據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市重點(diǎn)監(jiān)測的近80家
購物中心共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入890.1億元，同比增長7.4％，保持了實(shí)體商業(yè)中發(fā)展速度領(lǐng)先勢頭。從發(fā)展速度來看，本市購物中心正從快速大幅增長向穩(wěn)步上升轉(zhuǎn)變。
總體優(yōu)勢
實(shí)體商業(yè)中發(fā)展速度保持領(lǐng)先
2012年，在嚴(yán)峻的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢下，上海的購物中心業(yè)態(tài)進(jìn)一步發(fā)揮了零售、服務(wù)業(yè)種、業(yè)態(tài)集聚，優(yōu)質(zhì)品牌資源薈萃，體驗(yàn)消費(fèi)功能齊全的優(yōu)勢，保持了實(shí)體商業(yè)中發(fā)展速度領(lǐng)先勢頭。
據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市重點(diǎn)監(jiān)測的近80家購物中心共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入890.1億元，同比增長7.4%;其中零售業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入729.4億元，餐飲業(yè)122.4億元，服務(wù)業(yè)38.3億元，分別占總營收的81.9%、13.7%、4.3%。
據(jù)了解，2012年上半年本市已開業(yè)的84家購物中心總營收達(dá)478.77億元，同比增長9.2%，增幅略低于社會消費(fèi)品零售總額增幅。其中一、二季營收分別為261.75億和217.21億元，同比增長9%和9.4%，表明本市購物中心正從快速大幅增長向穩(wěn)步上升轉(zhuǎn)變。
據(jù)統(tǒng)計，到2012年年末，上海購物中心總數(shù)達(dá)到近90家，其發(fā)展規(guī)模和速度保持全國領(lǐng)先;2012年當(dāng)年新開業(yè)的購物中心達(dá)10家，與前兩年開業(yè)規(guī)模相當(dāng)。
目前，上海在建的購物中心項(xiàng)目建筑面積達(dá)93萬平方米，在全球在建購物中心面積前十強(qiáng)城市中排名第八位，在中國城市中排名第六位。
細(xì)分比較
專業(yè)專賣店?duì)I收增長貢獻(xiàn)最大
在百貨店、超市等實(shí)體商業(yè)業(yè)態(tài)受到電商咄咄逼人的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的情況下，購物中心經(jīng)營狀況相對較好。2012年上半年，近年來成為增長主力的專業(yè)專賣店勢頭猛進(jìn)，同比增長15.8%，餐飲業(yè)增長26.9%，服務(wù)業(yè)增長9.6%。
據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測，上海市重點(diǎn)監(jiān)測的近80家購物中心中，各主力店，專業(yè)、專賣店已成為購物中心營業(yè)收入增長的最大貢獻(xiàn)者。購物中心內(nèi)各專業(yè)、專賣店(不包括電子電器專賣店)全年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入486.5億元，占營收總額54.7%;百貨店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入88.6億元，占10%，前者比后者的營收高出近400億元。
從2012年上半年都市型、區(qū)域型、社區(qū)型三大類型購物中心營業(yè)增幅來看，都市型購物中心在專業(yè)、專賣店強(qiáng)勁勢頭的推動下，營業(yè)收入增幅達(dá)到10.8%，區(qū)域型增幅為3.9%，社區(qū)型受社區(qū)固定消費(fèi)者支撐，增幅為12.6%。
發(fā)展亮點(diǎn)
近郊成為購物中心發(fā)展新空間
隨著上海中心城區(qū)常住人口向郊區(qū)大量轉(zhuǎn)移，且中心區(qū)購物場所密集，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)高企，加上城際交通逐步完善，私家車保有量快速增長，距離已不再是購物的主要障礙，大型商業(yè)設(shè)施也開始由中央城區(qū)向城市近郊發(fā)展。2012年新開業(yè)的購物中心中就有寶山萬達(dá)廣場、嘉亭薈城市生活廣場、嘉定馬陸永潤星辰休閑廣場、弘基時尚等多家購物中心開在了近郊或市郊結(jié)合部。
據(jù)了解，2012年本市外環(huán)線附近及外環(huán)線以外地區(qū)的購物中心營收同比增長情況特別喜人。2012年上半年，嘉定區(qū)的購物中心營收增長高達(dá)289.8%，松江區(qū)的增長93.5%，奉賢區(qū)的增長36.9%。
在本市重點(diǎn)監(jiān)測的近80家購物中心中，約兩成分布在上海近郊。由于近郊購物中心擁有更大的面積和更多的商品品種，可以充分利用其規(guī)模優(yōu)勢打造齊全的業(yè)態(tài)組合，相較于位于市中心的購物中心，往往更需要依靠主力店帶動商業(yè)氛圍和吸引客流。
業(yè)態(tài)趨勢
餐飲娛樂業(yè)占比將超過百貨業(yè)
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購物、餐飲、娛樂的建筑面積配比為5∶2∶3，然而，這個比例正被逐漸打破，購物、餐飲、娛樂并駕齊驅(qū)的配比并不少見。
隨著商業(yè)發(fā)展，消費(fèi)者越來越重視購物的體驗(yàn)，觀影、用餐、KTV等餐飲、娛樂已成為消費(fèi)者光顧購物中心的日常消費(fèi)項(xiàng)目。就本市購物中心發(fā)展現(xiàn)狀而言，目前購物、餐飲、娛樂服務(wù)的比重為6.2∶1.6∶2.2，其中購物比重過大，這一現(xiàn)狀與部分購物中心為百貨型購物中心有關(guān)。
