地鐵對(duì)上蓋商業(yè)物業(yè)的最大作用，在于提供持續(xù)穩(wěn)定和大量的客流，若要使上蓋商業(yè)經(jīng)營(yíng)好，關(guān)鍵在于把客流成功轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力，故地鐵與上蓋商業(yè)物業(yè)之間的通達(dá)性要好。
地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站的接駁方式按便利性可分為：無(wú)縫連通模式和間接連通模式。
無(wú)縫直通模式（標(biāo)準(zhǔn)地鐵上蓋），指購(gòu)物中心特設(shè)的入口和地鐵站廳處于同一平面上，人流出站即可直接進(jìn)入商場(chǎng)，例如上海宏伊廣場(chǎng)和深圳益田假日廣場(chǎng)，上海中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心更是通過(guò)地下室商場(chǎng)和二樓商場(chǎng)分別無(wú)縫連接2號(hào)線和3號(hào)線地鐵站；而上海新開(kāi)業(yè)的日月光廣場(chǎng)更是徹底將地鐵站獨(dú)占在購(gòu)物中心地下二樓商場(chǎng)內(nèi)（成為商場(chǎng)內(nèi)的地鐵站），沒(méi)有其他開(kāi)放式出口，出了檢票口不用出站就是日月光購(gòu)物中心的商場(chǎng)區(qū)，實(shí)現(xiàn)了地鐵出口和商場(chǎng)入口直接結(jié)合，相對(duì)封閉的環(huán)境有利抵御客流的流失，使項(xiàng)目成為上班族的“下班第一站”。無(wú)縫結(jié)合無(wú)疑是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)最理想的模式，但礙于地理位置與建筑施工條件，多數(shù)地鐵站附近的商業(yè)物業(yè)必須通過(guò)更復(fù)雜的方式與地鐵站相連。
無(wú)縫連通模式的典范：香港新翠花園位于柴灣地鐵終點(diǎn)站，整個(gè)建筑群由六幢31層的高層住宅和三層裙房的商場(chǎng)組成。商場(chǎng)的底層由商業(yè)空間和小巴車站構(gòu)成，二樓的主要功能空間是地鐵站臺(tái)，商鋪毗臨而建，三樓則是與地鐵站臺(tái)相鄰的商鋪。整幢樓宇的裙房都是由交通設(shè)施與商業(yè)空間緊臨而建，商場(chǎng)的屋頂平臺(tái)是住宅的中心花園。住戶由設(shè)在裙房的電梯到達(dá)裙房的屋頂花園，再進(jìn)入到各棟大廈的底層大堂。得益于便捷周全的換乘規(guī)劃，整個(gè)裙房購(gòu)物中心的通道過(guò)往的人流量簡(jiǎn)直堪比市中心的繁華街道，其間商鋪的商機(jī)自然凸顯；而緊鄰地鐵站卻沒(méi)有與地鐵站形成緊密的互動(dòng)關(guān)系的商業(yè)項(xiàng)目則難以獲取地鐵乘客商機(jī)，該模式和大賣場(chǎng)將招商區(qū)設(shè)在一樓，將超市賣場(chǎng)設(shè)在二樓或地下室如出一轍，地鐵站臺(tái)相當(dāng)于購(gòu)物中心的最大主力店和吸客磁石。為了充分發(fā)揮無(wú)縫連接模式的強(qiáng)大吸客能力，使得與軌交站無(wú)縫連接的商業(yè)項(xiàng)目甚少采用開(kāi)放式街區(qū)型的分散布局設(shè)計(jì)，而以大盒子商業(yè)建筑為主；故位于十號(hào)線上蓋的上海新天地時(shí)尚購(gòu)物中心不再延續(xù)前期項(xiàng)目的街區(qū)型開(kāi)放設(shè)計(jì)，改為大盒子室內(nèi)商場(chǎng)收納石庫(kù)門元素。
類似的成功案例還有香港太古城中心、匯景花園等一大批高度集成的綜合建筑群給人們提供了很大的便利，在清晰的交通指引幫助下，每天有大量的居民通過(guò)這些城市綜合體出行與消費(fèi)。而通過(guò)項(xiàng)目地下二樓與地鐵站無(wú)縫連接的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目，為了充分利用地鐵客源，往往會(huì)選擇擴(kuò)大地下商場(chǎng)的面積，例如上海中山公園巴黎春天百貨與新世界大廈商場(chǎng)將地下二樓甚至地下三樓都辟為商場(chǎng)，而將停車場(chǎng)設(shè)置在地上四至六樓甚至最高。原因在于與地鐵站直接連通樓層的商鋪?zhàn)饨鹜榷䴓巧虉?chǎng)商鋪的租金還高。
間接連通模式（準(zhǔn)地鐵上蓋），指購(gòu)物中心距離地鐵站距離較遠(yuǎn)，需要設(shè)立封閉或開(kāi)放式的地下或高架通道甚至需要先通過(guò)其他建筑再間接連接地鐵站臺(tái)，從而將地鐵出口與商場(chǎng)入口相連接，引導(dǎo)人流從地鐵站進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)。采用間接連通模式的購(gòu)物中心在香港很普遍，大陸此類項(xiàng)目較少如上海迪美廣場(chǎng)和香港廣場(chǎng)南座必須先經(jīng)過(guò)香港名店街和太平洋百貨淮海店才得以連接人民廣場(chǎng)地鐵站。間接連通模式的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與無(wú)縫連通模式地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)存在先被對(duì)手?jǐn)r截客流的劣勢(shì)，應(yīng)以人為本更多地為顧客提供方便，例如走向標(biāo)識(shí)必須更加清楚明了。
