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主題:保利地產產品線梳理及縱橫地產發展戰略探討

 
綠光仙境

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 發表于 2013-08-30 10:58 | 只看他
樓主

在國內房地產業,保利地產與萬科、招商、金地并稱“萬保招金”,為全國房地產“四巨頭”。萬科、招商、金地三大佬均在住宅地產與商業地產的良好聯動之間做出了成績。保利地產浸淫住宅地產多年,憑借豐富的開發運營經驗,也已形成了涵蓋商業寫字樓、高端休閑地產、星級酒店、商貿會展、購物中心、城市綜合體等多元化優質商用物業的規模化經營格局。

如今,保利地產多元化經營實現了較大突破,不僅完成了商業管理公司的組建,實現了商業運營和酒店管理平臺的正式搭建;還正式成立養老地產公司,穩步推進養老地產項目試點;深入三四線城市,發展旅游地產;房地產基金管理規模進一步擴大。今天,讓我們來理一下保利地產產品線,探討保利縱橫地產發展戰略。


保利地產全國拓展布局圖

保利地產全國拓展布局圖

商業、旅游、養老多元開花

以“中心城市的城市中心”作為選擇商業地產項目的重點參考系,配合整個保利地產集團達到住宅與商業投資“70:30”的新投資結構,這是保利地產在2012年初北京品牌發布會上啟動的商業地產發展戰略。按照保利的規劃,未來將逐步提高商業地產在公司開發項目中所占的比例。據此,保利地產已經在廣州、成都、佛山等中心城市的CBD開發了一系列地標性、資源性的大型購物中心和五星級酒店項目。2013年3月,成都保利商業運營中心成立,整合保利全國商業資源,通過與數十家國內外戰略合作商家深度聯動,全面行使從前期項目市場定位、招商直至后期運營的商業運營功能。至此,保利強勢發力商業地產的決心一覽無遺。

保利在旅游地產上的嘗試選擇從三四線城市開始,近幾年在成都、陽江、東莞、三亞等地投資開發了大體量旅游地產項目。2012年10月30日,保利成都公司、信保(天津)股權投資基金管理有限公司、四川遂寧市河東新區管委會三方簽署合作協議,擬在遂寧市打造養生谷生態國際度假區。2013年2月7日,保利(成都)實業有限公司在遂寧以150萬/畝拍得一宗200畝商住地塊,該項目總用地面積約3000畝,投資總額約55億元,規劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮等。    

另外,在保利地產未來十年的發展戰略規劃中,已經明確將北京作為養老地產的試點區域,力求在養老地產等新地產業態形式方面實現突破。保利對養老地產的探索由來已久,早在2008年就涉及養老地產方面的研究,并已完成養老地產模式開發研究,也已形成對養老地產的設計標準。 2011年3月22日在保利股東大會上,保利高層首次明確表示,公司將逐步發展養老地產與旅游地產。保利地產相關負責人稱,保利今后將為社區的老人在旅游、醫療、健康體驗等方面提供全面服務。

保利地產產品線

保利地產旗下的項目多為綜合業態,各種業態之間可以相互組合,在不同城市應運而生。比如寫字樓往往兼具商業、休閑、娛樂、餐飲、酒店等功能,會展中心除了展覽還有商務辦公、酒店、住宅等業態,上述表格所列舉的項目多以該項目以某種功能為主來歸類。但依循保利商業地產發展脈絡可以看出,保利國際廣場可以說是保利地產重點打造的明星產品系。

按保利地產的“十二五”規劃,到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%,一年的營業收入計劃達到20億-25億元。從試探到大范圍擴張,保利地產在商業上的路徑,與其住宅的發軔之際頗為相似。目前,保利旗下的商業地產分兩種類型,一種是用于銷售快速回款的,另一種則自行持有,包括酒店、購物中心和地標性的寫字樓。保利地產副總經理胡在新曾表示,未來的商業地產方面,公司將主要以銷售為主,但也不排除一些地標性的建筑會作為持有。 保利地產借助自有的商業運營平臺,正在實現商業地產開發自持與銷售雙管齊下的格局。

聯合拿地 合作開發

土地價格居高不下,對很多房企來說,單方面作戰已捉襟見肘,強強聯合、尋求合作方是良策。保利也走上了合作拿地、后期合作開發的道路。早在2011年9月7日,保利地產全資附屬公司保利(天津)便于融創置地簽訂合作協議,共同出資20億設立合營公司--天津保利融創投資有限公司,在內地從事物業開發。根據協議,合營公司注冊資本20億元,保利(天津)出資10.2億元,占有51%的股權;融創置地出資9.8億元,擁有49%的股權。同年9月16日,該合營公司摘得天津“棉二”地塊——占地面積約11.7萬平方米,建筑面積32萬平方米,規劃為居住兼容商業金融業用地。其中,包括14.2萬平方米的城鎮住宅用地,12.8萬平方米的商業金融業用地,5萬平方米的酒店公寓用地。此后,保利與融創于2012年9月耗資10.6億元在北京亦莊聯手拿下一塊土地。同年,保利地產與首開地產合作以13.8億元在大興拿下了16.78萬平方米的項目。2013年6月27日,保利與萬科以53.7億元的掛牌底價成功競得重慶江北區溉瀾溪地塊,根據所拿地塊的指標要求,將會建造一個商業綜合體。

保利2013年土地儲備情況

參與舊改 模式擴張

千燈湖南海新城如今是保利地產參與城鎮化建設的樣版,保利地產董事長宋廣菊將南海新城視為保利城鎮化模式的試點,希望保利以此為藍本,復制到珠三角更多的城市,乃至全國。目前,保利地產的新城開發模式已將觸角伸入更多的城市。保利地產早在4年前就開始布局粵西北,近兩年則加快向全國擴張,現已進入鄭州、西安等。通過參與這些二三線城市的舊改,投資興建城市新中心,推動當地的城鎮化進程。

(搜鋪網商業地產研究部 周松平/文 轉載務必注明作者與出處�。�

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綠光仙境

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余承剛

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