監管層重啟上市地產公司再融資渠道的消息曝出僅一月，招商地產便迅速拋出了目前為止上市地產公司中最大單的定向增發計劃。同時，也捧出了深圳地區新的“地王”。

9月17日招商地產公告顯示，公司計劃以發行股票購買資產的方式向大股東招商局蛇口工業區有限公司（以下簡稱“蛇口工業區”）購買估值達48.65億元的土地，同時募集配套資金16.22億元，兩項方案的總額達到64.87億元。

盡管擬購入的土地頂著“絕版大宗地塊”“距離前海僅數公里”等多項光環，但招商地產的股價跟其他深圳上市地產公司“沾著前海就暴漲”的待遇比起來則是天壤之別，9月17日復牌當天的放量跌停反應了投資者對這一方案的否定態度。

業內人士認為，此次注入的土地估值溢價過高是其股價暴跌的主因，29000元/平方米的樓面地價幾乎與附近商品房的價格相當，也高于去年底上市公司向大股東購買的同等地段土地的價格，更使得一個月前深圳新誕生的“地王”迅速成為歷史。

“新地王”誕生

在招商地產此次購買的三塊土地中，其中最吸引眼球的無疑是海上世界住宅一期土地使用權。這塊地南面不足500米處即是深圳灣，而在其西北方，距離前海地區的直線距離不到6公里。

“海上世界可以說是深圳關內的絕版好地塊了！”對深圳地產界十分熟悉的今鷹地產營銷總經理林曉華向記者介紹到，深圳跟其他一線城市不一樣。

林曉華表示，深圳可開發的住宅用地到目前已經沒有新增的量了，可以說想買也買不到，海上世界地塊周邊的配套設施已經比較齊全，加之又離前海那么近，地段的優越性毋庸置疑。

而這么一個“絕版好地段”蛇口工業區也開出了不菲的價格。公告顯示，海上世界住宅一期宗地面積為7.73萬平方米，規劃計容積率建筑面積為16萬平方米，而估值總價達到46.48億元，樓面地價約29054元/平方米。

“29000元/平方米的樓面地價算是比較高的，海上世界周邊的普通商品房住宅價格也就每平方米30000~40000元之間，若按照目前附近地段的房價，樓面地價在16000元左右比較合適，高地價大大擠壓了項目的利潤空間。”一位地產行業研究員表示。

招商地產9月17日復牌當日，以跌停收盤，成交額放大至13億元，完全沒有享受到此前深圳地產股“沾上前海就暴漲”的待遇。機構投資者更成為當日拋售的主力軍，深交所數據顯示，17日最大的五家賣出席位全為機構席位，累計拋售3.6億元，其中機構單筆拋售最大金額為1.03億元。

值得注意的是，同樣是購買大股東相同地段的土地，去年年底的一宗關聯交易價格就要低很多。

2012年12月，招商地產全資子公司深圳招商地產購買大股東蛇口工業區持有的海上世界片區三塊土地，總面積為7.04萬平方米，成交價為29.58億元。

這三塊土地中有一塊為海上世界住宅二期項目用地，土地面積為4.28萬平方米，建筑面積12萬平方米，成交價27億元，據此計算樓面地價約22500元/平方米。

時隔9個月，蛇口工業區賣給招商地產的土地估價上漲了6500元/平方米，漲幅達到28%。

29000元的樓面地價更使得一個月前通過拍賣誕生的深圳新地王相形見絀。8月16日，深圳前海針對香港聯合交易所上市企業推出的一宗前海地塊被華潤置地有限公司以109億元拍下，樓面地價為每平方米21670元。而此次招商地產所購住宅用地的均價，則高過了前述“地王”商業用地均價。

前述研究員認為，此次定向增發是拿股票買地，去年底是拿現金買，蛇口工業區之所以開出了高價應該是出于三方面原因考慮，第一是從去年底到現在深圳的土地價格有所上漲，第二是預留若股票價格下跌的減值空間，第三是蛇口工業區目前直接和間接在上市公司占股比例為51.89%，若完全按照市價轉讓土地，在分紅時僅能分到一半，所以為了多占股份獲取更多分紅以及提前兌現一部分項目收益，大股東開出了29000元/平方米的高樓面地價。