[原創(chuàng)][討論]青島商圈沉浮啟示錄
如果把'商圈'喻為城市的名片，中山路毫無爭議應排在島城四大商圈之首。因為，作為一條歷史最悠久的商業(yè)街，中山路見證了青島百年來的發(fā)展史。 然而，與生意紅火的臺東商圈、東部商圈、李村商圈相比，用'凋零'一詞來形容中山路商圈的現(xiàn)狀，恐怕少有人反對。 實際上，近十年來，仍有許多商家把中山路商圈視為商業(yè)競爭的'制高點'。在他們眼里，中山路還是一條'金街'，不料想，這個曾經(jīng)風光無限的'風水寶地'卻成為一些商家的'滑鐵盧'： 首先是上世紀90年代中期，中山路商圈周邊的華能商場閉門謝客，顛覆了'中山路商業(yè)神話'。位于廣西路的華能商場與中山路的直線距離不到50米，其規(guī)模和設施當時在中山路商圈名列前茅。華能商場本想借中山路的'商氣'招財進寶，卻因客流稀少而難以支撐。這不僅是中山路商圈首個'倒下'的頗具實力的商家，而且還引發(fā)了'多米諾骨牌'效應，后來的一些商家竟在'金街'---中山路上先后黯然離去。 如專營高檔服飾商品的海信金座商場猶如中山路的'過客'，開業(yè)僅一年有余，便在2004年關門'打烊'了。再如，'鎮(zhèn)守'中山路南端的發(fā)達商廈在苦苦支撐7年之后，于去年9月丟棄'發(fā)達'之寓意，成為這條百年老街上規(guī)模最大的一家關門停業(yè)的萬米商場。 一些商家'告別'中山路商圈，致使中山路的店鋪商業(yè)價值比五六年前下降了一倍，與此同時，越來越多的商家涌向東部、臺東和李村商圈。其中，臺東和李村商圈的店鋪商業(yè)價值現(xiàn)在比中山路高一倍左右，而五六年前，在中山路租一節(jié)柜臺的錢可以在臺東三路租兩節(jié)柜臺。 強烈的反差，讓人們頗感困惑：中山路究竟何去何從？中山路商圈何以會變成這樣？ 或許，正是因為人們對中山路商圈寄予的期望太多，所以有關'商圈'的話題吸引了許多人的眼球。 有人認為，中山路商圈的衰敗與東部新商圈的崛起存在一定的關聯(lián)性。果真如此嗎？我們再看看--- '老圈'與'新圈'的碰撞 應該承認，十幾年來，隨著城市中心逐步向東部轉移，東部商圈應運而生，中山路商圈不可避免地被分流了一些顧客群。 然而，失去一定的顧客群，絕不是中山路商圈衰敗的全部原因，否則，難以解釋臺東和李村商圈持續(xù)的生意火爆現(xiàn)象。 在年輕的東部商圈面前，臺東和李村也堪稱'老商圈'。但是，近年來這三個商圈在建設、發(fā)展過程中，自覺或不自覺地進行著錯位競爭。這種錯位競爭，既包括新老商圈錯位經(jīng)營，即商圈與商圈之間規(guī)劃、定位、特色、風格的錯位，也包括商圈內核心商業(yè)街上店與店之間的錯位經(jīng)營，即街內店與店之間業(yè)態(tài)、商品、服務、營銷的錯位。 有一個值得注意的現(xiàn)象：香港中路作為東部商圈的核心商業(yè)街，目前只有三個正在營業(yè)的萬米商場，它們分別是佳世客、家樂福和陽光百貨，而且這三個萬米商場還屬于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)：佳世客是購物中心，家樂福是大型超市，陽光百貨則是高級百貨店。 在臺東商圈聚集的是利群商廈、沃爾瑪超市、萬達購物廣場等三、四家萬米以上的商場，這些商場的業(yè)態(tài)也是各有特色。 位于李村商圈'圓心'的向陽路步行街上匯集著島城十大商場中的三家---維客、北方國貿、利客來，這三大商場雖然都以百貨為主，但今年以來，維客已經(jīng)調整商品結構，開始嘗試走中高檔商品的經(jīng)營線路。 由是觀之，東部、臺東、李村商圈有兩個相似點：其一，這三個商圈里的大型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量基本相同。其二，這三個商圈里的大型商業(yè)網(wǎng)點都在努力體現(xiàn)著錯位經(jīng)營。 不要把'相似'看似'巧合'。有關資料表明，國外一些著名的商業(yè)街上，一般都是3至5個大型商場，由于它們重視錯位經(jīng)營，因此都能生存和發(fā)展。據(jù)了解，1999年上海南京路經(jīng)過改造，只保留了三家大型綜合商場。 