盡管如此，對那些要依靠這里賺錢的中小店主來說，在高昂的開店成本壓力下要么選擇逃離，要么和業(yè)主談判尋求降租金。“比較尷尬的事情是大多數(shù)業(yè)主是外地的，他們并不清楚現(xiàn)在的情況，很難溝通。”張智勇說，當(dāng)初他們開發(fā)的商鋪一樓基本上全部出售，業(yè)主分布在全國各地，當(dāng)?shù)氐淖鈶粢\求降租金并不是件容易的事，很多租戶最終不得不熬過合同租期后選擇撤離。
“步行街多年的經(jīng)濟(jì)繁榮，主要貢獻(xiàn)在于經(jīng)營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業(yè)主。”黃興南路步行商業(yè)街管理委員會在一份報告中直陳，目前步行街影響最為根本的矛盾就是業(yè)主與經(jīng)營戶之間的矛盾。地租過高或者上漲過快導(dǎo)致業(yè)主和經(jīng)營戶在利益分配當(dāng)中處于嚴(yán)重不公。因此，多年以來，經(jīng)營戶不堪重負(fù)，退出時有發(fā)生，而店鋪價格暴漲，業(yè)主也堅決不出手，不轉(zhuǎn)讓。這個矛盾導(dǎo)致經(jīng)營戶苦苦煎熬，對于公共責(zé)任和其他方面更加有心無力，對步行街的未來發(fā)展趨向消極看淡，商家無法成長最終將導(dǎo)致商街全面衰落。而業(yè)主從房租中所得巨額利潤鮮有投資步行街，大多轉(zhuǎn)移到別處。步行街的未來發(fā)展得不到積累，發(fā)展缺乏資金動力。可是，居高不下的租金來自多年的房地產(chǎn)泡沫積累，并且將長期存在。這個矛盾在未來可能會不斷放大，如果矛盾加劇，可能將成為社會問題。
新的業(yè)態(tài)變化和消費層次變化也導(dǎo)致了目前黃興南路步行街的調(diào)整。根據(jù)黃興南路步行商業(yè)街管理委員會的監(jiān)測，去年步行街撤出很多商戶，同時又進(jìn)駐很多商戶。而進(jìn)駐的商戶業(yè)態(tài)都以服飾為主，如勁霸男裝、山寨老人頭、以純服飾等。從經(jīng)營方式而言，去年街區(qū)上最大特色的經(jīng)營就是洗貨，幾乎所有的品牌店都有很長一段甩貨的時間。與此同時，網(wǎng)購消費市場增長也給步行街的實體店經(jīng)營帶來了巨大的沖擊。
黃興南路步行商業(yè)街管理委員會的監(jiān)測顯示，從去年商戶經(jīng)營變化來看，步行街的消費層次日趨低端化的趨勢特點很明顯。步行街高端消費場所本來就沒有，去年仍然沒有新的變化。而從肯德基和圣比亞餐廳的撤離、豐盛町和悅同方相繼發(fā)生商戶罷市事件及目前的慘淡經(jīng)營等可以看出，步行街的中端消費正在不斷萎縮衰退。但低端市場的發(fā)展勢頭卻很強(qiáng)勁，從步行街大量的洗貨經(jīng)營現(xiàn)狀和山寨服飾店的繼續(xù)擴(kuò)張可以清楚地看出這一趨勢，淘淘美食街的街頭小吃在地鐵施工區(qū)域邊上也絲毫不受影響，季季紅等平民消費的餐飲穩(wěn)步增長。這種低端化導(dǎo)致了步行街管理成本和環(huán)境成本不斷提高。
張智勇對中國商報記者說，從2010年到現(xiàn)在，步行街的經(jīng)營狀況逐步下滑，一是因為整個經(jīng)濟(jì)不景氣，二是步行街環(huán)境設(shè)施的老化，三是地鐵的建設(shè)影響。
“中國著名商業(yè)街那是過去的事情了，長沙搞步行街的時候全國也只有幾條步行街，只有幾個城市搞了，走得比較前。但現(xiàn)在，把長沙的步行街拿到全國去比，根本排不上號。”于曉春直言不諱地對中國商報記者說，黃興南路步行街規(guī)模比較小，功能定位不夠全面，后來全國一些二三線城市規(guī)劃建設(shè)的步行街規(guī)模都比黃興南路大，功能也更加齊全。黃興南路步行街呈“1”字型結(jié)構(gòu)，僅僅只有黃興南路一條街，與其相連的小街小巷未能納入步行街的整體建設(shè)中來，容量較小。而全國很多地區(qū)的步行街則呈“非”字型結(jié)構(gòu)，縱橫交錯，容量大，業(yè)態(tài)豐富。盡管黃興南路步行街也有做“非”字型結(jié)構(gòu)的設(shè)想，但拆遷成本太高，多年來一直難以推進(jìn)。
如何重現(xiàn)繁榮