對于購物中心運(yùn)營者來說，由于服裝等零售實(shí)體店受網(wǎng)絡(luò)購物影響較大，適量增加餐飲、娛樂的占比無疑已成為購物中心實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式營銷和延長顧客在購物中心滯留時間的不二選擇。最典型的案例是位于打浦橋的日月光中心，該購物中心經(jīng)過幾年調(diào)整，服裝百貨、餐飲食品、數(shù)碼電子三大類商品的營業(yè)面積之比已從原先的4∶3∶3，調(diào)整為4.5∶4.5∶1;最新數(shù)據(jù)表明，其購物、餐飲、娛樂服務(wù)的比例為4∶5∶1。
餐飲、娛樂企業(yè)具有市場培育期短和迅速積聚大量客流的優(yōu)點(diǎn)，在購物中心的初期招商過程中，餐飲、娛樂往往成為購物中心招商進(jìn)展較快的兩大板塊，因此，預(yù)期未來上海購物中心的發(fā)展過程中，購物比重將呈逐漸下行趨勢。
比較電商
電商對購物中心發(fā)展影響不大
2010年以來，我國電商業(yè)呈現(xiàn)爆炸式增長趨勢。近幾年，雖然增速明顯下降，但仍然保持高位增長態(tài)勢，同比增長超過40%;據(jù)預(yù)測，到2015年末，本市網(wǎng)絡(luò)零售總額占社會消費(fèi)品零售總額的比重將達(dá)到15%。
據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，雖然電商已對實(shí)體店鋪的銷售產(chǎn)生了一定影響，但暫時還無法對購物中心的發(fā)展產(chǎn)生太大的影響。
首先，購物中心的部分商品品牌，特別是中高端品牌沒有選擇電商作為其銷售渠道;消費(fèi)者選擇中高檔品牌商品，考量的重點(diǎn)在于商品的質(zhì)量和信譽(yù)度，其次才是價格，而購物中心的實(shí)體店銷售模式比網(wǎng)店模式更能夠取得消費(fèi)者對商品品質(zhì)的信任;中高檔商品品牌商家更傾向于開實(shí)體店，培育其品牌忠實(shí)客戶;而不去涉足電商銷售渠道，主要擔(dān)心電商的低價傾銷影響其品牌的美譽(yù)度及形象。
其次，有不少品牌商品的網(wǎng)絡(luò)定價與實(shí)體店定價幾乎沒有差異，由此，電商對實(shí)體店的銷售影響也就不大;消費(fèi)者選擇網(wǎng)購的主要驅(qū)動因素正是低價，與對品牌商品失去價格優(yōu)勢的網(wǎng)店比較，消費(fèi)者更傾向于選擇在購物中心的實(shí)體店里購買。
第三，電商無法觸及的體驗(yàn)式消費(fèi)是購物中心的核心競爭力。由于消費(fèi)者無法在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行包括餐飲、休閑、娛樂等在內(nèi)的體驗(yàn)式消費(fèi)，由此，隨著中國居民收入增長，對精神消費(fèi)的需求逐步提升，美容SPA、健身、觀看電影、唱歌聚會等已成為日常聚會約會、健身康體等活動的主要方式，具有體驗(yàn)特點(diǎn)的消費(fèi)業(yè)種將會在購物中心內(nèi)繼續(xù)得以豐富和增加。
招商優(yōu)質(zhì)品牌與電商錯位競爭
隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，都市型的大型購物中心開始崛起，其體量通常在15萬甚至20萬平方米以上，總體運(yùn)營表現(xiàn)較佳。但是，由于區(qū)域型的購物中心和社區(qū)型的購物中心迅速發(fā)展，都市型的購物中心的聚客能力被稀釋，其定位、招商的難度和來自營運(yùn)的挑戰(zhàn)也將愈來愈大。
據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，本市未來幾年購物中心的發(fā)展將呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：
首先，單個購物中心的商家品牌數(shù)量呈減少趨勢。現(xiàn)代購物中心講究綜合業(yè)態(tài)組合，包含了大型超市、百貨店、多廳電影院等占用面積較大的主力店，因此，商鋪數(shù)量并不隨著建筑面積的增大而增加;為了更加滿足消費(fèi)者對購物中心環(huán)境舒適性的追求，開發(fā)商將在現(xiàn)代購物中心商場的建筑設(shè)計上，犧牲一定的建筑面積，使得購物中心項(xiàng)目的營業(yè)使用率只能達(dá)到50%-65%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)百貨商場80%以上的比例。
其次，業(yè)態(tài)多元化成為主流趨勢。消費(fèi)者正處于從滿足物質(zhì)需求為主的消費(fèi)方式向滿足精神文化等多方面的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，購物中心業(yè)態(tài)多元化將成為主要趨勢，同時體驗(yàn)式消費(fèi)的業(yè)種、業(yè)態(tài)比例將繼續(xù)放大。
第三，引入優(yōu)質(zhì)零售品牌將是避免電商沖擊實(shí)體零售店的重要手段。購物中心將積極主動引進(jìn)不走電商銷售渠道的商品品牌，這些品牌講究品牌的維護(hù)，通過店面設(shè)計、精致陳列、內(nèi)部裝修等營造品牌影響力，增強(qiáng)消費(fèi)者對品牌的認(rèn)知;對于同時通過電商銷售的商品，盡量選取電商折扣力度不大或無折扣的品牌，以避免消費(fèi)者在實(shí)體店體驗(yàn)后到線上下單購買的狀況。因此，購物中心引進(jìn)國際流行、時尚的商品品牌也是一個重要選擇。
第四，快時尚品牌空間巨大，將成為引領(lǐng)購物中心發(fā)展的重要品類。風(fēng)靡全球的快時尚品牌ZARA、H&M等，2005年左右才進(jìn)入中國，目前在上海市場上門店數(shù)量已超過100家。這些分布在各個購物中心的快時尚品牌門店，已成為購物中心集聚客流的重要窗口。
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