按通道的長(zhǎng)遠(yuǎn)距離，間接連通模式又可分為短距離間接連通與中長(zhǎng)距離連通。短距離通道無(wú)疑比中長(zhǎng)距離通道具有商業(yè)交通優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)距離間接連通模式依然為顧客提供了很大的便利，較之于無(wú)任何通道連接地鐵站的商業(yè)物業(yè)仍然有更強(qiáng)大的吸納客人能力，香港軌交站附近的大中型商業(yè)物業(yè)普遍極度重視與軌交站點(diǎn)的連通，為了引入地鐵客流，只要有一絲希望，就不遺余力不惜代價(jià)鋪設(shè)連接軌交站的地下通道或高架廊橋，即便100米的地下通道往往就耗資上千萬(wàn)，平均每延長(zhǎng)1米就要花費(fèi)10萬(wàn)余元，個(gè)別長(zhǎng)通道綿延達(dá)數(shù)百米甚至接近一公里，例如香港銅鑼灣的時(shí)代廣場(chǎng)的地鐵通道就距離地鐵站臺(tái)非常遙遠(yuǎn)，但每天依然吸引了源源不斷的客源；而大陸許多毗鄰地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目卻不夠重視與軌交站的連通，如上海金橋國(guó)際廣場(chǎng)、北京豐聯(lián)廣場(chǎng)等就沒(méi)有設(shè)法或限于地形無(wú)法直接連通軌交站，使得大陸雖然臨近地鐵站點(diǎn)的購(gòu)物中心數(shù)量并不少，但可真正稱為地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目比例卻遠(yuǎn)低于香港，當(dāng)然政府與地鐵公司是否給力支持也很關(guān)鍵。
此外，部分與地鐵站相距較遠(yuǎn)的購(gòu)物中心則在距離本購(gòu)物中心最近的地鐵站，推出免費(fèi)穿梭巴士迎送顧客，如高雄統(tǒng)一夢(mèng)時(shí)代購(gòu)物中心和臺(tái)北京華城以及香港樂(lè)福中心等等；香港大埔超級(jí)城則與公交公司達(dá)成合作，乘客在九廣線大埔站刷八達(dá)通交通卡出站后50分鐘內(nèi)乘K12巴士免費(fèi)直達(dá)大埔超級(jí)城購(gòu)物中心，相當(dāng)于把公交公司的巴士變?yōu)樽约旱纳虉?chǎng)班車。
空中連廊城與地下城（地鐵商圈），某些成功的巨型商圈隨著地鐵客源的大量增加，商圈內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)不斷增加，商圈范圍不斷擴(kuò)容，交通擁堵現(xiàn)象來(lái)越突出，行人在地面街道上穿行到目的地越來(lái)越不方便。為了將眾多分散的商業(yè)物業(yè)集聚起來(lái)形成緊密的連接，增強(qiáng)商圈的便捷性和吸引力，更便捷、更人性化的行人步道系統(tǒng)呼之欲出。香港中環(huán)和旺角、臺(tái)北信義以及新加坡烏節(jié)路、馬尼拉AYALA等商圈各自推出了超大規(guī)模“空中連廊城”。 “空中連廊城”或“地下城”將商圈內(nèi)各商場(chǎng)裙房的二樓或地下室徹底連通形成網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)二層連廊、步行街、步行通道和地下空間，使整個(gè)商圈的步行體系連成一體化網(wǎng)絡(luò)。而加拿大蒙特利爾市更創(chuàng)建了巨型“地下城”，通過(guò)超大規(guī)模的地下通道，將多個(gè)不同商圈彼此相連，形成地理位置上既分開(kāi)又彼此相連和影響的特殊“商圈集群鏈”。
經(jīng)科學(xué)規(guī)劃，四通八達(dá)的“加蓋空中連廊”與“全空調(diào)地下城”以及二者的結(jié)合升級(jí)版將商圈內(nèi)眾多商業(yè)物業(yè)與地鐵站以及巴士站高效率地?zé)o縫銜接，既達(dá)到細(xì)分和疏導(dǎo)各類人流、車流的效果，更使得行人不再擔(dān)心風(fēng)吹雨打、烈日暴曬與機(jī)動(dòng)車交通意外，無(wú)論紅燈黃燈，均可快速穿梭直達(dá)目標(biāo)商城，閑庭信步任意漫游于各個(gè)購(gòu)物中心之間。國(guó)內(nèi)正在嘗試類似的規(guī)劃，如上海五角場(chǎng)下沉式地下廣場(chǎng)和靜安寺地下城、北京西單和深圳人民南架空連廊等，其中上海五角場(chǎng)由于下沉式廣場(chǎng)取代了行人地面道路交通，使得五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地下室商場(chǎng)-城中城商鋪的租金以及業(yè)績(jī)均比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樓鋪面更佳。此外，近年正逐漸興起地下汽車通道將商圈內(nèi)所有購(gòu)物中心、商場(chǎng)以及寫字樓和賓館地下停車場(chǎng)全部連通，其間的地下汽車通道也為貫通其中的購(gòu)物中心帶來(lái)了一定的商機(jī)。
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