１、規劃區別——規劃設計決定商業項目的存亡。 

 

         多數商業地產的開發商在開發之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數先把項目蓋起來，最后到了商業定位的時候問題就出現了，要么是結構不合理、要么就是布局不規范，從而導致招商異常困難，往往出現“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。商業地產由于各種業態對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業地產項目業態和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，消費者的需求，這是關系到一個商業項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。

 

２、開發流程區別——商業地產開發流程更為嚴謹、復雜。

 

　　商業地產設計的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發還是商業地產開發均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業地產開發中，發展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業地產項目的選址過程比住宅開發更為嚴謹。

 

３、商業地產的定位更為復雜和系統化。

 

商業地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業發展規劃及政策、區域商業結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分，商鋪升值潛力等等方面的分析。

 

４、商業地產推廣更具針對性：

 

        商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經營管理，確保市場能夠持續經營。與住宅相比，商業地產還額外增加了“售后服務”的三個環節：開業、運營和管理。如果發展商抱著當“甩手掌柜”心理走下去，就是“苦海無邊”的一條“死胡同”，必須要抓好運營、管理環節，這樣才能減少糾紛，獲取最大的利潤。

 

５、利益關系區別——商業地產的利益參與者更為復雜。

 

　　與住宅開發相比，住宅僅僅通過發展商和購買者兩個環節就可以構成單一價值鏈，而商業地產的價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，因此，商業地產開發要權衡“四角戀愛”的利益關系。每個參與者都有自己的利益出發點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等等。

　　商鋪的現代營銷鏈是：“發展商——投資客——經營商家——消費者”這樣一個完整的結合體。而現實中商業地產的開發者只看到了這個營銷鏈中的“發展商——投資者“這兩個元素，把商業地產開發當成了簡單的商鋪銷售工作，從而為商業地產的后期經營埋下了深重的隱患。