在“龍之夢”購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整的帶動下，平靜多年的中山公園商圈今年開始漸入佳境，“龍之夢”呈抬頭向上走趨。

　　由于商圈處在上海極其特殊的交通位置，因此“成也蕭何、敗也蕭何”。佑威房地產(chǎn)研究中心最近撰文評價中山公園商圈：“中山公園地鐵人流量越來越大，目前已可同徐家匯站媲美，應該說商業(yè)開發(fā)價值極高。但是該商圈還存在許多劣勢，還需要有突破性的創(chuàng)新運作”。

　　長寧區(qū)商圈“明珠”

　　長寧區(qū)商圈名列上海七大商圈行列，而中山公園商圈又是整個長寧區(qū)“咽喉”，可見地位之重要。

　　中山公園商圈“十一五”規(guī)劃定位“區(qū)域商業(yè)中心”，建成“以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導，兼有商務、休閑、娛樂、文化和居住功能的上海西區(qū)商業(yè)中心”。最近，長寧區(qū)再次推出發(fā)展中山公園商圈新的設想，期望躋身上海著名的“四街四城”及“新市級商業(yè)中心”之列。

　　為此，該區(qū)還將推出幾項改造措施。其中包括在各大商場之間建造連通式人行通道、拓展中山公園地區(qū)南北向道路，以彌補該商圈在傳統(tǒng)交通方面的不足。

　　商圈發(fā)展目標是打造一個“服務于區(qū)域居民消費兼具集聚和輻射功能”的區(qū)域，具體將采用特色錯位經(jīng)營方式，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務、多媒體八大商業(yè)功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)布局方面將進一步鼓勵百貨店、專業(yè)店、專賣店、便利店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂網(wǎng)點以及生活服務等網(wǎng)點進駐，力爭使之成為上海一大“時尚集聚地”。最近該商圈已經(jīng)明確，對菜市場、倉儲商店、集貿(mào)市場等低檔次業(yè)態(tài)予以限制。

　　由于中山公園商圈是上海市區(qū)西大門地鐵、輕軌和公交的大型集散點，因而該區(qū)域集聚大量地鐵商鋪和臨街商鋪。隨著地鐵二號線東西兩端的延伸，商圈的人流量越來越大，商鋪租金水平也隨之逐步上升。如圣約翰小區(qū)裙樓的貝多芬廣場，今年初日租金9元，8月份已升至12元；一個30平方米的沿街商鋪目前月租金是每平方米2萬元(包含工商管理費和稅金)，已達到上海商圈的中高檔水平。該商圈內(nèi)目前出售型商鋪很少，即使出售單價也已超過3萬元，商圈已處于一鋪難求的局面。

　　找出不足才能發(fā)展

　　交通樞紐的集聚效應加上商務人流的大量匯集等兩大優(yōu)勢，使中山公園商圈能量升級不再是“藍柯一夢”。“龍之夢”此刻正在抬起高昂的頭來，意圖一振雄風。但是，至少目前還有點力不從心。這是什么原因呢？匯總專業(yè)人士的分析，可以歸納為“一論兩說”，即“無中心論”、“過境說”和“圍城說”。

　　中山公園和徐家匯兩個地鐵站屬于同一類型的站點，兩者都是上海市區(qū)通向中外環(huán)線乃至市郊地區(qū)的大門，也都是上海城市副中心的交通交匯點。按理兩個地鐵站的商鋪同樣應該紅火，可是中山公園地鐵商鋪就是難敵徐家匯。

　　“中山公園地區(qū)功能拓展辦公室”宣傳主任姚志康說，關鍵是中山公園商圈缺少一個能吸引和集聚人氣的大型現(xiàn)代化集中式購物中心。盡管這里的地鐵商鋪規(guī)模不小、人氣也逐漸增多，但是很難形成地面上下的聯(lián)動效應。相對應的是，徐家匯地區(qū)擁有6大商廈。尤其是港匯廣場和東方商廈等著名商業(yè)樓宇在整個上海也屬于“旗艦式”商鋪，更不用說周邊還擁有許多現(xiàn)代化程度很高的商鋪。這樣的商圈具有極大的集聚效應，目前的中山公園商圈卻是難以匹敵。“人氣”是商圈形成的核心因素，目前中山公園商圈人氣遠遠比不上徐家匯地區(qū)。有關機構最近對兩大地鐵站的交通客流做過一次調(diào)查，結果是徐家匯每日途經(jīng)流量31萬人次，而中山公園每日途經(jīng)流量是30.6萬人次。應該說兩者不相上下，為什么人氣上仍有很大差別呢，關鍵是途徑中山公園地鐵站的大都是“過路客”。“中轉(zhuǎn)點”的人氣往往比較短暫，更難以促成集聚性效應。另外在商鋪布局上，徐家匯商圈地下商城的每一個地鐵出口都能直通任何一個商場，最終形成真正意義上的“商圈”。

　　還有，中山公園商圈目前在市區(qū)西部并非是唯一的大型商圈，遠近都有與之競爭的特色商圈。譬如在商業(yè)層次方面比不上鄰近的虹橋商圈、居住層次比不上古北新區(qū)和近鄰新華路居住區(qū)、輻射效應又比不上徐家匯商圈(遭蘇州河阻隔)，三個因素使中山公園商圈處于相對劣勢。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心認為，中山公園商圈除了一些天然因素難以改變以外，如果能引進更強、更有號召力的運營商并對地區(qū)商業(yè)再進行整合，還是可以進一步挖掘其商圈的潛力。