給你一個活下來的理由

    最近很多城市房價都有所下降，很多朋友都在說房市巨變即將到來，我覺得不會這么悲觀，但的確所有的發展商應該特別警惕。1991-1994年在海南的時候，房地產出現過一個特別的泡沫時期，那時候恨不得“天天過年，夜夜結婚”。大家見面打招呼，都是說：嘿，不留神又賺錢了。那個瘋狂的時候遠甚于去年，但接下來泡沫就滅了，當時海南省1.8萬家房地產公司，海口當時本土人口不到30萬，整個海南島600萬人，20%在城市里，剩下都是在鄉下。就這么一個地方將近2萬家房地產公司，泡沫破滅的時候逃出來的公司連1%都沒有，萬通幸存，活著而且繼續還在發展。

   為什么有的公司能夠活下來，而剩下多數公司活不下來？我三天前跟易小迪在美國，明天我跟潘石屹去臺灣，我們也經常在一起，不在一個公司，但是我們行為有很多相似的地方。第一、我們買地都不是特別瘋狂。這不是我們商量的，而是我們有一個記憶，從海南活下來以后，我們知道一個公司的發展有三樣東西絕對不能靠，第一，不能靠爹，全中國爹牛B的人，辦不了好企業；第二、不能靠天，政策有的時候太變化了；第三、不能靠買地。地多了，老婆多了，都不幸福，所以我們這幾個人買地都特別小心。

    另外，我們都不像別人那樣著急。很多突飛猛進的公司屬于青春期的公司，青春期最大的特點就是以大為目標，而不知人間的生活困難，就像北京的土話：背著手撒尿，不服。都是為了大而做大。包括此前上市未成功的一家公司，頭一年賣了不到100億，接著一下子想超過萬科，這就像小孩看大人結婚，不知道那里面有多少故事，完全是自己想象。我們從整個來看，一定要有一個反周期的歷史，所以萬通地產從1999年以來，當大家都瘋狂擴張的時候，我們一直在講反周期。為什么反周期呢？

我們從海南出來后發現全世界公司有四種死法：第一、社會革命，政權改變，制度變革。比如1948年做了一個企業很好，1949年就一定不好。你要是薩達姆時期最好的企業，美國人把他推翻了，你的企業也就死掉了；第二、自然災害。9.11后，很多保險公司就垮了；海嘯后，很多公司就會垮；第三、技術革命。當手機出現的時候，BP機就沒有了。汽車出現的時候，三輪車、馬車公司沒有了，當有了塑料后，搪瓷下來了；第四、商業周期。商業周期不斷波動會讓很多企業死掉。大部分企業都在這四種情況下會死。所以1993年后我們就在想我們怎么才能不死。社會革命，陳勝吳廣來了，你也沒有辦法，小亂進城，大亂下鄉，只有跑了。自然災害怎么辦呢？只有買保險了。美國世貿中心老板，在9.11前兩個月買了一份恐怖主義保險，結果9.11炸了后，獲得60億賠付。就因為這個老爺爺買了保險公司的保險。但商業周期沒有辦法，在商業周期避免死亡，只有靠智慧、經驗。

1993年后，我們采取了反周期的安排，怎么樣做到“別人辦喪事的時候你辦喜事”，“別人辦喜事的時候，你居安思危，做好離婚準備？”到現在為止，在135家A股上市房地產公司當中，我們的現金狀況、負債率都非常低，每股凈現金流是少數正數的幾家，正是因為我們采取了反周期的措施。

    另外，要采取叫做“商業模式的變革”。不采取商業模式變革，這種周期性波動就一定會讓你死。不光是中國，在香港已經是死掉很多。大陸做房地產，主要是從香港學，而香港是70年代的時候霍英東開始炒樓花，然后賣期房、賣預售、屯地，基本上就是這么一個思維，而這個思維到深圳、到香港、到大陸，基本上所有地產商認為是天經地義的。而我們一直反對把這個模式變成唯一正確的模式。我們研究A股上市公司年報過程中發現了一個特別的悖論，就是現在這種商業模式的增長是一種帶有近乎“自殺式爆炸”的增長。如果你們有興趣去研究，A股連續10年以上上市公司的報表就會發現一個規律，當繁榮的時候，他的增長模型就是銷售增長、利潤增長、投資增長、資產規模增長、市值增長，但是同時出現兩個指標極其困難，一個是負債率增長，另外一個每股凈現金流量減少甚至變成負數，有負7元的、也有負8元的。只要市場稍微一掉頭，你就非常困難。當然政府支持例外。所以我們前一階段光看見別人辦喜事，忘了他是帶病辦喜事，他即使進了洞房，也不生兒子。這種增長模式的局限性你要了解。

    于是我們就提出了“美國模式”。美國模式很簡單，美國200年中，房地產演變了三種角色：第一代叫“地主加工頭”。有地，是施工單位、建設單位出身，轉化為地產商，這是第一代。第二代是“廠長加資本家。作者：馮侖