商業(yè)地產(chǎn)緣何上演“空城計”
現(xiàn)國內(nèi)住宅房地產(chǎn)開發(fā)商受宏觀政策影響，大量的房地產(chǎn)幾乎是“千軍萬馬”一齊涌入商業(yè)地產(chǎn)，主要緣于我們商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在專業(yè)人才儲備不足，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的正確開發(fā)運營理念，對項目選址、可行性研究、差異化定位等專業(yè)性較強的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程與環(huán)節(jié)，缺乏科學(xué)、正確的認(rèn)識，項目盲目上馬、匆忙趕工期交付，導(dǎo)致國內(nèi)許多城市開始大量的空置物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率問題應(yīng)引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。空置率的問題在哪個城市多多少少地都會存在，但在寸土寸金的北京頻繁上演“空城計”，這不得不引人深思。
國家統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年北京市上半年商業(yè)地產(chǎn)空置一年以上的面積達(dá)到42萬平方米，同比增長133％，全年平均空置率達(dá)8.4%，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右。究竟北京的商業(yè)地產(chǎn)市場空置率為何居高不下？
北京的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎均由原房企轉(zhuǎn)型而來，據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20位的開發(fā)商都進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。與國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多為大型零售商或?qū)I(yè)不動產(chǎn)商完全不同，許多商業(yè)地產(chǎn)運營商缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營實戰(zhàn)經(jīng)驗與正確的運營理念，他們依然沿襲住宅開發(fā)的模式選址、租售和招商，輕視定位與商業(yè)規(guī)劃。雖說大多都已注冊成立了商業(yè)經(jīng)營管理公司，但卻仍以物管方式來管理商業(yè)地產(chǎn)項目或Mall，在后期運營中仍一敗涂地。據(jù)筆者觀察，目前北京商業(yè)地產(chǎn)不分位置、體量、設(shè)計規(guī)劃，定位大多扎堆于高端，如此一來高端的品牌商家選擇機會增加，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就顯得僧多粥少，許多商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)物業(yè)用房的硬件設(shè)施甚至連房屋結(jié)構(gòu)也都沒按照商業(yè)物業(yè)硬件要求建設(shè)，比如規(guī)劃做餐飲的物業(yè)，卻沒有預(yù)留排油煙井、鋪設(shè)排污管、造成不易租售、項目閑置的后果。
商業(yè)供應(yīng)過快也造成市場過剩。近幾年來，基于住宅市場限購，很多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型進軍商業(yè)地產(chǎn)，還有一些原本從事其他行業(yè)，如鋼鐵、服裝的企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，造成目前階段性商業(yè)地產(chǎn)有跟風(fēng)現(xiàn)象，未掌握好開發(fā)節(jié)奏，提前消費未來市場導(dǎo)致“市場過剩”引發(fā)惡性競爭。
城市綜合體一哄而上。造成整個商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴大的關(guān)鍵原因之一是城市綜合體的出現(xiàn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們均認(rèn)為這是一大趨勢，所以盲目跟風(fēng)。如今北京的城市綜合體已逾60個，總量超2100萬平方米，整體數(shù)量接近飽和，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，造成空置。
選址盲目，定位雷同。在同一商圈內(nèi)擁有多個類似大型購物中心或城市綜合體，造成商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重，從而導(dǎo)致后開發(fā)招商的商業(yè)地產(chǎn)項目空置或遲遲無法開業(yè)處境尷尬。北京的商業(yè)地產(chǎn)購物中心出現(xiàn)普遍的大體量、高端化，定位高度同質(zhì)化，幾乎所有的城市綜合體與購物中心都是高端定位，許多中檔或偏平民化的品牌均被擋在門外，一面是商業(yè)地產(chǎn)的空置率在逐年上升，另一面卻是大批商戶被擋在門外。
商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才匱乏。開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的運營不了解，缺乏專業(yè)能力，專業(yè)性欠缺。將主要精力集中在銷售方面，造成了很多產(chǎn)品問題。因為很多商業(yè)地產(chǎn)都是在缺乏人才儲備、知識儲備和心理準(zhǔn)備下倉促開發(fā)的。由于商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗缺乏，一味地追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達(dá)上千畝，由于其地理位置等原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成空置。
開發(fā)模式存痼疾。與國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取的開發(fā)方式是通過建筑商墊付資金把商業(yè)設(shè)施建好，再采取“售后返租”的形式，由于開發(fā)商已承諾高額的“返租回報”給中小投資者，造成商鋪的實際租金遠(yuǎn)高出市場承受能力，從而造成高空置現(xiàn)象。
在開發(fā)商與品牌商的博弈中，開發(fā)商的話語權(quán)正在逐漸喪失，而品牌商的話語權(quán)則在明顯增強。零售品牌壓縮開店，如沃爾瑪表示2013-2015年陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門店，占其在華門店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開店的速度等。
本文已刊發(fā)于《北京商報》http://www.bjbusiness.com.cn/site1/bjsb/html/2013-04/10/content_210109.htm?div=-1
熊杰 于2013/04
