“所有的GDP增長,如果人民收入不能增長都沒有意義。”全經聯商業地產委員會的副主任、昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐在日前舉行的“2012全國房地產經理人年會”上引用了國務院副總理李克強的一句話,代為道出他對當前宏觀實體零售行業遇冷、消費增速放緩的直觀感受。
全經聯商業地產委員會的副主任、昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理 梅永豐
進入21世紀以來,隨著連鎖經營這種先進經營模式的迅速興起,零售業迎來了10多年的黃金發展期,甚至一度行業年增長超過6成。但分析10余年的百強數據,發現百強的增幅一直呈穩步減緩趨勢。2004年到2008年的5年里,連鎖百強企業的銷售增幅分別為33%、32%、25%、21%和18%。從2008年金融危機開始,這一趨勢就更為明顯。中國最賺錢的百貨——北京新光天地,2012年上半年整個增速下滑了將近20%左右,中國知名服裝品牌李寧、美特斯邦威分別面臨關店、庫存積壓的嚴峻問題,國美上市以來遭遇首次虧損,凡此種種警示我們:零售業高速增長的時代已經或即將成為歷史。
“商業地產卻在大規模的擴容”,梅永豐繼續說道,“這里面有個數據,今年的商業地產銷售面積是住宅面積的四倍,跟需求的增長不匹配,整個商業地產正在呈現出非理性的增長。像萬科,以前王石說堅決不進入商業地產這個行當,但今年萬科大規模進入商業地產,還有保利、恒大,這些傳統的住宅地產開發商都紛紛的大規模的進入商業地產,這也是一個市場競爭的加劇。”
從傳統的住宅地產到商業地產,這個轉型果真是一本萬利的嗎?“現在商業地產開發商大部分是住宅出來的,很多地方是不適合做商業地產的,但(他們)非要做商業,就會產生很多問題。首先是資本,之前靠賣房子能快速回籠資金,但是商業地產是燒錢的游戲,是需要大量資本沉淀的行業,還有一個最大的問題就是團隊,商業地產經過了十年,尤其是近十年的高速發展,人才是匱乏的,這方面的團隊是稀缺的,在這幾方面都沒有準備好,冒然的轉型到商業地產是很大的危機。”梅永豐發表自己的看法。
同時,他也看到了行業內的另一種轉型,即從商業地產轉型到旅游地產或者文化地產,如萬達、龍湖、世貿等等,梅永豐認為,這些大型開發商已經走過了前期的摸索階段,已經積累了很多的經驗,他們把目光放得更遠,開始轉型到主題地產上面。
當前住宅市場飽受宏觀調控之困,純商業地產又面臨激烈的競爭和高風險,不少房地產企業都在進行戰略轉型,尋找新的領域和機遇。對于資金實力雄厚的企業而言,主題地產顯然是個不錯的選擇。萬達、龍湖、萬科、世茂等企業已經紛紛增加旅游地產項目的規模。另一方面,由住宅市場成交額可見,大多購房者仍處于觀望中,相反,商業地產和主題地產以新政的規避性、良好的投資空間、實用性被廣大買客看好。
未來的商業地產一定是機遇和挑戰并存。在梅永豐看來,商業地產趨勢將會如下演進:
一、從冒進到穩中求進
經過多年的發展,很多人開始真正意識到商業地產并不好做,盲目轉型只會遍嘗失敗的苦果,激進擴張只會導致資源浪費,開發商將變得越來越理性。梅永豐說,今年在商業地產增長的過程中,前九名都是二三線城市,如成都的商業地產增速在全國排行第一,昆明的商業地產總量有1400萬平米,700萬人口人均2平米,人均占有面積超過了北上廣。
二、從量變到質變
商業地產不能單純地講究規模,更要講究質量,每個平方產生的效益是多少,這個才是關鍵的。
三、零售行業的增速將會制約商業物業的增速
商業物業的增速明顯高于零售行業的增幅,這是目前行業存在的現象,這導致了商業地產租賃市場疲軟。梅永豐指出,往年零售品牌,給一個店面他們都搶,現在很多零售企業放緩了開店的節奏,甚至放棄開店計劃,這樣導致了很多商業項目招商不滿,空置率攀升。“尤其是在廣州,廣州在今年有七八個大的商業地產項目都延遲了開業。”他舉了一個例子。
四、行業洗牌
商業地產是一個“燒錢”的行業,隨著商業地產競爭越來越激烈,很多商業地產開發商都退出了這一領域,行業寡頭將繼續領跑大市
五、三四線城市將成主要陣地
未來中國的商業地產將大規模轉戰上三四線城市。隨著商業地產持續開發推進,一線、二線城市土地資源日益稀缺,可供開發的商業用地也將日益減少,大批開發商將重振旗鼓,將戰線投放到土地資源相對充沛、城市發展后勁充足的三四線城市。參加過萬達2012年10月28日在北京的盛大招商會,梅永豐感慨頗深,萬達作為國內商業地產一哥,在面世的100多個項目中,有50多個新項目都集中在三四線城市。他認為這是未來商業地產的趨勢,但他同時也強調,三四線城市人口較少,商業發育程度相對低級,如果大規模的啟動商業地產,風險也是非常大的。
六、購物中心三化:主題化、區域化、社區化
以前大而全或者小而全的定位已經越來越不符合商業地產的需求,未來這樣的購物中心將越來越少,反之主題會越來越鮮明,無論是K11、大魔方、荷里活、青衣城,都開始把文化主題進行融合延伸。“購物中心的主題化已經成為必然的趨勢,未來哪一個購物中心沒有貼上標簽,主要針對什么樣的客群,以什么樣的主題做的話,這樣的購物中心會變得很困難,因為原來的老的購物中心會越來越少。”梅永豐如是說道,他進一步指出,商業地產的區域化和社區化趨勢也在加強。“現在大型的購物中心投入非常大,而且市中心的地也非常難拿,市中心的競爭也非常激烈,區域化和社區化也是未來購物中心的潮流,像上海的五角場萬達,北京華潤五彩城,深圳的綠景。”
(搜鋪網 周松平/文)