吳克紅

一、“房企拖欠土地增值稅3.8萬億”之爭

2013年11月17日、24日央視《每周質量報告》以“土地增值稅黑洞”為題，報道說：土地增值稅本是抑制房價上漲的主要杠桿，國務院和國家稅務總局屢次發文要求強化土地增值稅征管，嚴格清算核查和稽查，但是各個省市地方稅務局征管不賣力，對銷售已達85%的項目沒有征管到位。根據李勁松律師和社科院康小明博士的估算，全國所有房企拖欠土地增值稅總額在3.8萬億左右。并且29家上市公司披露的財務報告數據即自己承認“應付稅金（土地增值稅）”即達640億。財政部科研所劉尚希作證稱：“應付稅金就是應交，沒交就是欠稅。納稅人計算出來就應該申報交納。”至于房企為什么沒有受到來自稅務局方面的壓力，劉尚希解釋“土地增值稅征管太復雜”。

任志強批駁央視的“3.8萬億欠稅是造謠”。萬科回應稱央視混淆了“預提”與“現時納稅義務”兩個概念，房地產項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。

2013年12月30日央視《東方時空》再次以萬科4個樓盤為實例，批評各省市地方稅務局沒有把國務院“稅務部門強化土地增值稅征收”的要求落到實處。記者通過采訪證實了吉林萬科城已經全部賣完但沒有完成土地增值稅清算，吉林地稅直屬第一分局回應稱“2013年11月才達到可清算條件，正在檢查。”廣州金域藍灣一期和柏悅灣1期銷售比率在2012年末即超過了85%，主管地稅局卻也承認“未清算”或者辯稱“未達到清算條件”。劉尚希再次以稅務專家身份作證稱“只要達到清算條件，納稅人就必須申報納稅。可清算就是必須清算，不是也可以不清算。……看起來稅務部門沒有下發通知，似乎沒有形成拖欠，但是從法理角度上說已構成拖欠，納稅人有及時、主動申報的義務。”矛頭直指“萬科沒有履行納稅申報義務”。次日萬科發布57號公告，稱：吉林萬科城項目毛利率僅為16%，預計清算后屬于應退稅項目；廣州金域藍灣項目、柏悅灣項目，均未全部完成銷售。2012年12月31日公司計提44.35億元屬于“土地增值稅清算準備金”，是會計準則“收入和成本配比原則、謹慎性原則”的要求，性質屬于“會計估計、預提準備金”，與企業現時納稅義務無關。未來企業的實際納稅義務由稅務機關另按不同計算方法確定，不以企業自測數據為依據。即屬于“未來可能產生”的土地增值稅，不是“應繳未繳”的土地增值稅。

二、公眾的疑問：“欠稅”真有3.8萬億嗎？不靠譜。只有4200-5500億

2014年的元旦全國各省地稅局的官員“有點累”——都在為完成國家稅務總局布置的緊急任務——統計各房企“應交土地增值稅”余額——而加班。全國所有房企賬面“應交土地增值稅”余額真有驚天動地的3.8萬億嗎？

我們來看李勁松的計算方法：“自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%。照此測算，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額=4.6-0.8=3.8萬億元。”該測算存在明顯的重大偏差：所援引的2009年全國房地產平均毛利率數據55.72%顯然脫離了常識。2013年的房價早已高過2009年，房地產全國平均售價=全國房地產銷售額7萬億/全國房地產銷售面積12億=5800元/平米。而中國指數研究院統計2013年1月至11月期間，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米。而平均建安成本若以2500元/平計，全國平均毛利率=（售價-地價-建安成本）/售價=（5800-1174-2500）/5800=37%。37%的平均毛利率是符合常識判斷的。而37%的毛利率換算成土地增值率僅為13%左右（土地增值率=[5800-（1174+2500）*130%-5800*6%]/[（1174+2500）*130%+5800*6%]，按30%計算稅負率約3.9%。2005-2012年31.2萬億應納土地增值稅不超過1.22萬億。扣減0.8萬億已繳稅額，全國所有房企掛賬應付土地增值稅余額不超過4200億。

換一種方法推算：李勁松統計公布的29家上市公司中有13家名列2013年度銷售排行榜前50名。這13家上市公司2013年銷售額合計5375億，占全國房地產銷售總額7萬億約7.7%（市場占有率）。用李勁松統計的2012年末“拖欠”土地增值稅數據（糾正新世界港幣換算錯誤）合計數428億推算，全國房地產企業“拖欠”土地增值稅數額=428/7.7%=5558億元。

原來是一場虛驚。2012年全國稅務機關征收土地增值稅約2719億。也就是說，即使指控房企“拖欠”土地增值稅，拖欠時間不過2年而已。以萬科為例，2012年末掛賬應付土地增值稅余額僅44.3億，低于2012年全年實繳土地增值稅52.8億，也就是說這44.3億在央視2013年12月30日報道之日已基本上都繳入國庫了。

假如李勁松估算、康小明背書的3.8萬億“欠稅”數據真實——占到2013年全國房地產銷售額7萬億的50%以上，那么萬科“欠稅”的金額就至少是800億以上——而不是44億了。事實恐怕十之八九正如任志強所說“央視在造謠”——我們現在就坐等全國地稅官員的統計數據來驗證吧。

（待續）