百貨業(yè)陣痛 群光百貨欲搶食武漢房地產(chǎn)行業(yè) 日前，群光公司在國土資源局進(jìn)行規(guī)劃公示，將在群光百貨后建5棟樓，涉及到商住樓和2棟住宅。有網(wǎng)友戲稱：群光也要來分最后一杯羹。
群光百貨，對武漢而言屬于“外碼”，但是在武漢深耕十年已經(jīng)盤踞一方成為一方霸主，房地產(chǎn)作為眾所周知的暴利行業(yè)，越來越多的各行各業(yè)想進(jìn)來分一杯羹，只是在暴利行業(yè)的背面也有諸多辛酸無人知，如娃哈哈企業(yè)在杭州所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)因招商問題一度虧損。
也有業(yè)內(nèi)人士稱，近年來網(wǎng)上商場大行其道給傳統(tǒng)百貨業(yè)造成巨大壓力，有數(shù)據(jù)顯示，2012年上市百貨公司披露數(shù)據(jù)來看，百貨公司綜合毛利潤從10年前的30%下降至如今不到15%，或許武漢群光公司也因為如此決定轉(zhuǎn)型求突破。然而，傳統(tǒng)的百貨公司在轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)時，是否又深諳其中的開發(fā)理念與運營模式，從而順利實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型？
目前，群光公司僅僅只是將地塊規(guī)劃做公示，轉(zhuǎn)型是否成功尚不得而知，然而在如此黃金地段開發(fā)卻讓我們不得不重視，我們也來了解一下群光廣場武漢的發(fā)展之路。
群光“搶占”洪山區(qū)政府寶地
從百度資料來看，群光廣場于2003年開業(yè)，是臺灣上市公司藍(lán)天集團旗下大型百貨公司，經(jīng)營面積9萬方，及2000平戶外廣場。
筆者經(jīng)查閱得知，2003年是群光廣場的開業(yè)時間，而群光廣場前身為洪山區(qū)政府大院。早在2001年，藍(lán)天集團來漢考察時相中洪山區(qū)政府所在地，雙方經(jīng)初步接洽認(rèn)同合作意向，但隨后在土地價格上產(chǎn)生分歧。洪山區(qū)政府最初評估土地價格為7200萬元，而藍(lán)天集團則對該宗土地評估為4900萬元，因差價極大，談判一度不歡而散。隨后，藍(lán)天集團提出5100萬元的交易底價，而洪山區(qū)政府則認(rèn)為土地價格不能低于5500萬元，談判第二次陷入僵局，藍(lán)天集團做出放棄武漢市場的準(zhǔn)備，隨即奔赴成都考察。數(shù)月后，招商引資中間人從中牽引，將藍(lán)天集團的實力及回報率再次做出評估和認(rèn)定，最終讓洪山區(qū)政府和藍(lán)天集團雙雙做出讓步，最終以5350萬元價格成交。
比評估價格少1900萬元一度成為政府上下最大話題，大多人議論區(qū)政府此舉是賤賣土地。隨后，群光廣場的開建，投資額定為4.5億，據(jù)了解開業(yè)前兩年稅收均在2000萬元以上，有人稱此稅收價格相當(dāng)于2年建一個區(qū)政府，洪山區(qū)政府的“忍辱退讓”終于得到了回報，讓洪山區(qū)政府打了一個漂亮的翻身仗。
洪山區(qū)政府大院原址，本是武珞路電腦科技一條街的繁華地段，占地23.8畝。而該科技一條街始建于1986年，即洪山區(qū)劃為城區(qū)以后，原屬武昌區(qū)的石牌嶺至關(guān)山口一線劃為洪山區(qū)管轄。從此街道口真正成為洪山區(qū)的“首府”。區(qū)劃之初，大多企業(yè)瞧不起洪山區(qū)，隨后在多方論證和實地考察之下，果斷提出把洪山建成“武漢硅谷”的設(shè)想，因此就有了科技一條街。
看如今的繁華的街道口，大多數(shù)人無法想象街道口當(dāng)年的落魄，街道口最初屬于武昌區(qū)，而對于武昌中心區(qū)而言，街道口太過遙遠(yuǎn)，因此受到種種限制，致使街道口多年來無變化，一直以“田園風(fēng)光”著稱。而洪山區(qū)在當(dāng)年也是武漢最大的郊區(qū)。彼時，街道口也屬于武昌的“郊區(qū)”，因此在1986年將其劃歸于洪山區(qū)管轄。
而田園風(fēng)光并非浪得虛名，有人形容街道口往東，通向九峰、花山、鄂州，道路狹窄，擁擠不堪，雖有華師、武測、水利電力幾所大中專院校，但院墻森嚴(yán)，幾乎與世隔絕。四周多是平房，唯一的一座五層樓是區(qū)委區(qū)政府的宿舍。往西通往大東門、閱馬場，也多是插花地帶，十分荒涼。往北，通向“武大”，那里有一個大苗圃，是栽培幼樹苗的基地，苗圃的周圍就是稻田和藕田，進(jìn)入“武大”只有一條炭渣路，路的左側(cè)長年堆放著山一樣高的準(zhǔn)備修路的炭渣。往南，通往馬房山，正如馬房山其名，這里的碎石路就是一丘接一丘，爬上又爬下。而大家也將街道口稱為“搓板路。”
