覽館站。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然只有差不多兩公里左右的距離，但在青年大街兩側(cè)卻擠滿各類大型綜合體，其中有人們耳熟能詳?shù)南膶m城市廣場(chǎng)和佳兆業(yè)中心，也有嘉里中心和友誼時(shí)代廣場(chǎng)這樣的商業(yè)新貴。

     來自CBRE世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年沈陽在建及落成的綜合體有29個(gè)，合計(jì)總建筑面積也達(dá)到2650萬平方米，其中以酒店、公寓、寫字樓和購物中心為主。

    此前調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，沈陽已位列中國商業(yè)地產(chǎn)城市的40強(qiáng)，而且排名僅次于北京和上海，位列第三。

    對(duì)于調(diào)查機(jī)構(gòu)得出的上述數(shù)據(jù)，性格倔強(qiáng)的王東軍直言不諱地說，沈陽的購物中心數(shù)量排名世界前列，但卻沒有購物中心能排名世界靠前。王東軍認(rèn)為，這些看似風(fēng)光的數(shù)字背后，其實(shí)是商業(yè)購物中心過剩的隱憂，“此前有傳言說長白島的大發(fā)招商不利，太原街的衣品倉也已空置有10年。”

    再加上這些年因客流量持續(xù)走低，以及由此帶來的營業(yè)額下降等問題，已經(jīng)造成包括西武百貨、美美百貨、伊勢(shì)丹百貨、新瑪特太原街店在內(nèi)的諸多商場(chǎng)關(guān)門停業(yè)。

    在王東軍看來，事實(shí)上即便沒關(guān)門停業(yè)，以世貿(mào)百貨為代表的商場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，也是沈陽如今商業(yè)現(xiàn)狀的縮影。

    深諳沈陽商業(yè)市場(chǎng)的王東軍說，先是世貿(mào)五里河，后是華聯(lián)百貨青年大街店，都因?yàn)檎猩桃约敖?jīng)營方面出現(xiàn)問題而轉(zhuǎn)型。

   “沈陽以前的百貨格局清晰明了，高端有中興、新世界、西武和卓展，中低端有興隆、商業(yè)城和聯(lián)營，再加上家樂福、沃爾瑪、樂購等百姓超市，大家都活得輕松自在些。”王東軍說，目前國際上比較認(rèn)可的空置率應(yīng)控制在10%，而目前沈陽24.3%的空置率確實(shí)需要引起警惕，“數(shù)據(jù)顯示沈陽每平方公里有一個(gè)綜合體，確實(shí)是太多了。”

    不過，在中國最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)睿意德看來，雖然沈陽的人均收入水平難以與超大型城市抗衡，但是在《最受奢侈品牌青睞城市排名》中，沈陽卻僅排在北京和上海之后，位列第三。在《快時(shí)尚青睞城市》和《潮流品牌青睞城市》的排名中，沈陽也分別能夠排在第五和第七位。 雖然曾多次被指存在商業(yè)地產(chǎn)泡沫，但受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及零售商發(fā)展的推動(dòng)，目前沈陽的零售市場(chǎng)正日益成熟并被肯定，并大幅減少及減緩商業(yè)用地的市場(chǎng)供給。

【網(wǎng)絡(luò)沖擊】電商致商場(chǎng)營業(yè)額縮水1/3

     受國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，以及提倡節(jié)儉和電子商務(wù)的多重沖擊，去年沈陽大型商場(chǎng)營業(yè)額普遍縮水1/3。

5月11日9時(shí)左右，雖然天空早已陰云密布下小雨，但位于中街步行街上的某百貨商場(chǎng)門前依然排起長隊(duì)。消費(fèi)者們?cè)诮邮苡浾卟稍L時(shí)卻異口同聲表示，他們并非為當(dāng)天的母親節(jié)促銷活動(dòng)而來，而是因?yàn)檫@里正在舉辦的一場(chǎng)寵物展。

    導(dǎo)購員王雨在接受記者采訪時(shí)說，商場(chǎng)的購物高峰通常出現(xiàn)在晚上，但是當(dāng)天的天氣可能讓她失望，“連綿不斷的陰雨天氣通常客流量少，但即便是好天氣也許大家也都網(wǎng)購。”

    的確，在有著十年導(dǎo)購經(jīng)驗(yàn)的王雨看來，受各方面因素影響，如今的消費(fèi)者更為理性，“能不買的就不買，必須買的上網(wǎng)買。”

王雨還曾在銷售中遇到這樣的事：一位小伙子相中了一條牛仔褲，但他卻并沒有讓導(dǎo)購開票、付款，而是掏出手機(jī)打開掃描軟件，隨即要求按照網(wǎng)絡(luò)價(jià)格進(jìn)行支付。