“步行街受到自身管理和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，問題交織在一起，如得不到有效的遏制將使問題變得嚴(yán)重。”針對步行街的現(xiàn)狀，黃興南路步行商業(yè)街管理委員會分析認(rèn)為，要從三個方面著手來解決目前面臨的問題。
一是從源頭入手，妥善解決業(yè)主和經(jīng)營戶的矛盾：管理部門要抓緊研究調(diào)節(jié)租金的方案。要通過商會等組織通過勸說和經(jīng)濟(jì)手段降低租金，建立一個可持續(xù)發(fā)展的租金增長管理方式和可操作的標(biāo)準(zhǔn)。管理部門要不斷嘗試經(jīng)濟(jì)管理的手段來保持步行街的可持續(xù)繁榮。
二是業(yè)態(tài)管理方面要有所作為，扶持中端市場，控制低端市場。中端市場才是步行街未來發(fā)展的核心和主力，要不斷改善其發(fā)展的環(huán)境，在政策和管理上予以支持。如利用中小商貿(mào)企業(yè)服務(wù)中心的職能在融資方面給予更多優(yōu)惠。而對于低端市場的管理，要加以控制，尤其是鼓勵他們對環(huán)境的改善和文明經(jīng)營方式的推廣。
三是研究新的創(chuàng)意提高步行街新的經(jīng)濟(jì)增長點。積極發(fā)展商業(yè)活動、電子商戶、廣告建設(shè)、旅游業(yè)等都能為步行街的經(jīng)濟(jì)繁榮帶來新的增長點。
“黃興南路步行街能否重振，關(guān)鍵要看當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度。”中國步行商業(yè)街工作委員韓健徽主任對中國商報記者說，首先政府應(yīng)該意識到這條商業(yè)街對于整個長沙市的重要意義，對步行街的建設(shè)給予高度重視，從規(guī)劃、政策、資金等方面全面協(xié)調(diào)配套。
“知名商業(yè)街打造不僅能促進(jìn)地方商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮，對提升和宣傳城市形象也大有好處。步行街一般都是城市的商業(yè)集中區(qū)，往往都代表著當(dāng)?shù)刈罘比A、最有特色的商業(yè)街區(qū)，承載著‘城市名片’的功能。”韓健徽說，以前，外地游客到長沙，黃興南路是必看的商業(yè)街，如果這條步行街以后真沒了，游客到長沙，問起必看的商業(yè)街，恐怕就沒法回答了。
韓健徽認(rèn)為，長沙市政府應(yīng)從有利于工作開展的角度出發(fā)，在更高的層面建立強(qiáng)有力的步行街管理機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行步行街的日常管理外，還應(yīng)致力于業(yè)態(tài)引導(dǎo)、街區(qū)整體形象推廣等工作。
“作為一條著名的步行商業(yè)街，必須打造生態(tài)化商圈，實現(xiàn)業(yè)態(tài)生態(tài)化。”韓健徽告訴中國商報記者，如果能構(gòu)建大、中、小店于一體的商圈，對步行街的生態(tài)發(fā)展會很有好處。“街無大店不穩(wěn)，無小店不活。”他認(rèn)為，要適應(yīng)當(dāng)前人們的消費趨勢和生活潮流，如今，步行街的內(nèi)涵和外延都已經(jīng)發(fā)生了變化，現(xiàn)代步行街須具有“五街合一”的功能，具備“商業(yè)街、文化街、創(chuàng)意街、體驗街、時尚街”五種特質(zhì)。
“關(guān)鍵是想不想做。至于怎么做，都是技術(shù)問題，不難解決。”韓健徽認(rèn)為，黃興南路步行街的發(fā)展從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)卣畬ι虡I(yè)街建設(shè)的重視程度，這條街能不能做好取決于當(dāng)?shù)馗骷壵膽B(tài)度和決心。其實，目前黃興南路步行街地鐵工程雖然從眼前來看對這條街的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響，但從長遠(yuǎn)來看，交通條件的改善對步行街的繁榮具有正面效應(yīng)，機(jī)會把握得好，步行街的發(fā)展有望走上一個新臺階。有關(guān)方面應(yīng)該拿出實際行動來，借此契機(jī)，對黃興南路步行街進(jìn)行全面升級改造，促使其重新走向繁榮。
（來源：中國商報）