群光百貨背后的臺資企業(yè)
了解洪山區(qū)政府的原始形態(tài)，我們再回到群光廣場本體，前面有提到群光廣場是臺資企業(yè)藍(lán)天集團旗下產(chǎn)品，其實準(zhǔn)確來說應(yīng)該是叫藍(lán)天企業(yè)集團，下圖是藍(lán)天企業(yè)集團旗下產(chǎn)品形態(tài)：
從上圖可以看出，藍(lán)天企業(yè)集團旗下不僅有群光廣場，另一個熟知的企業(yè)百腦匯也榜上有名，其實群光廣場為其一期產(chǎn)品，而文中第一段所公布的為三期產(chǎn)品，二期產(chǎn)品即廣埠屯的百腦匯資訊廣場，它同樣是藍(lán)天企業(yè)集團旗下產(chǎn)品。
從武漢國土資源與規(guī)劃局官網(wǎng)資料顯示可知，百腦匯位于珞瑜路6號，占地面積4018.7瓶，容積率7.0，建筑密度44.48%，綠地率20%，總建筑面積88623.8平方米，地上地下共有593個停車位。整個項目是由1棟35層建筑物組成，1—5層為商業(yè)裙樓，樓上為辦公和商務(wù)等服務(wù)設(shè)施，地下停車場與旁邊群光廣場地下室直接連通。
據(jù)筆者了解，項目規(guī)劃公示時間是2011年2月10日截止，8月開始樁基鉆孔工作，2012年1月仍然是樁基工程，截至筆者發(fā)稿日項目尚未封頂。
其實從以上種種情況來看，臺資企業(yè)藍(lán)天集團在武漢發(fā)展擴張之路可謂一帆風(fēng)順，電腦產(chǎn)業(yè)、百貨公司一應(yīng)俱全，而去年年初，該集團領(lǐng)導(dǎo)也曾表態(tài)，繼在武昌布點后，藍(lán)天集團將進(jìn)軍漢口，在漢口建一所百腦匯IT資訊廣場。
百貨業(yè)的陣痛 群光的轉(zhuǎn)型之道
而前文我們也可以看出，群光廣場在經(jīng)歷百貨業(yè)、IT業(yè)后，三期所公示形態(tài)為住宅、商業(yè)，此舉可以看出藍(lán)天集團似乎意欲轉(zhuǎn)型，或者說藍(lán)天集團決定將珞瑜路一條街發(fā)展為集住宅、商業(yè)于一體的綜合體項目，然而他為何要放棄自己擅長的項目去拓展所不了解的產(chǎn)業(yè)？
前文也提到，近兩年各百貨集團財報來看，在電商大行其道的今天，百貨利潤紛紛縮水，大多數(shù)市民多習(xí)慣“實體店試穿、網(wǎng)上購買”，在網(wǎng)購市場逐漸成主流的形勢下，傳統(tǒng)實體百貨逐漸淪為尷尬一族，電子商務(wù)的爆發(fā)性增長大大蠶食了傳統(tǒng)百貨業(yè)的市場份額。而百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，群光并非第一例，如王府井和百聯(lián)股份等龍頭企業(yè)，早些時候已經(jīng)開始由聯(lián)營模式轉(zhuǎn)向自營，王府井百貨也在2012年開展電商，以現(xiàn)有的百貨商場實體優(yōu)勢為依托打造大型綜合購物網(wǎng)站，除王府井，杭州銀泰早在兩年前已經(jīng)開始電商促銷，只是在3年的摸索與實踐中，并未能在短時間內(nèi)穩(wěn)定增長。
有數(shù)據(jù)顯示，百貨業(yè)在日本發(fā)展了近100年歷史中，百貨業(yè)態(tài)在日本早已不占據(jù)主流通的地位，百貨業(yè)僅在日本的零售銷售總額中占10%比例。回到中國，中國的百貨公司大部分以向商戶收取租金（保底+扣點）的形式來經(jīng)營，也就是上文所說聯(lián)營模式。而這也是在其他發(fā)達(dá)國家早已不流行的經(jīng)營方式。在經(jīng)歷百貨業(yè)輝煌的黃金十年后，2012年迎來了最為慘痛的教訓(xùn)，隨著人工成本、物業(yè)成本的剛性上升，奧特萊斯、電商等多重新型業(yè)態(tài)的分流，例如太平洋百貨、上海第一百貨等知名百貨商場相機倒閉，曾開創(chuàng)“007模式”的純本百貨、日本永旺撤出朝陽大悅城、望京NOVO百貨正式關(guān)張……
種種的關(guān)門潮重重的敲醒了警鐘，也讓武漢的群光意識到了危機，或許正因為如此群光不得不放棄自己原本熟悉的百貨業(yè)，去涉足其完全不擅長的房地產(chǎn)行業(yè)，來彌補自身的不足，或許只有這樣才能在街道口彈丸之地得以長存，而此轉(zhuǎn)型之舉是否能如愿，尚不得而知，我們也只能等它真正開始后，再去了解其內(nèi)在發(fā)展。
（來源：億房網(wǎng) 作者：崔璇）