    這個(gè)情節(jié)給王雨留下深刻印象，事后她還特意上網(wǎng)學(xué)習(xí)網(wǎng)購知識(shí)，“書上說得既簡(jiǎn)單又明白，網(wǎng)絡(luò)的最大特點(diǎn)在于扁平化，可以讓品牌企業(yè)直接面向消費(fèi)終端。”無論是上天貓、淘寶還是京東、國美，大品牌幾乎都有自己的旗艦店，“人家省去中間環(huán)節(jié)，商品自然價(jià)廉，可惜我們實(shí)體店卻還在悶頭做促銷。”

    事實(shí)上，沈陽的大商場(chǎng)早已感到電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，但沒想到電商來得這樣快這樣猛，以至于措不及防。

中街某百貨商場(chǎng)的負(fù)責(zé)人告訴記者，去年該商場(chǎng)營業(yè)額照比前年降低30%左右，“其他商場(chǎng)的境遇也沒有好到哪里去，大家的情況基本相似。”

    正是因?yàn)榘傩障�費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，以及電商為消費(fèi)者所帶來的便捷，目前包括中興大廈在內(nèi)的許多商場(chǎng)，都在緊鑼密鼓地籌備自己的網(wǎng)上商城，并有部分網(wǎng)絡(luò)商城已在勞動(dòng)節(jié)前上線。

     不過在大部分商場(chǎng)負(fù)責(zé)人看來，網(wǎng)購雖然能夠給消費(fèi)者帶來便捷，但是卻缺失消費(fèi)者的購物體驗(yàn)及服務(wù)。

    “最典型的例子也許就是鞋類，號(hào)碼的大小往往不是那么準(zhǔn)確，所以一定要突出服務(wù)的概念。”上述商場(chǎng)負(fù)責(zé)人說，這就是他們目前正在考慮的問題，“未來的商場(chǎng)應(yīng)更加突出服務(wù)功能，消費(fèi)者可以在我的店里試穿，然后由導(dǎo)購員協(xié)助其進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)支付，同城可以做到當(dāng)天購買當(dāng)天付貨當(dāng)天到家。” 上述商場(chǎng)負(fù)責(zé)人說，“這也許就是我們心目中理想的O2O模式吧，消費(fèi)者可以不用再拎著購物袋逛街了。”

【喜憂參半】中小賣場(chǎng)夾縫中得以生存

     隨著一個(gè)又一個(gè)零售業(yè)大鱷相繼敗走沈城，沈陽零售業(yè)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

     2014年5月11日17時(shí)左右，安興華駕駛著他的進(jìn)口越野吉普車，向位于渾南新區(qū)的一處建筑工地駛?cè)ィ�打算到那里查看最新的施工進(jìn)度。

     作為這座未來的商業(yè)綜合體的招商經(jīng)理，安興華需要將工程一點(diǎn)一滴的進(jìn)度及時(shí)反饋給由他負(fù)責(zé)接待的品牌經(jīng)銷商。

     安興華當(dāng)著記者的面拿出專門的日記本，上面密密麻麻全是關(guān)于客戶的信息資料，“這個(gè)人手里握著幾個(gè)化妝品牌子，這個(gè)人經(jīng)營的服裝百貨耳熟能詳，這個(gè)人也想買鋪?zhàn)拥�是要往外租…�?nbsp;”在安興華的記憶中，雖然商場(chǎng)至少要到明年才能投入使用，但是目前招商工作已經(jīng)基本接近尾聲了。

     安興華直言不諱地向記者說，也曾有人向他提出過問題：現(xiàn)在沈陽有這么多的商場(chǎng)，真的會(huì)有那么多人去消費(fèi)嗎？

他的回答是肯定的，受各種各樣的原因影響，目前的確有很多商場(chǎng)處在水深火熱中，“但是對(duì)于我們這樣的城市綜合體，或者說中小賣場(chǎng)而言卻是難得的機(jī)遇。”

    “隨著城市的面積越來越大，參考房價(jià)等綜合因素，越來越多的年輕人在二環(huán)外購房。”安興華說，而通常那里缺乏必要的生活配套設(shè)施，所以在土地規(guī)劃過程中就要求進(jìn)行配套，“比如說位于沈北新區(qū)的華潤萬家超市，雖然距離市區(qū)遠(yuǎn)但卻固守當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者，人家現(xiàn)在過得也是相當(dāng)不錯(cuò)。”

     事實(shí)上，不僅是中小賣場(chǎng)能夠在夾縫中求得生存，以中興和興隆為代表的傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，也都在去年取得不俗的銷售業(yè)績。來自媒體的公開報(bào)道顯示，中興-沈陽商業(yè)大廈去年銷售額達(dá)到3.48億元，照比2012年同比增長3.41%。 遼寧社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長張萬強(qiáng)認(rèn)為，一邊是大體量商業(yè)中心的開發(fā)熱情空前高漲，一邊是多家商業(yè)零售百貨相繼在沈關(guān)門閉店，一邊又是商業(yè)綜合體在城市夾縫中求得生存，這或許說明沈陽將迎來新一輪的市場(chǎng)洗牌。

同質(zhì)化現(xiàn)在都是整個(gè)零售業(yè)都面臨著這個(gè)問題