投資社區商業需要關注的問題
近幾年隨著住宅市場的調控愈來愈嚴格,開發商對于商業地產開發日益重視,社區商業的平均面積比重也迅速提升,從原有的10%左右升至25%左右,甚至高達40%以上,意味著未來市場供應量急劇放大。
相比普通住宅,商業地產對投資者有更高的知識和技術方面的要求。投資社區商業需要關注以下十個方面:一是地段;二是區域發展前景,要了解城市規劃對區域的影響,政府力量在很大程度上決定未來發展前景;三是立地條件,同樣的地段,不同的地塊有不同的優勢劣勢;四是總體規模,規模大了有規模優勢,但要避免大而無當,必須引入主力商家方可體現;五是建筑形態,是商業街還是集中商業,是底商還是純商業;六是硬件指標,層高、柱距、荷載都會影響業態的定位及商家選擇;七是主力運營商進駐狀況,背靠大樹好乘涼;八是區域主力消費群,高端物業的常駐人群消費力較高,業態檔次也高;九是區域租售價格水平,歷年的租售價格增長狀況,結合城市規劃,判斷未來增值潛力,簡單估算回本周期;十是業態兼容性,成熟純商業兼容性最高,底商則對于特種業態有一定硬性限制,比如對中餐娛樂等業態的制約。
在選擇內向型商鋪投資時,需要注意把握好以下五點:一要了解同類商鋪的供應量,量大則風險大;二要看區內位置,占據咽喉位置的商鋪價值更高;三看內部結構,形狀詭異柱墻密布的商鋪最好別碰;四看預期入住率,入住率低則培育時間長,資金成本高;五才看價格,要核算租金收益率是否可以達到預期水平。