為什么關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)？

　　2008年以來中國經(jīng)濟的兩大主題：以石油為代表的商品沖擊帶來高企的通貨膨脹和中國經(jīng)濟增速放緩。股市連續(xù)7個月約54%的跌幅，表明熊市格局的正式確立，熊長牛短暗示短期內(nèi)需要減持股票投資比例。債券市場依然以銀行間債券市場為主，公司債作為試點剛剛推出，通脹高企導(dǎo)致加息預(yù)期不止，債券市場似乎難以擺脫下跌的局面。萬眾矚目的股指期貨尚未推出，大宗商品期貨投資品種門檻較高、風(fēng)險大的特點，讓普通大眾“望期興嘆”。在對比各種投資工具之后，發(fā)現(xiàn)樓市依然是通脹時期保值增值的有效渠道。

　　在房地產(chǎn)市場的細分物業(yè)市場中，住宅受限于營業(yè)稅、增值稅、二套房政策、限外令等調(diào)控政策的影響，樓市整體處于周期性調(diào)整階段；二手房市場拋售壓力增大，導(dǎo)致普通住宅市場的投資需要謹慎觀察。而商業(yè)地產(chǎn)是住宅投資的替代性產(chǎn)品。“內(nèi)需”拉動經(jīng)濟的增長模式將推動消費預(yù)期向好、經(jīng)濟增長、收入提高和消費升級等推動零售行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動力依然強勁，溫和通脹將推動零售業(yè)銷售收入以較大幅度增長，作為消費類載體的商業(yè)物業(yè)順理成章成為投資者有效的避風(fēng)港。消費增長為商業(yè)地產(chǎn)提供良好的外部環(huán)境。可能不同業(yè)態(tài)會出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，但是零售業(yè)的黃金期已經(jīng)到臨，意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資值得關(guān)注，而商鋪的選址和運營卻是投資商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。下面華爾國際商業(yè)信息交易中心依自己多年的經(jīng)驗告訴大家一些投資商業(yè)地產(chǎn)的技巧，首先就是商業(yè)地產(chǎn)的選址問題。

為什么要重視商業(yè)地產(chǎn)的選址？

　　商業(yè)地產(chǎn)的選址，屬于一項較為長期的投資，關(guān)系著未來商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。一個好的商鋪選址意味著成功了一半，可以讓生意紅紅火火。商業(yè)地產(chǎn)的選址對未來的運營意義重大。就華爾國際而言，其選址前考察要考慮多方面因素，不僅要周圍交通便利、環(huán)境良好，還要客流量大、目標(biāo)客戶購買力強，這可以保證華爾國際運營的持續(xù)性。對投資而言選址正確依然很重要。

　　第一，商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期長，不論是租賃還是購買，一旦確定下來，需要大量的資金投入。其投資具有長期性和固定性的特點，因此商業(yè)地產(chǎn)選址顯得尤為關(guān)鍵。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)的選址，基本上確定了未來商鋪的客流量、顧客購買力和消費結(jié)構(gòu)，選址恰當(dāng)占據(jù)地利優(yōu)勢，能夠招徠顧客生意興隆。

　　最后，商業(yè)地產(chǎn)選址影響經(jīng)營策略和目標(biāo)收益。商鋪未來的收益隨著選址而基本確定，當(dāng)然還會受到未來運營的影響。商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域的社會環(huán)境、地理位置、人口、交通便利程度和市政規(guī)劃的因素，將影響到商業(yè)未來的收益。

商業(yè)地產(chǎn)選址的關(guān)注點和技巧

　　由于投資主體的不同，造成商業(yè)地產(chǎn)選址的方法和策略不同。像華爾國際這類的企業(yè)投資，就會設(shè)置專門的投資部門，通過搜集相關(guān)的產(chǎn)業(yè)信息、消費者動態(tài)，進行選址前的調(diào)查與評估。

　　首先要了解商業(yè)地產(chǎn)周邊的環(huán)境狀況，然后是進行商圈調(diào)查分析和市場評估，考察人口年齡結(jié)構(gòu)和人口密度、居民購買力和購買頻次，同時考察同一商圈內(nèi)相同物業(yè)的競爭關(guān)系也顯得十分必要。

　　僅僅對商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域環(huán)境進行考察是不夠的，接下來還需要微觀層面的考察與評估商業(yè)地產(chǎn)，其中有幾個方面值得關(guān)注：

　　第一、商鋪門面的地理位置考察與評估。關(guān)于商鋪地理位置的考察，需要關(guān)注城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競爭對手等因素。位置的便利性和可達性，在都市快節(jié)奏生活的今天顯得尤為重要。考察客流量時，要充分評估商鋪自身客流、分享客流和派生客流的結(jié)構(gòu)，分析客流速度和滯留時間。商鋪盡量選擇在較為顯眼和客流量大的地方。

　　第二、商業(yè)地產(chǎn)形狀的考察與評估，注意規(guī)則與規(guī)則店面的選擇。大部分的商鋪都是規(guī)則的長方形或正方形。北歐的不少臨街店鋪面寬很窄，但是進深狹長，讓顧客有移步換景的感覺，縮短店鋪切換的時間，同時提高銷售利潤。但是國內(nèi)更愿意選擇面寬較大的店鋪，櫥窗可以起到宣傳和吸引顧客的效果。

　　第三、商鋪的走向的考察與評估。商鋪的走向關(guān)系到物業(yè)的日照和通風(fēng)，按照中國的傳統(tǒng)習(xí)慣，房屋基本是坐北朝南、光照效果好，因此對于一般商鋪來說，這種可能是最好的選擇。

　　第四、商鋪空間的考察與評估。商鋪的空間主要考慮面積和高度，通常商品種類多需要選擇面積大的店鋪，如果只是一個小型的專賣店，則不必太大的地方，否則會顯得空間過于空曠和浪費租金。在商鋪的高度方面，主要考慮是否有利于空間視覺效果和陳列產(chǎn)品的擺放。

　　最后，需要考慮到商鋪投資的利潤評估。選擇商鋪需要充分考慮投入產(chǎn)出比，在投資結(jié)構(gòu)中前期的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的投資是必須要考察的，如室內(nèi)裝潢、空調(diào)、貨架、收銀機等費用，同時需要估算日常的管理費用，保證商鋪投資充足的現(xiàn)金預(yù)算。

　　當(dāng)然，在商業(yè)地產(chǎn)投資的選址時，除了上面所說的選址的關(guān)注點之外，華爾國際給你提供一些經(jīng)驗和技巧。例如，選址靠近大公司、大企業(yè)；關(guān)注人口增加迅速和由于新城建設(shè)而人口導(dǎo)入的新區(qū)；選擇經(jīng)營范圍互補的商鋪做鄰居；重視商鋪所在建筑商品展示、銷售和儲藏等空間和設(shè)施是否符合自己的經(jīng)營需要。掌握知識，了解顧客，正確選址，良性運營，其實你離成功商業(yè)地產(chǎn)投資并不遙遠。