市委黨校經(jīng)濟學教研部教授盛永安說，東部、臺東、李村商圈的建設，暗合了現(xiàn)代商圈的發(fā)展軌跡，體現(xiàn)了一種商圈建設的科學發(fā)展觀，這樣不僅有利于整合島城原有商業(yè)資源，也是商業(yè)向更高階段發(fā)展的一種準備。 那么，中山路商圈又如何呢？如今，在中山路和與其相連的膠州路上，聚集著8個萬米商業(yè)網(wǎng)點設施，如果加上火車站旁邊的華聯(lián)商廈，中山路商圈的大型網(wǎng)點數(shù)量達到9個，而且它們并沒有全部形成真正的錯位經(jīng)營。據(jù)悉，在近年來中國商界改變'千店一面'的努力中，還沒有一個能讓如此之多的大型商業(yè)網(wǎng)點在同一個商圈里錯位經(jīng)營的解決方案。 更為嚴峻的是，中山路商圈似乎面臨著規(guī)模的'困惑'。有業(yè)內人士認為，僅僅9個萬米商業(yè)網(wǎng)點設施就已經(jīng)超出中山路商圈的商業(yè)半徑所能承受的能力。因為按常規(guī)要求，9萬平方米的經(jīng)營面積，平均日客流量應在20萬人次左右。現(xiàn)在中山路商圈日均能吸引20萬人次左右的客流嗎？答案無疑是否定的。 經(jīng)營面積過大對商圈的負面影響是顯而易見的，因為即使在集商品之大成的綜合性商業(yè)街上，出售商品的廣度和深度也是有限度的，過大的商品經(jīng)營面積將吞噬商家絞盡腦汁完成的商品組合，為了填補剩下的空間，雷同現(xiàn)象不可避免。比如在中山路商業(yè)街，不僅重復經(jīng)營的商品品種達到80％以上，而且業(yè)態(tài)雷同現(xiàn)象也比較突出。 對比東部、臺東、李村商圈和中山路商圈的'得'與'失'，可以窺見成功商圈的發(fā)展路徑。當然，更重要的是，它們給島城今后進一步建設商圈提供了許多經(jīng)驗和教訓。至此，我們把目光轉向---商圈總動員 可以肯定的是，經(jīng)歷了十多年的'商圈熱'之后，商圈在'十一五'期間又孕育著新的建設、發(fā)展機遇。 去年8月中旬，傳來了一個有利于流通業(yè)發(fā)展的好消息---針對當前制約流通業(yè)發(fā)展的突出問題，國務院正式出臺了《關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》，要求各級政府和地方在'十一五'期間大力推動流通業(yè)改革和發(fā)展。 需要指出的是，這是國務院首次針對流通業(yè)的發(fā)展出臺文件。'流通先導論'終于從理論上升到了政府決策的高度。業(yè)內人士認為，從'流通無用論'、'流通從屬論'到'流通先導論'，再到流通先導地位正式被政府確定下來，2005年可謂流通業(yè)發(fā)展的新起點和里程碑。 為什么要大力推動流通業(yè)改革和發(fā)展？據(jù)介紹，'十五'期間，包括青島在內的全國許多地區(qū)都在大力推進工業(yè)化進程，同時高速發(fā)展制造業(yè)。中國生產(chǎn)力學會常務理事、秘書長魏炳義認為，制造業(yè)雖然創(chuàng)造財富，但只有發(fā)達的現(xiàn)代流通業(yè)才能實現(xiàn)財富，所以，如果沒有處理好制造業(yè)與流通產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展的關系，不僅會影響制造業(yè)的持續(xù)有效發(fā)展，更會影響到工業(yè)產(chǎn)業(yè)的市場銷售和價值實現(xiàn)。許多國家經(jīng)濟波動的教訓表明，在現(xiàn)代流通業(yè)沒有超前發(fā)展的前提下，盲目推進現(xiàn)代制造業(yè)，無異于快速推進'孤軍深入'而缺少后勤保障的軍隊，其困境將是不可避免的。 毫無疑問，發(fā)展流通業(yè)，商圈建設應列其要位，因為商圈不僅是城市的'名片'，而且還是城市流通力和輻射力的標志。 展望島城商圈的未來發(fā)展，中山路商圈是永遠繞不過的'話題'。作為見證青島百年滄桑變化的中山路商業(yè)街，曾是民族工商業(yè)神采飛揚、精英薈萃之地，這里有著許多名人遺跡、歷史故事，這里沉淀最深的文化。從某種角度講，中山路商圈承載著超出商業(yè)功能之外的許多希冀。
青島 商圈
搜索更多相關帖子: 青島 商圈
---------------------------------------------------
百貨+商業(yè)地產(chǎn) | 
