作為長沙的明星項目，京投銀泰·環(huán)球村再次易主，無疑是年末春初長沙樓市的第一大事件。

2012年末，京投銀泰公開宣布，擬將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%的股權(quán)，以3.42億元的價格，轉(zhuǎn)讓給長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。與此同時，長沙萬科還將提供資金償還京投銀泰及其關(guān)聯(lián)方的6.09億元債務(wù)。

湖南置地的主要資產(chǎn)為湖南湘誠壹佰置地有限公司、長沙京投銀泰物業(yè)管理有限公司，湘誠壹佰擁有湖南長沙“京投銀泰·環(huán)球村”項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。

這也就意味著，湖南置地、項目公司及物業(yè)公司轉(zhuǎn)由長沙萬科接手，而京投銀泰目前為項目公司提供的5.1億元擔(dān)保，也將在該筆交易完成后解除相關(guān)責(zé)任。

長沙項目

對于是次入主京投銀泰·環(huán)球村項目，長沙萬科地產(chǎn)銷售經(jīng)營部助理經(jīng)理朱亮在微博上表示，整個項目將由長沙萬科操盤，目前產(chǎn)品系列還沒有定，但會比較快。

資料顯示，京投銀泰·環(huán)球村是長沙武廣核心區(qū)第一大盤，總占地面積810畝，總建筑面積130萬平米，規(guī)劃包括住宅、國際公寓、五星級酒店、高端寫字樓以及高端商業(yè)。整個項目總投資為40多億，共分5期開發(fā)。

事實上，在萬科控股湖南置地之前，長沙業(yè)界普遍流傳的說法是保利將會接手。

“（賣股權(quán)的事情）原來都知道了，前幾天甚至還出了個置業(yè)顧問說辭，可當(dāng)時說的是（賣給）保利。”有長沙業(yè)內(nèi)如此回憶。

另據(jù)知情人士透露，早前，保利和萬科都在與京投銀泰談，并且還有別的公司也在關(guān)注。而保利也確實花了比較長的時間跟進(jìn)上述項目。不過，可能考慮到項目情況比較復(fù)雜，保利還在權(quán)衡，遲遲沒有出手。

據(jù)上述人士介紹，環(huán)球村項目是一個舊改項目，目前第一期已經(jīng)賣完，但后期的拆遷卻還沒有動工，整個項目還是比較繁瑣和復(fù)雜。

“與此同時，項目后期還涉及高壓線的改道問題。” 該知情人士續(xù)稱，之前政府方面曾表示，高壓線可以進(jìn)行埋地處理，如果成行，項目后期的容積率將由目前的二點幾提高到三點幾。但該項工作進(jìn)展的也不順利，拖了很長時間。

“萬科之所以提前簽下該項目，可能是感覺這些因素都在他們的可控范圍內(nèi)。”上述人士如此表示。

另有媒體援引業(yè)內(nèi)人士的話表示，萬科參股湖南置地，或是看中了其子公司持有的京廣高鐵沿線土地。隨著拿地競爭已趨白熱，通過投資參股企業(yè)獲取土地已成為房企拿地的新策略，此舉避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其他相關(guān)手續(xù)。

割肉補(bǔ)血

不論外界如何看待這筆交易，對于京投銀泰來說，處置資產(chǎn)才剛剛開始。

“其實今年，除了長沙項目之外，在三亞、寧波等地也有一些處置資產(chǎn)的動作。主要還是出于回歸公司發(fā)展戰(zhàn)略的考慮，對北京以外的項目資源進(jìn)行處理，把資金收回來，重點投公司的戰(zhàn)略項目。”京投銀泰股份有限公司董事會秘書鄧志高表示，現(xiàn)在公司戰(zhàn)略就是以北京為中心，以軌道交通為依托，重點是發(fā)展軌道交通物業(yè)。

不過，另據(jù)分析人士觀察，出售環(huán)球村項目的主要原因可能還是公司現(xiàn)金流不好，其內(nèi)部目前也正在做一些資產(chǎn)處理。

“長沙項目對京投銀泰而言，利潤率不算太高，一期價格才5000多。”該人士續(xù)稱：“這個項目的股權(quán)之前已經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，京投銀泰也是中途接手的，所以對他們而言，這個項目的成本太高。但對保利和萬科來說，這個項目的利潤率就能接受。”

另外，早前亦有分析人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體的采訪時指出，財務(wù)情況不佳，資金壓力較大，是京投銀泰出售京外資產(chǎn)的直接原因。

該人士研究其三季報數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，截止至9月底，京投銀泰需要償還的短期借款已近45億，然而賬面可用的資金只有5個億，因而面臨非常大的短期資金缺口。

顯然，京投銀泰也感到的現(xiàn)金流來帶的重壓，除了京外項目，京投銀泰甚至也將北京項目的部分股權(quán)售予萬科，以實現(xiàn)合作開發(fā)，加快周轉(zhuǎn)。

于上述公告同日，京投銀泰全資子公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司，擬將持有的北京京投陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)，以1.36億元的價格轉(zhuǎn)讓給北京萬科企業(yè)有限公司。

京投陽光為開發(fā)建設(shè)“京投快線·上林灣”項目的項目公司。對此鄧志高表示，京投銀泰和萬科一直以來都是處于一種戰(zhàn)略合作關(guān)系，除了上林灣項目，在北京還有兩個與萬科合作的項目。

“上林灣項目還是由合作雙方共同操盤。”鄧志高續(xù)稱，未來北京項目將會比較多的通過合作的方式來開發(fā)，合作對象也不僅限于萬科。

京投銀泰稱，上述交易對公司持續(xù)經(jīng)營能力、損益、資產(chǎn)狀況及現(xiàn)金流狀況將產(chǎn)生較為積極的影響。

據(jù)悉，京投銀泰此次兩宗同萬科的交易將分別回籠資金約10億元和2.8億元，產(chǎn)生收益約1.7億元和0.13億元。

鄧志高進(jìn)一步表示，如有合適的機(jī)會，京投銀泰下一步會考慮在北京拿地，并會將更多注意力放在適合做地鐵上蓋的土地上。

“至于京外資產(chǎn)，目前占公司資產(chǎn)總額的四分之一，公司將分階段逐步處置京外項目，但目前還未有特別明確的時間計劃”鄧志高如是說。

（來源：新華房產(chǎn)）